나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11887 [3] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 송정동 소재 '고헌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 내 1층 102호외 5개호로서,
외벽: 치장석 붙임, 강화유리 마감 등.
내벽: 인테리어마감, 내장 타일 붙임 등
창호: 샷시창 등.

이용상태

기호(1)~(5): 공부 상 용도 근린생활시설임.

기호(6): 공부 상 운동시설 임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 소방설비, 승강기시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 근린생활시설, 교육연구시설 및 운동시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1)1232-1번지: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>임.

(2)1232-7번지: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
본건 기호(6) 건물은 현장 조사 시 인접 호(901호, 903호, 904호, 905호)와 함께
별도의 벽체 구분 없이 전체를 헬스장으로 사용하고 있으나, 집합건축물 대장 건축
현황도에 따라 본건의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회 통념상 복원을 전제로
한 일시적인 이용인 바 이후 복원이 용이하다고 판단되어 이를 감안하여 평가하였으
니 경매진행시 업무에 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 울산지방법원 2025타경11887 (3) 부동산 임의경매 물건으로, 울산광역시 북구 송정동 1232-1번지 골드테라스1 3층 301호에 소재하고 있습니다.

용도는 근린상가이며, 감정가는 767,000,000원입니다.

토지 면적은 45.67㎡(약 13.81평)이며, 건물 면적은 181.80㎡(약 55.00평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOO이며, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 송정동에 위치하며, '고헌초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업 나지 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 주변 가로망 상태 및 주차장 시설도 보통 수준으로 평가됩니다.

본건이 속한 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(송정지구)에 속해 있으며, 대로와 중로에 접하고 있어 교통 접근성이 뛰어납니다.

또한, 택지개발지구(송정지구)로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

다만, 가축사육제한구역 및 장애물 제한표면구역에 포함되는 점은 유의해야 합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 소유권 보존 등기는 2021년 12월 22일에 이동근 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리인 근저당권은 2021년 12월 22일에 엠씨아이대부주식회사에 의해 설정되었으며, 채권 최고액은 3,840,000,000원입니다.

이후 압류(북구, 동울산세무서장), 근질권, 임의경매(엠씨아이대부) 등이 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 장석호가 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원에 2024년 06월 03일 전입(사업)하였으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 울산 북구 송정동의 근린상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

다수의 근린생활시설, 아파트 단지, 주택가 등이 인접해 있어 상업 시설 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

건물의 주 용도는 근린상가이지만, 건물 전체적으로는 제1, 2종 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용되고 있어 업종 선택의 폭이 넓습니다.

9층 건물 내 3층에 위치하고 있으며, 주변의 개발 계획과 함께 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 고헌초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

아파트 단지와 주택가가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

임차인 장석호는 대항력은 없으나, 배당 신고일자가 2025년 8월 19일로 비교적 최근이므로, 배당 여부를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

기타 참고사항에서 언급된, 기호(6) 건물(운동시설)이 인접 호와 벽체 구분 없이 헬스장으로 사용되고 있는 점은 향후 원상복구 의무나 관련 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

울산 북구 송정동의 송정지구 지구단위계획구역 내에 위치한 본 상가 물건은 개발 잠재력과 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변의 풍부한 배후 수요와 양호한 교통 접근성은 안정적인 임대 수익 창출에 긍정적인 요소입니다.

권리관계는 명확하나, 공동담보 물건이라는 점과 일부 특수 이용 현황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

송정지구 내 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 발전과 함께 가치 상승이 기대됩니다.

대로 및 중로에 접한 우수한 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

다양한 업종의 근린생활시설 및 주거 단지가 인접해 있어 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

건축물 용도가 다양하게 복합되어 있어 특정 업종의 침체기에도 유연하게 대처할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가 767,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 본 물건의 가치 상승 요인 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 수익성 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.