나이스옥션 법원경매 서산 2022타경56591 [4] 충청남도 태안군 소원면 송현리 298-1 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2022.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍, 소원면, 근흥면, 원북면, 이원면 일대에 위치하며 주위는 대체로 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 그 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근 또는 근거리(원거리)에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 일련번호(1,2)는 부정형 평지의 토지로서 현황 '답(일련번호 2는 휴경지)'임. 본건 토지 일련번호(3,5,6,8)은 부정형 완경사의 토지로서 현황 '자연림'임. 본건 토지 일련번호(4)는 사다리 완경사의 토지로서 현황 '건부지(창고용)'임. 본건 토지 일련번호(7,9)는 부정형 급경사의 토지로서 현황 '자연림'임.

인접 도로상태

본건 토지 일련번호(1)은 서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로와 접함. 본건 토지 일련번호(3)은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 간선도로에서 진출입 가능함. 본건 토지 일련번호(4)는 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도에서 진출이 가능함. 본건 토지 일련번호(6)은 서측 및 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도와 접하고 일부는 현황 도로임. 본건 토지 일련번호(2,5,7~9)는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일련번호(1)은 도시지역 , 자연녹지지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(3)은 농림지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 임업용산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(5)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(6)은 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(7)은 농림지역 , 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(8)은 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(9)는 농림지역 , 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호(4) 지상에 제시외건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호(2)는 지목"답"이나 현황"묵답", 본건 토지 일련번호(4)는 지목 "잡종지"이나 현황 "건부지(창고용)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 현황 건부지(창고용)
- 제시외 건물 ㉠(창고 등) 매각에서 제외
- 최저매각가격은 매각에서 제외된 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임
- 매각에서 제외된 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음
- 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2022타경56591 (4)

소재지: 충청남도 태안군 소원면 송현리 298-1

용도: 잡종지

감정가: 998,270원

토지면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

토지지분: 54.8544㎡ (약 16.59평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 태안군 소원면에 위치하고 있으며, 주위는 대체로 농경지, 임야 등이 소재하는 등 일반적인 전원적인 환경을 이루고 있습니다.

차량의 접근은 가능하며, 인근 또는 근거리에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 그 중 일부(4번지)는 현황 '건부지(창고용)'로 이용되고 있으나, 나머지 필지들은 '답', '자연림' 등으로 이용되고 있습니다. 특히, 일부 필지(2, 5, 7-9번지)는 맹지입니다.

접근 가능한 도로는 일부 필지(1, 3, 4, 6번지)에 한하며, 노폭은 다양합니다.

토지 이용 계획상 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 접도구역, 임업용산지, 준보전산지 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 박OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2015년 12월 22일 접수된 최희정의 근저당권(700,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 매각에서 제외된 지상 건물(제시외 건물 ㉠)을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

총 등기부채권액은 760,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 농경지, 임야, 자연림으로 이루어진 전원 지역입니다.

주변에 상업 시설이나 유흥 시설 등 상권 활성화를 기대할 수 있는 시설은 검색되지 않았습니다.

다만, 물건의 일부 토지(4번지)가 현황 '건부지(창고용)'로 이용되고 있어, 단순한 농경지나 임야와는 구분되는 이용 현황을 보입니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 통해 가능하나, 정기적으로 운행되는 노선에 대한 정보는 부족합니다.

주변에 학교, 병원, 대형 마트 등 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아, 전형적인 농촌 지역의 생활 환경을 예상할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 공유자 간의 복잡한 관계 및 향후 토지 이용 협의의 어려움이 예상됩니다.

* 매각에서 제외된 제시외 건물(창고 등)로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 사용에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 일부 토지(2, 5, 7-9번지)는 맹지이므로, 도로 접근을 위해 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 다양한 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 사업 추진 시 제약이 따릅니다.

* 감정가(998,270원)가 매우 낮게 책정된 반면, 등기부채권총액(760,000,000원)이 높아, 실질 가치와 채권 부담 간의 불균형이 심각합니다.

* 공유자우선매수청구권이 1회 행사 제한이 있으므로, 공유자의 우선매수권 행사 시 입찰 참여가 불가능합니다.

* 지역적으로는 일부 대규모 어촌 개발 사업이 추진되거나(송현1리), 국립공원 해제 후에도 개발 제한이 지속되는 등 토지 이용과 관련한 복잡한 정책 및 주민 민원이 존재. 또한, 수도권 쓰레기 반입 문제와 같은 환경적 이슈도 제기되고 있어, 향후 지역 개발 및 규제 변화에 대한 주시가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 소원면 송현리에 위치한 토지의 일부 지분 매각 건입니다.

지역은 전원적인 농경지 및 임야가 주를 이루고 있으며, 4번 필지는 현황 창고 부지로 이용 중입니다.

그러나 토지 이용에 있어 법정지상권 성립 가능성, 다수의 맹지 존재, 복잡한 지분 관계 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

특히, 낮은 감정가와 높은 채권 총액 간의 괴리가 크고, 토지 전반에 걸쳐 다수의 용도 지역 및 행위 제한이 적용되고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

전반적으로 투자 가치를 판단하기 위해서는 법률적, 현장 실사적 검토가 매우 중요하며, 잠재적 리스크 해소 방안 및 추가적인 가치 상승 요인에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 현황 '건부지(창고용)'로 이용 중인 일부 토지는 기존의 활용 가능성을 보여줍니다.

* 태안 지역은 관광 및 해양 자원을 활용한 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이며, 법정지상권 성립 가능성, 맹지, 복잡한 권리 관계 등 여러 리스크 요소를 감안해야 합니다. 또한, 제시된 감정가는 998,270원으로 매우 낮은 수준이나, 이는 지분 가치 또는 특정 부분에 대한 평가일 가능성이 있습니다. 등기부채권총액이 760,000,000원에 달하는 점을 고려할 때, 본건의 실질 가치 및 낙찰 후 인수해야 할 부담을 면밀히 산정해야 합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지분의 현재 시장 가치, 법정지상권 해소 가능성 및 비용, 공유자들과의 협상 가능성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다. 현 단계에서는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.