나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11887 [4] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 송정동 소재 '고헌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 내 1층 102호외 5개호로서,
외벽: 치장석 붙임, 강화유리 마감 등.
내벽: 인테리어마감, 내장 타일 붙임 등
창호: 샷시창 등.

이용상태

기호(1)~(5): 공부 상 용도 근린생활시설임.

기호(6): 공부 상 운동시설 임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 소방설비, 승강기시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 근린생활시설, 교육연구시설 및 운동시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1)1232-1번지: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>임.

(2)1232-7번지: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
본건 기호(6) 건물은 현장 조사 시 인접 호(901호, 903호, 904호, 905호)와 함께
별도의 벽체 구분 없이 전체를 헬스장으로 사용하고 있으나, 집합건축물 대장 건축
현황도에 따라 본건의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회 통념상 복원을 전제로
한 일시적인 이용인 바 이후 복원이 용이하다고 판단되어 이를 감안하여 평가하였으
니 경매진행시 업무에 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

302호 유리벽에 '유치권 행사중' 현수막 붙여져 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경11887 (4)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 3층302호

용도: 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 내 3층 302호

감정가: 683,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (말소기준권리 설정자)

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.64㎡ (약 12.3평)

토지 지분: 40.643㎡

건물면적: 161.79㎡ (약 49평)

건물 지분: 161.79㎡

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(송정지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m), 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 택지개발지구(송정지구)에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 북구 송정동에 소재한 '고헌초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 나대지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 인접 도로 상황 및 주변 가로망, 주차장 시설 또한 보통으로 보입니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 고헌초등학교가 위치하고 있으며, 북측으로는 송정 박상진 호수공원 등 공원 시설이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 현황

등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 22일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다. 이보다 이후에 설정된 근저당권부채권근질권설정공동담보 (을1-2), 임의경매 (갑3), 압류 (갑4) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 외 별도 기재가 없으므로, 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 유치권

본건 302호 유리벽에 '유치권 행사중'이라는 현수막이 부착되어 있는 것으로 확인되었습니다. 유치권의 성립 여부 및 법적 인수 여부에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 울산 북구 송정동은 송정지구 개발계획에 따른 신흥 주거 및 상업 지역으로 발전 가능성이 있습니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 업종 분석

건축물대장상 본건은 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 복합 용도 사용이 가능합니다. 이는 다양한 업종의 입점을 고려할 수 있는 장점이 될 수 있습니다. 다만, 현장 조사 시 기호(6) 건물(운동시설)이 인접 호실과 별도 벽체 구분 없이 헬스장으로 사용되고 있다는 점은 참고해야 합니다.

4.3. 주변 상권

주변은 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업나지 등이 혼재되어 있으며, 고헌초등학교 인근으로 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설 및 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 녹지 및 휴식 공간

북측으로는 송정 박상진 호수공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 및 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 이 공원은 산책로, 야외학습장, 미로정원 등 다양한 시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 교통 환경

차량 접근이 편리하며, 주변 도로망도 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 이동에 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

가장 큰 리스크는 '유치권 행사중'이라는 현수막이 부착된 유치권의 존재입니다. 유치권은 낙찰자가 인수하게 되는 경우가 많으므로, 성립 여부 및 실제 인수 부담을 철저히 조사해야 하며, 해결 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 복합 용도 및 이용 상태

본건은 공부상 복합 용도(근린생활, 교육연구, 운동시설)로 되어 있으나, 실제로는 특정 호실들이 벽체 구분 없이 통합되어 사용되고 있을 가능성이 있습니다 (예: 헬스장). 이는 향후 원상복구, 업종 변경, 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.3. 채권 총액

등기부채권 총액이 3,840,000,000원에 달하여, 감정가 대비 채권 총액 비율이 높아 채권 회수를 위한 경매 절차 진행 가능성은 높으나, 낙찰가 결정 시 주요 고려 요소가 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 인접 여부

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(교정시설, 폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 송정지구 자체의 개발 계획 및 주변 지역 특성에 따라 추가적인 민감 시설 편입 가능성은 배제할 수 없으나, 현재로서는 큰 우려 사항은 아닙니다.

7. 종합 의견

본건은 울산 북구 송정동 송정지구 내에 위치한 근린상가로, 신흥 택지개발지구로서의 미래 가치와 초등학교 인근 및 호수공원 인접이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 다양한 용도로 활용 가능하며, 주변 인프라 또한 양호한 편입니다.

그러나 가장 중요한 리스크 요인은 '유치권'의 존재입니다. 유치권의 정확한 사실관계 확인 및 법적 검토 없이는 낙찰 후 큰 위험 부담이 될 수 있습니다. 또한, 내부 복합 용도 사용으로 인한 명도 및 원상복구 과정에서의 분쟁 가능성도 염두에 두어야 합니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 권리관계 분석을 거친다면, 잠재력 있는 물건으로 평가될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신규 택지개발지구(송정지구) 내 위치로, 향후 지역 발전 및 가치 상승 기대.

* 초등학교 및 대형 공원(송정 박상진 호수공원) 인접으로 인한 쾌적한 환경 및 잠재적 유동인구 확보 가능성.

* 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등 복합 용도 활용 가능성으로 다양한 투자 기회 모색.

* 차량 접근성이 우수하고 주변 도로망이 잘 정비된 교통 환경.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차인 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

다만, 본건은 유치권이라는 중대한 권리 문제가 존재하므로, 이에 대한 법적 해결 비용 및 명도 예상 비용, 그리고 향후 발생 가능한 하자 보수 및 원상복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 본 감정가 683,000,000원을 기준으로, 유치권 관련 비용 및 명도 협상 등을 고려한 보수적인 접근이 필요하며, 구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.