나이스옥션 법원경매 서산 2022타경56591 [7] 충청남도 태안군 이원면 포지리 산75 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2022.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍, 소원면, 근흥면, 원북면, 이원면 일대에 위치하며 주위는 대체로 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 그 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근 또는 근거리(원거리)에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 일련번호(1,2)는 부정형 평지의 토지로서 현황 '답(일련번호 2는 휴경지)'임. 본건 토지 일련번호(3,5,6,8)은 부정형 완경사의 토지로서 현황 '자연림'임. 본건 토지 일련번호(4)는 사다리 완경사의 토지로서 현황 '건부지(창고용)'임. 본건 토지 일련번호(7,9)는 부정형 급경사의 토지로서 현황 '자연림'임.

인접 도로상태

본건 토지 일련번호(1)은 서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로와 접함. 본건 토지 일련번호(3)은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 간선도로에서 진출입 가능함. 본건 토지 일련번호(4)는 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도에서 진출이 가능함. 본건 토지 일련번호(6)은 서측 및 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도와 접하고 일부는 현황 도로임. 본건 토지 일련번호(2,5,7~9)는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일련번호(1)은 도시지역 , 자연녹지지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(3)은 농림지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 임업용산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(5)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(6)은 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(7)은 농림지역 , 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(8)은 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(9)는 농림지역 , 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호(4) 지상에 제시외건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호(2)는 지목"답"이나 현황"묵답", 본건 토지 일련번호(4)는 지목 "잡종지"이나 현황 "건부지(창고용)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서산지원 2022타경56591 (7) 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 채권자는 박OO이며, 매각 대상은 충청남도 태안군 이원면 포지리 산75 소재 임야의 일부 지분입니다.

1.2. 물건 상세

소재지: 충청남도 태안군 이원면 포지리 산75

용도: 임야

감정가: 61,141,500원

토지면적: 27,174.00㎡ (약 8,222.8평)

토지 지분 면적: 6,793.5㎡ (약 2,054.9평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

건물 면적: 0㎡ (건물 없음)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 공동담보

주의사항: 공유자우선매수청구권 행사는 1회로 제한됩니다.

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 지분매각, 공동담보

제시외물건: 토지 일련번호 4번 지상에 제시외건물 ㉠이 소재합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청남도 태안군 이원면 포지리에 위치하며, 주위는 대체로 농경지 및 임야 등으로 구성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입은 가능하며, 인근 또는 근거리에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 관계

토지 일련번호 1번은 서측으로 폭 약 2~3미터의 도로와 접하며, 3번은 북측으로 폭 약 20미터의 간선도로에서 진출입이 가능합니다. 4번 토지는 북측으로 폭 약 2~3미터의 임도에서 진출입 가능하며, 6번 토지는 서측 및 북측으로 폭 약 2~3미터의 임도와 접하고 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 그러나 토지 일련번호 2번, 5번, 7번, 8번, 9번은 맹지입니다.

토지의 형태는 부정형, 사다리형 등 다양하며, 고도 및 경사도는 평지, 완경사, 급경사로 나뉩니다. 현황 이용 상태는 '답(일부 휴경지)', '자연림', '건부지(창고용)' 등으로 파악됩니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 다양한 용도지역에 속해 있으며, 이에 따른 여러 제한 사항이 있습니다.

* 일련번호 1번: 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류, 가축사육제한구역 (4개 구역)

* 일련번호 2번: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (3개 구역)

* 일련번호 3번: 농림지역, 중로1류, 가축사육제한구역 (1개 구역), 접도구역, 임업용산지

* 일련번호 4번: 보전관리지역, 가축사육제한구역 (1개 구역)

* 일련번호 5번: 보전관리지역, 가축사육제한구역 (1개 구역), 준보전산지

* 일련번호 6번: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역 (3개 구역), 임업용산지, 준보전산지

* 일련번호 7번: 농림지역, 가축사육제한구역 (3개 구역), 임업용산지

* 일련번호 8번: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역 (1개 구역), 임업용산지, 준보전산지

