나이스옥션 법원경매 서산 2022타경56591 [2] 충청남도 태안군 소원면 영전리 628 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2022.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍, 소원면, 근흥면, 원북면, 이원면 일대에 위치하며 주위는 대체로 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 그 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근 또는 근거리(원거리)에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 일련번호(1,2)는 부정형 평지의 토지로서 현황 '답(일련번호 2는 휴경지)'임. 본건 토지 일련번호(3,5,6,8)은 부정형 완경사의 토지로서 현황 '자연림'임. 본건 토지 일련번호(4)는 사다리 완경사의 토지로서 현황 '건부지(창고용)'임. 본건 토지 일련번호(7,9)는 부정형 급경사의 토지로서 현황 '자연림'임.

인접 도로상태

본건 토지 일련번호(1)은 서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로와 접함. 본건 토지 일련번호(3)은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 간선도로에서 진출입 가능함. 본건 토지 일련번호(4)는 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도에서 진출이 가능함. 본건 토지 일련번호(6)은 서측 및 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도와 접하고 일부는 현황 도로임. 본건 토지 일련번호(2,5,7~9)는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일련번호(1)은 도시지역 , 자연녹지지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(3)은 농림지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 임업용산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(5)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(6)은 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(7)은 농림지역 , 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(8)은 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(9)는 농림지역 , 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호(4) 지상에 제시외건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호(2)는 지목"답"이나 현황"묵답", 본건 토지 일련번호(4)는 지목 "잡종지"이나 현황 "건부지(창고용)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
- 현황 묵답
- 갑구 순위 2번 소유권이전청구권 가등기(1999.9.20. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2022타경56591 (2)

소재지: 충청남도 태안군 소원면 영전리 628

토지면적: 572.00㎡ (약 173.04평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 24,596,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

채권자: 박

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 태안군 소원면 영전리 일대에 위치하고 있습니다.

주위환경: 대체로 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건도 보통입니다.

토지이용:

* 일련번호(1,2): 부정형 평지의 토지로 현황 '답'(일련번호 2는 휴경지)입니다. 일련번호(1)은 서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로와 접합니다. 일련번호(2)는 맹지입니다.

* 일련번호(3,5,6,8): 부정형의 토지로 현황 '자연림'입니다. 일련번호(3)은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 간선도로에서 진출입 가능하며, 일련번호(6)은 서측 및 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도와 접하고 일부는 현황 도로입니다. 일련번호(5,7,8,9)는 맹지입니다.

* 일련번호(4): 사다리 형태의 완경사 토지로 현황 '건부지(창고용)'입니다. 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도에서 진출이 가능합니다.

* 일련번호(7,9): 부정형의 급경사 토지로 현황 '자연림'입니다.

토지이용계획 및 제한:

* 본건 토지는 도시지역(자연녹지지역), 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있습니다.

* 중로1류(폭 20m~25m)에 접합(일련번호 1, 3)되어 있습니다.

* 각 필지별로 다양한 범위의 가축사육제한구역(130m, 300m, 1500m, 전부제한)이 지정되어 있어 가축 사육에 제약이 따릅니다.

* 임업용산지, 준보전산지(일련번호 3, 5, 6, 7, 8, 9), 접도구역(일련번호 3) 등이 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 12월 22일 접수된 을3 근저당권(채권자: 최희정, 채권금액: 700,000,000원)이 말소기준권리로서, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 갑구 순위 2번 소유권이전청구권 가등기(1999년 9월 20일 등기, 권리자: 장세희)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 본 건 취득 시 주요 부담으로 작용할 수 있습니다.

말소되는 권리:

* 말소기준권리인 을3 근저당권보다 선순위인 갑구 1번 소유권이전 등기는 말소됩니다.

* 이후 접수된 갑구 9번(압류), 갑구 10번(강제경매, 채권자: 박상자), 갑구 11번(가압류), 갑구 12번(압류) 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 760,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 태안군 소원면의 농경지 및 임야 지역에 위치하여, 일반적인 상업 활동이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

주변 환경은 농업 및 산림 활동이 주를 이루는 지역으로 파악됩니다.

토지 일련번호 4번이 '건부지(창고용)'로 이용되고 있으나, 전체적인 상권 가치는 제한적일 것으로 보입니다.

지역 특성에 맞는 개발 가능성 또는 전원 생활 부지로서의 잠재력을 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

해당 물건지는 농경지 및 임야로 구성되어 있어, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

가장 가까운 편의시설 및 주요 생활권은 태안읍 등 인근 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 명도에 대한 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 본 건은 용도가 '답'으로, 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

선순위 가등기 인수: 갑구 순위 2번의 소유권이전청구권 가등기(1999년 9월 20일 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 소유권 이전과 관련하여 향후 분쟁의 소지가 있는 중요한 리스크입니다.

현황 묵답 및 맹지:

* 일련번호 2 토지는 지목이 '답'이나 현황 '묵답'(장기간 경작되지 않은 논)이며, 맹지입니다.

* 일련번호 2, 5, 7, 8, 9 토지는 맹지이므로 토지 이용 및 접근에 제약이 있습니다.

가축사육 제한: 각 필지별로 다양한 범위의 가축사육제한구역이 지정되어 있어 축산업을 목적으로 할 경우 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 자연녹지, 계획관리, 농림, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

제시외 건물 존재: 일련번호 4 토지 지상에 공부상 등재되지 않은 제시외 건물(㉠)이 존재합니다. 매수 후 인수하거나 철거해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 소원면에 소재한 토지 경매 물건으로, 농경지와 임야가 혼합된 넓은 면적을 포함하고 있습니다.

토지 자체의 다양한 용도(답, 자연림, 건부지)와 여러 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 적용되어 있어, 취득 전에 면밀한 검토가 필요합니다.

특히, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기와 농지취득자격증명 제출 의무는 본 건의 가장 큰 쟁점사항입니다. 맹지와 묵답인 토지가 다수 포함되어 있어 활용 방안에 대한 신중한 계획이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 572㎡(약 173평)의 토지를 감정가 24,596,000원에 취득할 기회를 제공합니다.

지역 개발 잠재력: 태안군의 자연 환경을 활용하여 주말 농장, 전원 생활 부지, 또는 소규모 개발 사업 부지로서의 잠재력을 탐색해 볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 제한사항 확인 필수)

명도 부담 없음: 임차인이 없어 명도 절차에 대한 부담 없이 즉시 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 본 물건의 권리관계(특히 인수되는 가등기), 개별 토지의 정확한 현황 및 이용 가치, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 유사 물건의 낙찰 사례 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

특히, 인수 부담이 되는 선순위 가등기의 존재와 농지취득자격증명 제출 의무 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.