나이스옥션 법원경매 서산 2022타경56591 [8] 충청남도 태안군 소원면 영전리 127-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2022.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍, 소원면, 근흥면, 원북면, 이원면 일대에 위치하며 주위는 대체로 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 그 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근 또는 근거리(원거리)에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 일련번호(1,2)는 부정형 평지의 토지로서 현황 '답(일련번호 2는 휴경지)'임. 본건 토지 일련번호(3,5,6,8)은 부정형 완경사의 토지로서 현황 '자연림'임. 본건 토지 일련번호(4)는 사다리 완경사의 토지로서 현황 '건부지(창고용)'임. 본건 토지 일련번호(7,9)는 부정형 급경사의 토지로서 현황 '자연림'임.

인접 도로상태

본건 토지 일련번호(1)은 서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로와 접함. 본건 토지 일련번호(3)은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 간선도로에서 진출입 가능함. 본건 토지 일련번호(4)는 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도에서 진출이 가능함. 본건 토지 일련번호(6)은 서측 및 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도와 접하고 일부는 현황 도로임. 본건 토지 일련번호(2,5,7~9)는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일련번호(1)은 도시지역 , 자연녹지지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(3)은 농림지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 임업용산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(5)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(6)은 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(7)은 농림지역 , 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(8)은 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(9)는 농림지역 , 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호(4) 지상에 제시외건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호(2)는 지목"답"이나 현황"묵답", 본건 토지 일련번호(4)는 지목 "잡종지"이나 현황 "건부지(창고용)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서산지원 2022타경56591 (8)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청남도 태안군 소원면 영전리 127-3

용도: 임야

토지면적: 4163.00㎡ (약 1257.94평)

토지감정가: 19,402,000원

매각대상: 토지일부지분매각

토지지분: 2180.1631㎡ (약 659.52평)

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공유자우선매수신고, 지분매각, 공동담보, 공유자우선매수신고 1회 제한

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 충청남도 태안군 소원면 영전리 일대에 위치하며, 주위는 대체로 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준임. 소원면은 태안군에 속해 있으며, 해수욕장과 수목원 등 관광자원이 풍부한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근 또는 근거리에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임. 구체적인 도로 상태는 다음과 같습니다.

* 본건 토지 일련번호(1)은 서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로와 접합니다.

* 본건 토지 일련번호(3)은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 간선도로에서 진출입 가능합니다.

* 본건 토지 일련번호(4)는 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도에서 진출이 가능합니다.

* 본건 토지 일련번호(6)은 서측 및 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도와 접하고 일부는 현황 도로입니다.

* 본건 토지 일련번호(2,5,7~9)는 맹지입니다.

2.3. 주변 시설

본건 토지는 주로 농경지 및 임야로 이루어져 있으며, 주변에는 천리포해수욕장, 만리포해수욕장, 천리포수목원 등 주요 관광지가 근거리에 위치해 있습니다. 또한, 소원면 내에는 소원초등학교, 만리포중학교, 만리포고등학교 등이 있으며, 숙박시설 및 식당 등 편의시설도 존재합니다.

과거 자료에 따르면, 영전리 인근에 양돈장 건설과 관련하여 주민 반발이 있었던 사례가 있으나, 현재 해당 사업의 진행 여부 및 본건과의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. 지도상으로 주변에 혐오시설은 명확히 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권이전: 박운서 (1985-04-19)

* 소유권이전: 장군희 외 1명 (2005-04-28)

* 말소기준권리: 을3 (2015-12-22) 최희정 근저당권 (700,000,000원)

* 기타 권리:

* 갑7 (2018-06-21) 서산세무서 압류 (말소)

* 갑8 (2022-10-24) 박상자 강제경매 (서산지원 2022타경56591, 말소)

* 갑9 (2022-12-27) 주식회사씨바아이엔디 가압류 (말소)

* 갑10 (2024-04-22) 태안군 압류 (말소)

* 등기부채권 총액: 760,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 설정되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고가 있었으며, 해당 권리 행사는 1회로 제한됩니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

본건 토지는 일련번호별로 부정형의 평지 또는 완경사, 급경사 지형으로 이루어져 있습니다. 현황 용도는 '답(일부 휴경지)', '자연림', '건부지(창고용)' 등으로 다양하게 이용되고 있습니다.

