나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33461 [2] 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 산114-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승감정 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 소재 ""운곡1구경로당"" 북서측 인근(기호 1) 및 남서
측 인근(기호 2)에 위치하는 부동산으로서, 본건 주변은 경지정리된 농경지, 자연마을, 자
연림 등이 혼재하는 기존주택지대 인근의 농경지대 및 자연림지대임.

교통상황

기호 1) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무
난함.
기호 2) : 지적도상 맹지로 일반적인 교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 동하향 경사지대내 경사지인 부정형의 현황 ""전""임.
기호 2) : 북동하향 경사지대내 급경사지인 부정형의 현황 ""자연림""임.

인접 도로상태

기호 1) : 지적도상 맹지이나 본건 남측의 비포장농로를 통하여 진출입 가능함.
기호 2) : 지적도상 맹지이나 본건 북측의 비포장임도를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의
가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 2) : 보전관리지역(2023-04-20), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리
, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 2) 토지 지상에는 별첨 '사진용지'에 도시한 바와 같이 분묘와 잡목 등이 소재하
고 있음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

맹지. 분묘 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33461 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 산114-3

용도: 임야

토지면적: 3470.00㎡ (약 1050평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가

감정가: 24,637,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 소재 "운곡1구경로당" 북서측 인근(기호 1) 및 남서측 인근(기호 2)에 위치합니다. 본건 주변은 경지정리된 농경지, 자연마을, 자연림 등이 혼재하는 기존 주택지대 인근의 농경지대 및 자연림지대입니다.

2.2. 교통상황

기호 1: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편입니다.

기호 2: 지적도상 맹지로 일반적인 교통상황은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 6월 9일 신한카드(주)의 가압류 (접수번호: 갑3)입니다.

등기부채권 총액은 126,900,006원입니다.

소유권은 임배근(1994년 4월 12일 이전 등기) 및 임이수(2018년 12월 10일 증여)에게 있습니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금이나 차임이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 지상권 개요에 분묘 수기로 인해 분묘기지권 성립 여지가 있음이 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 농경지와 자연림으로 이루어진 지역 특성상, 상업 활동을 위한 상권은 발달하지 않은 것으로 판단됩니다. 주요 시설 이용을 위해서는 나주시내 등 인근 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에 "운곡1구경로당"이 소재하는 것으로 보아 소규모 자연마을이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 유일한 대중교통 수단은 인근 버스정류장을 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 편의시설 및 기타 생활 인프라에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건 기호 2 토지는 지적도상 맹지이므로 차량 및 통행이 불편할 수 있습니다. 기호 1 토지 또한 지적도상 맹지이나 남측 비포장 농로를 통해 진출입이 가능하며, 기호 2 토지는 북측 비포장 임도를 통해 진출입이 가능하나, 해당 도로의 이용 가능 여부 및 영속성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 분묘기지권

기호 2 토지 지상에 분묘와 잡목 등이 소재하고 있으며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 사용권을 제한하는 중요한 권리이므로, 이에 대한 법적 검토와 예상되는 권리 행사 범위를 파악하는 것이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(200m 제한구역)에 해당합니다.

기호 2: 보전관리지역, 가축사육제한구역(300m, 800m 제한구역), 준보전산지에 해당합니다.

이러한 토지이용계획 및 제한상태는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 확인

해당 물건의 정확한 소재지와 주변 상황을 고려할 때, 추가적인 주변 환경 조사(예: 혐오시설, 토지 오염 여부 등)가 필요할 수 있습니다. 제공된 정보만으로는 이러한 시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 봉황면의 임야로, 감정가는 24,637,000원이며 토지 면적은 총 3470㎡입니다. 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 맹지라는 점과 기호 2 토지에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있다는 점은 주요한 리스크 요인입니다. 또한, 지역별 토지이용계획 및 제한사항을 준수해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도 나주시라는 지역적 특성을 고려한 향후 개발 가능성.

* 감정가 대비 넓은 면적의 임야를 확보할 기회.

* 분묘 관련 문제 해결 시 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 신중하게 산정해야 합니다. 본 물건은 맹지 및 분묘기지권 성립 가능성이라는 명확한 리스크 요인을 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 함께 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 감정가: 24,637,000원

* 예상 입찰가는 위 감정가를 기준으로 하되, 맹지 및 분묘기지권 리스크를 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례에 대한 추가 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.