* 일련번호 9번: 농림지역, 가축사육제한구역 (3개 구역), 임업용산지

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 내용

본 경매는 부동산 강제경매로, 채권자는 박OO입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권은 임창범 외 3명으로부터 시작하여 여러 차례 지분 이전 및 상속이 이루어졌습니다. 주요 권리 변동 사항으로는 2008년 7월 10일 태안군에 의한 3번 정순옥 지분 압류(인수 후 말소), 2015년 12월 22일 최희정 명의 근저당권 (7억 원) 등이 확인됩니다. 현재 말소기준권리는 2015년 12월 22일자 최희정 근저당권입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리(을3)보다 선순위 권리인 지상권 등은 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고: -"로 기재되어 있어, 지상권 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원으로, 현황 임차인은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 태안군 이원면은 태안반도의 북서쪽에 자리 잡고 있으며, 농경지와 임야가 발달한 지역입니다. 최근 태안군 차원에서 이원면 종합개발계획 수립에 착수하는 등 지역 발전을 위한 노력이 진행 중입니다. 이는 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

4.2. 주변 시설

태안군 전반적으로는 기본적인 생활 편의시설(의료, 교통, 상업 시설 등)이 군청 소재지인 태안읍과 주요 관광지인 안면읍에 집중되어 있는 경향이 있습니다. 이원면 자체적으로는 농어촌 지역 특성상 편의시설이 제한적일 수 있으나, 꾸지나무길 일대에 캠핑장 및 펜션 등이 위치하여 관광 관련 시설이 일부 존재합니다. 또한, 이원면 사창·당산권역은 해양수산부 주관 '일반농산어촌 개발 사업' 대상으로 선정되어 정주여건 개선 및 소득 기반 확충이 기대됩니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 관련

가장 큰 리스크는 지분 매각으로 인한 공유자 간의 문제입니다. 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다. 본 건의 경우 공유자우선매수청구권 행사가 1회로 제한되는 점은 다소 긍정적이나, 여전히 주의가 필요합니다.

5.2. 토지 이용 제약

* 맹지: 토지 일련번호 2, 5, 7, 8, 9번은 도로에 직접 접하지 않아 맹지에 해당합니다. 이 토지들을 활용하기 위해서는 인접 토지주의 동의를 얻거나 별도의 통행로 확보 방안을 마련해야 합니다.

* 용도 및 제한: 각 필지별로 도시지역, 자연녹지지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 등 개발 및 이용에 대한 여러 법적 제한이 존재합니다. 특히 급경사 지역은 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

* 제시외건물: 토지 일련번호 4번 지상에 소재하는 제시외건물 ㉠의 철거 또는 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 지형 및 경사: 일부 토지는 급경사를 이루고 있어 개발 또는 이용 시 공사 비용이 증가하거나 활용이 제한될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 태안군 이원면의 임야 일부 지분 경매로, 감정가는 61,141,500원입니다. 지분 매각이라는 점과 일부 맹지가 존재하는 점, 그리고 토지 이용에 대한 법적 제약이 있다는 점은 분명한 리스크 요인입니다. 그러나 태안군 차원에서 이원면의 종합개발계획이 수립되고 있으며, 어촌 개발 사업 대상지로 선정되는 등 지역 발전 잠재력이 있다는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 공유자우선매수권 행사 제한 횟수가 1회라는 점도 고려할 만합니다.

7. 투자 포인트

* 태안군 이원면의 개발 잠재력: 종합개발계획 수립 및 어촌 개발 사업 추진 등 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 향후 가치 상승 시 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농림지역 및 관리지역 포함: 잠재적으로 영농, 임업, 또는 계획관리지역으로서의 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 고려사항

예상 입찰가는 본 물건의 지분 매각 특성, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 맹지 및 경사도 등의 물리적 제약, 그리고 지역 개발 동향 및 향후 시장 가치 변화 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 입찰가 산정에 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다. 본 물건의 투자 가치는 입찰자의 위험 감수 능력과 장기적인 안목에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.