* 일련번호(1)은 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 다양한 가축사육제한구역에 속합니다.

* 일련번호(2)는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역에 속합니다.

* 일련번호(3)은 농림지역, 중로1류(폭 20m~25m), 임업용산지에 해당하며, 가축사육제한구역 및 접도구역에 속합니다.

* 일련번호(4)는 보전관리지역이며, 가축사육제한구역에 속합니다.

* 일련번호(5)는 보전관리지역, 준보전산지에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한)에 속합니다.

* 일련번호(6)은 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지에 해당하며, 다양한 가축사육제한구역에 속합니다.

* 일련번호(7)은 농림지역, 임업용산지에 해당하며, 가축사육제한구역에 속합니다.

* 일련번호(8)은 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지에 해당하며, 가축사육제한구역에 속합니다.

* 일련번호(9)는 농림지역, 임업용산지에 해당하며, 가축사육제한구역에 속합니다.

4.2. 개발 가능성

다양한 용도지역으로 지정되어 있으나, 여러 가축사육제한구역이 복합적으로 적용되어 있어 특정 용도 개발 시 제한이 따를 수 있습니다. 일부 필지가 맹지이거나 경사가 심한 점은 개발에 어려움을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 소원면은 농경지 및 임야가 많은 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 면 소재지 내에 존재하며, 더 큰 규모의 편의시설 및 병원, 대형마트 등은 차량 이동을 통해 태안읍 등 인근 도시 지역을 이용해야 합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 향후 개발, 관리 등에서 다른 지분권자와의 협의가 필수적이며, 이는 잠재적인 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

일부 토지(일련번호 2, 5, 7~9)가 맹지로서, 외부 도로와의 직접적인 연결이 없어 이용에 제한이 따릅니다.

6.3. 토지 이용 제한

다양한 용도지역 지정과 함께 여러 범위의 가축사육제한구역, 임업용산지, 접도구역 등이 설정되어 있어 토지 이용에 제약이 있습니다.

6.4. 지형 및 현황

일부 필지는 급경사 지형으로 이루어져 있어 개발 및 이용에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 지목과 현황이 다른 필지(예: 답이나 묵답, 잡종지이나 건부지)가 존재하여 실제 이용 가치를 파악해야 합니다.

6.5. 제시외 건물

토지 일련번호(4) 지상에 제시외건물 ㉠이 소재하고 있어, 낙찰 후 철거 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.6. 공유자 우선매수권 행사 제한

공유자 우선매수청구권 행사가 1회로 제한되어 있어, 해당 권리 행사 여부에 따라 입찰 과정에 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 태안군 소원면에 위치한 임야로, 토지의 일부 지분이 강제경매로 나왔습니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 주를 이루며, 관광자원이 풍부한 지역에 속합니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 일부 주요 관광지가 인근에 있습니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위의 다양한 권리들이 존재하며, 모두 말소될 예정입니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사가 가능하다는 점이 특징입니다.

토지는 여러 필지로 나뉘어 있으며, 일부는 맹지이거나 경사가 심한 자연림, 농경지 형태로 이용되고 있습니다. 다양한 용도지역과 가축사육제한구역 등 토지 이용에 관한 법적 제약이 많습니다. 이러한 점들은 본건의 잠재적 가치 및 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 태안 지역의 관광 및 자연환경과의 연계 가능성.

* 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역으로 인한 잠재적 활용 가능성 (법적 제약 확인 필수).

* 지분 매각 및 낮은 감정가 대비 시세 차익 기대 (정확한 시세 및 개발 가능성 분석 필요).

9. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지, 경사지, 다양한 토지 이용 제한 등 리스크 요소를 다수 포함하고 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사의 변수가 존재합니다. 따라서, 예상 입찰가는 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 토지의 최근 실거래가, 개발 가능성에 따른 미래 가치 평가, 명도 비용, 추가 개발 비용 등을 면밀히 분석해야 합니다. 감정가 19,402,000원 대비 시세 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 본건의 잠재적 가치와 리스크를 충분히 반영한 가격으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. 인수할 보증금은 없으나, 법적 제약 및 개발 가능성을 고려하여 감정가 이하로 접근하는 것을 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.