나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11887 [2] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 송정동 소재 '고헌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 내 1층 102호외 5개호로서,
외벽: 치장석 붙임, 강화유리 마감 등.
내벽: 인테리어마감, 내장 타일 붙임 등
창호: 샷시창 등.

이용상태

기호(1)~(5): 공부 상 용도 근린생활시설임.

기호(6): 공부 상 운동시설 임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 소방설비, 승강기시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 근린생활시설, 교육연구시설 및 운동시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1)1232-1번지: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>임.

(2)1232-7번지: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
본건 기호(6) 건물은 현장 조사 시 인접 호(901호, 903호, 904호, 905호)와 함께
별도의 벽체 구분 없이 전체를 헬스장으로 사용하고 있으나, 집합건축물 대장 건축
현황도에 따라 본건의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회 통념상 복원을 전제로
한 일시적인 이용인 바 이후 복원이 용이하다고 판단되어 이를 감안하여 평가하였으
니 경매진행시 업무에 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11887 (2)

* 소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 1층104호

* 물건종별: 집합건물 (근린상가)

* 감정가: 732,000,000원

* 토지 면적: 10.17㎡ (약 3.08평)

* 건물 면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO

* 준공일: 2021년 11월 17일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 울산광역시 북구 송정동에 소재하며, '고헌초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업나지 등으로 형성되어 있습니다. '골드테라스1'은 대규모 주거단지 인근에 위치하며, 약 3,500세대 이상의 배후 수요를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 인접 도로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(송정지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(30m~35m), 중로1류(20m~25m), 중로3류(12m~15m) 등 다양한 규격의 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역에 해당하며, 송정지구 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.4. 지역 인프라

울산 북구 송정동에는 울산북부소방서와 울산북부경찰서 등 공공 치안 및 안전 시설이 인접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매물건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 2021년 12월 22일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 3,840,000,000원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 '골드테라스1' 건물은 특히 학원가 형성에 유리한 입지로 분석됩니다. 또한, 의료기관(안과, 내과, 소아과, 정형외과 등) 개원에도 최적화된 입지로 평가받고 있어, 다양한 전문 업종의 입점 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 배후 수요

송정택지개발지구는 약 7,821가구, 1만 9,595명의 수용인구를 목표로 조성된 대규모 택지개발지구입니다. 인근에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 소비 수요가 풍부하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

4.3. 지역 개발

송정지구는 울산의 마지막 대규모 택지개발지구로 불리며, KTX 울산역세권 개발 및 광역 교통망 개선 계획 등으로 지역적 프리미엄이 상승할 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본 건물은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 밀집한 지역에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 소방 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있어 이용이 편리합니다. 또한, 송정지구 내에는 다양한 문화, 체육, 여가 시설이 조성될 예정이거나 이미 운영 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수할 보증금이 0원이라 하더라도, 임대 관계가 미상으로 확인된 점은 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 경매가 진행 중입니다. 이는 채무자의 재정 상태와 관련될 수 있으며, 다른 공동담보 물건의 처리 결과가 본 건의 가치나 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 건물 이용의 특이사항

감정평가서에 따르면, 일부 호실(운동시설)은 인접 호실과 함께 구분 없이 이용되고 있으나, 복원 가능성을 전제로 평가되었습니다. 이는 향후 원상 복구 의무가 발생하거나, 내부 구조 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 지역 기반 시설에 대한 민감성

울산 북구 지역은 과거 음식물 쓰레기 처리 시설, 하수 처리장, 빗물 펌프장 등 특정 기반 시설 설치를 둘러싸고 주민들의 강한 반대와 갈등이 있었던 사례들이 있습니다. 이는 향후 지역 개발 과정에서 주민들의 민감성이 작용할 수 있음을 시사하며, 직접적인 혐오시설이 인접해 있지는 않으나 지역 정서 상 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 송정지구라는 신흥 택지개발지구 내에 위치한 상가로서, 대규모 배후 수요와 우수한 교통망을 갖추고 있습니다. '골드테라스1' 건물은 학원 및 의료기관 입점에 적합한 특성을 보이며, 이는 상권 활성화에 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 하지만 임대 관계 미상, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 건물 내 일부 이용 특이사항 및 지역 기반 시설에 대한 주민 민감성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 입찰 전 철저한 현장 조사와 더불어 주변 시세 조사를 통해 이러한 리스크 요인을 충분히 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 주거 및 상업 중심지: 송정지구는 대규모 아파트 단지와 개발 계획으로 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 상권 잠재력: 학원, 의료기관 등 특정 업종에 적합한 입지 조건을 갖추고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 주거 단지가 인접하여 고객 확보가 용이합니다.

* 권리상 하자 없음: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 732,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 주요 고려 사항:

* 감정가: 732,000,000원

* 잠재적 리스크: 임대 관계 미상, 공동담보, 건물 이용 특이사항, 지역 기반 시설 민감성 등을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 시장 상황: 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 향후 송정지구 개발 진행 상황 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 물건 특성: 40.50㎡의 적정 면적과 1층이라는 점은 장점으로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 585,600,000원 ~ 658,800,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 최신 시장 조사 결과와 경쟁 상황을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.