나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11887 [5] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층804호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 송정동 소재 '고헌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 내 1층 102호외 5개호로서,
외벽: 치장석 붙임, 강화유리 마감 등.
내벽: 인테리어마감, 내장 타일 붙임 등
창호: 샷시창 등.

이용상태

기호(1)~(5): 공부 상 용도 근린생활시설임.

기호(6): 공부 상 운동시설 임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 소방설비, 승강기시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 근린생활시설, 교육연구시설 및 운동시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1)1232-1번지: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>임.

(2)1232-7번지: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
본건 기호(6) 건물은 현장 조사 시 인접 호(901호, 903호, 904호, 905호)와 함께
별도의 벽체 구분 없이 전체를 헬스장으로 사용하고 있으나, 집합건축물 대장 건축
현황도에 따라 본건의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회 통념상 복원을 전제로
한 일시적인 이용인 바 이후 복원이 용이하다고 판단되어 이를 감안하여 평가하였으
니 경매진행시 업무에 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11887 (5)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층804호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1,2종근린생활시설/교육연구시설/운동시설)

감정가: 345,000,000원

토지면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

토지지분: 25.025㎡ (약 7.57평)

건물면적: 99.62㎡ (약 30.13평)

건물지분: 99.62㎡ (약 30.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 북구 송정동 소재 '고헌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업나지 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 현황

토지는 2필 일단의 장방형 토지로서, 근린생활시설, 교육연구시설 및 운동시설 부지로 이용 중입니다. 토지는 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 등 다양한 도로에 접합되어 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 22일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권최고액은 3,840,000,000원입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 3.인수 보증금

낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 4.임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-13

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인은 대항력이 없으나, 보증금과 차임은 있으나 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있어 배당받지 못할 가능성이 있습니다.

1.3. 5.등기부 요약

* 소유권보존: 이동근 (2021-12-22)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2021-12-22, 3,840,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당부채권근질권설정공동담보: 느티나무제사차유한회사 (2025-03-20, 3,840,000,000원) - 말소

* 임의경매: 엠씨아이대부 (2025-05-29, 3,149,706,622원) - 말소

* 압류: 동울산세무서장 (2025-06-17) - 말소

총 등기부채권액은 3,840,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 용도 및 현황

본 건은 집합건물로서 공부상 용도는 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 복합적으로 활용 가능합니다. 실제 이용상태에 따라 근린생활시설 또는 운동시설로 사용되고 있습니다.

1.4. 2.주변 상권

주변에 아파트 단지, 학교, 기존 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 상업나지 지역도 형성되어 있어 잠재적인 상권 발전 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

인근 아파트 단지 및 상업지역 내 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.교육시설

고헌초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 3.건물 설비

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 소방설비, 승강기 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보물의 경매 결과가 본 건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 2.실제 이용 상태와 공부상 차이

기호(6) 건물(운동시설)은 현장 조사 시 인접 호수와 별도 벽체 구분 없이 전체를 헬스장으로 사용하고 있습니다. 집합건축물대장 현황도상 위치 및 면적 특정은 가능하나, 사회 통념상 복원을 전제로 한 일시적 이용으로, 향후 원상 복구를 위한 비용이나 노력이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.토지 이용 제한

* 가축사육제한구역 (전부 제한)

* 장애물제한표면구역 (공항시설법 관련)

* 택지개발지구 (송정지구)

해당 토지는 상기 제한사항에 해당되므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 4.임대차 관계 미상

임대차 관계가 현재 미상으로, 명도 진행 시 별도의 협상이나 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 북구 송정동에 위치한 본 경매 물건은 송정지구 내 상업지역에 속하여 입지 조건이 양호하며, 주변에 주거 단지 및 학교가 인접하여 잠재력이 있는 상가입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공동담보 물건인 점, 건물 일부의 이용 현황이 공부와 다르고 원상 복구가 필요할 수 있다는 점, 그리고 임대차 관계가 미상이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 송정지구 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

* 대로변 인접으로 탁월한 접근성과 가시성 확보

* 권리관계가 명확하여 안전한 입찰 가능

* 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 유연성

1.9. 예상 입찰가

감정가: 345,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 주변 시세, 건물의 현황 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.