나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11887 [6] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 9층902호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 송정동 소재 '고헌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 내 1층 102호외 5개호로서,
외벽: 치장석 붙임, 강화유리 마감 등.
내벽: 인테리어마감, 내장 타일 붙임 등
창호: 샷시창 등.

이용상태

기호(1)~(5): 공부 상 용도 근린생활시설임.

기호(6): 공부 상 운동시설 임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 소방설비, 승강기시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 근린생활시설, 교육연구시설 및 운동시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1)1232-1번지: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>임.

(2)1232-7번지: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
본건 기호(6) 건물은 현장 조사 시 인접 호(901호, 903호, 904호, 905호)와 함께
별도의 벽체 구분 없이 전체를 헬스장으로 사용하고 있으나, 집합건축물 대장 건축
현황도에 따라 본건의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회 통념상 복원을 전제로
한 일시적인 이용인 바 이후 복원이 용이하다고 판단되어 이를 감안하여 평가하였으
니 경매진행시 업무에 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

인접 호(901호, 903호, 904호, 905호)와 함께 별도의 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용 중이며 경계 구분은 지적 측량 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11887 (6)

* 소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 9층902호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설/교육연구시설/운동시설 등 복합 용도)

* 감정가: 560,000,000원

* 토지면적: 40.64㎡ (약 12.3 평)

* 건물면적: 161.79㎡ (약 49.0 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 북구 송정동 소재 '고헌초등학교' 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업나지 등으로 형성된 지역.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 주변 도로망 및 주차장 시설은 보통 수준. 대중교통 이용 편의성은 별도 확인 필요.

* 토지이용계획:

* 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(송정지구).

* 대로2류, 중로1류/3류 도로 접합.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 택지개발지구(송정지구).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 22일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (채권액 3,840,000,000원).

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (2021.12.22, 이동근)

* 근저당 (2021.12.22, 엠씨아이대부주식회사, 3,840,000,000원) - 말소기준

* 소유권이전 (2022.10.13, 박필연, 매매 625,400,000원)

* 1번근저당권부채권근질권설정공동담보 (2025.03.20, 느티나무제사차유한회사, 3,840,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정 (2025.05.29, 엠씨아이대부, 3,149,706,622원) - 말소 (사건번호 2025타경11887)

* 등기부채권 총액: 3,840,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,300,000원

* 전입(사업)일자: 2025-03-18

* 확정일자: 2025-07-24

* 배당신고일자: 2025-09-01

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하 소멸 예정이며, 기재된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재된 지역.

* 건물 현황: 철근콘크리트 구조 9층 건물 (2021년 보존등기).

* 현재 이용 상태:

* 공부상 용도: 근린생활시설 (902호), 운동시설 (기호 6).

* 실제 이용: 본건 및 인접 호실(901, 903, 904, 905호)이 벽체 구분 없이 하나의 공간(헬스장)으로 이용 중.

* 평가 시점: 물리적 공간 분할은 일시적 이용으로 간주, 복원 용이 판단.

* 주변 시설: 고헌초등학교 인근으로, 아파트 단지 및 주거 시설이 밀집하고 있으며, 다양한 근린생활시설(상가, 식당, 카페 등)이 입점해 있습니다. 송정지구 개발에 따른 상권 활성화가 기대됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 고헌초등학교 인근에 위치.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 별도 확인 요망.

* 편의: 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적리스크

* 공간 분할 미비: 인접 호실과 벽체 없이 하나의 공간으로 사용 중이며, 정확한 경계 구분을 위해 지적 측량이 필요합니다. 이는 법적 분쟁이나 실제 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 동일 채무에 여러 부동산이 담보로 제공되어 있어, 해당 채무의 다른 담보물 경매 진행 여부에 따라 본건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 진행 시 높은 경쟁률 또는 가격 하락 가능성이 존재합니다.

* 임대 관계 불확실: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 울산광역시 북구 송정동의 고헌초등학교 인근에 위치한 근린상가로, 송정지구 개발 계획의 수혜 지역에 포함됩니다.

* 권리관계는 말소기준권리인 근저당을 포함하여 모두 소멸될 예정이므로 인수할 권리는 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

* 주요 리스크로는 인접 호실과의 공간 분할 미비로 인한 경계 확인 필요성, 공동담보로 인한 복합적 채무 관계 등이 있습니다.

* 다만, 현재 물리적으로는 여러 호실이 하나의 공간으로 활용되고 있으며, 이는 잠재적으로 통합적인 대형 공간 활용을 고려할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 개발 호재: 송정지구 택지개발지구 내 위치로 향후 지역 발전 가능성 높음.

* 입지: 초등학교 인접, 근린상업지역으로 유동인구 확보 용이.

* 권리 분석 용이: 인수되는 권리 없이 명확한 등기 상태.

* 통합 공간 활용 잠재력: 물리적으로 분리되지 않은 현재 상태는 대규모 업종 유치 시 유리할 수 있음.

1.8. 예상입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 감정가: 560,000,000원.

* 본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 경쟁 입찰 현황, 향후 예상 임대 수익률 및 개발 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 및 법원 경매 물건의 일반적인 낙찰가율(통상 감정가의 80~120%)을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.