나이스옥션 법원경매 서산 2022타경56591 [5] 충청남도 태안군 이원면 당산리 산66-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2022.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍, 소원면, 근흥면, 원북면, 이원면 일대에 위치하며 주위는 대체로 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 그 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근 또는 근거리(원거리)에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 일련번호(1,2)는 부정형 평지의 토지로서 현황 '답(일련번호 2는 휴경지)'임. 본건 토지 일련번호(3,5,6,8)은 부정형 완경사의 토지로서 현황 '자연림'임. 본건 토지 일련번호(4)는 사다리 완경사의 토지로서 현황 '건부지(창고용)'임. 본건 토지 일련번호(7,9)는 부정형 급경사의 토지로서 현황 '자연림'임.

인접 도로상태

본건 토지 일련번호(1)은 서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로와 접함. 본건 토지 일련번호(3)은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 간선도로에서 진출입 가능함. 본건 토지 일련번호(4)는 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도에서 진출이 가능함. 본건 토지 일련번호(6)은 서측 및 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 임도와 접하고 일부는 현황 도로임. 본건 토지 일련번호(2,5,7~9)는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일련번호(1)은 도시지역 , 자연녹지지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(3)은 농림지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 임업용산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 토지 일련번호(5)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(6)은 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(7)은 농림지역 , 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(8)은 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건 토지 일련번호(9)는 농림지역 , 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호(4) 지상에 제시외건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호(2)는 지목"답"이나 현황"묵답", 본건 토지 일련번호(4)는 지목 "잡종지"이나 현황 "건부지(창고용)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일부 현황 도로
- 연고 미상 분묘 약 3기 소재함
- 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임
- 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음
- 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서산지원 2022타경56591 (5)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박

* 소재지: 충청남도 태안군 이원면 당산리 산66-1

* 용도: 임야

* 감정가: 1,313,640,900원

* 토지면적: 198,807.00㎡ (약 60,137.8평)

* 토지 지분: 132,683.7918㎡ (약 40,133.0평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.2. 특수물건 정보

* 공유자우선매수신고

* 분묘기지권

* 지분매각

* 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

* 본건은 충청남도 태안군 이원면 일대에 위치하며, 주위는 대체로 농경지, 임야 등이 소재합니다.

2.2. 토지 이용 현황

* 일련번호(1,2)는 부정형 평지의 토지로 현황 '답(일련번호 2는 휴경지)'입니다.

* 일련번호(3,5,6,8)은 부정형 완경사의 토지로 현황 '자연림'입니다.

* 일련번호(4)는 사다리 완경사의 토지로 현황 '건부지(창고용)'입니다.

* 일련번호(7,9)는 부정형 급경사의 토지로 현황 '자연림'입니다.

* 공부와의 차이:

- 일련번호(2): 지목 '답', 현황 '묵답'

- 일련번호(4): 지목 '잡종지', 현황 '건부지(창고용)'

2.3. 교통 및 도로 접근성

* 차량 출입이 가능하며, 인근 또는 근거리에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 일련번호(1)은 서측 약 2~3m 도로와 접합니다.

* 일련번호(3)은 북측 약 20m 간선도로에서 진출입 가능합니다.

* 일련번호(4)는 북측 약 2~3m 임도에서 진출이 가능합니다.

* 일련번호(6)은 서측 및 북측 약 2~3m 임도와 접하며 일부는 현황 도로입니다.

* 일련번호(2,5,7~9)는 맹지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역 등

* 일련번호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역 등

* 일련번호(3): 농림지역, 중로1류(폭 20m~25m), 접도구역, 임업용산지 등

* 일련번호(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역 등

* 일련번호(5): 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등

* 일련번호(6): 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지, 가축사육제한구역 등

* 일련번호(7): 농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역 등

* 일련번호(8): 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지 등

* 일련번호(9): 농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역 등

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에는 명시된 임차인이 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을9 (최희정 근저당, 2015-12-22, 700,000,000원)

* 등기부채권 총액: 760,000,000원

* 주요 권리 사항:

- 소유권 이전 등기 다수 (매매, 상속 등)

- 갑12: 6번 박성대 지분 이전청구권가등기 (박성관) - 인수 대상 가능성 있음.

- 압류, 가압류, 강제경매 등 다수 (현재 진행 중인 강제경매 포함) - 대부분 말소될 것으로 예상되나, 가등기 인수 여부 확인 필수.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본 물건이 위치한 충청남도 태안군 이원면 일대는 농경지와 임야가 주를 이루는 자연 친화적인 지역입니다.

4.2. 개발 잠재력

* 현재로서는 뚜렷한 상업 시설이나 대규모 개발 계획에 대한 정보는 파악되지 않으나, 지역의 자연 환경을 활용한 관광 또는 휴양 시설 등으로의 잠재력은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

* 인근 버스정류장 이용 가능하며, 차량을 통한 접근이 용이합니다.

* 지역 내 기본적인 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 문제

* 본건은 토지 일부 지분 매각으로, 공유자 우선매수청구권이 1회 행사 제한됩니다. 이로 인해 향후 재산권 행사 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 분묘 및 지장물

* 연고 미상 분묘 약 3기가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 최저매각가격 산정 시 분묘 소재로 인한 가격 제한이 반영되었습니다.

* 일련번호(4) 지상에 제시외 건물 ㉠이 소재합니다.

6.3. 도로 및 맹지

* 토지 일부(2,5,7~9번)는 맹지이며, 일부는 현황 도로로 이용되고 있어 토지 활용에 제약이 있습니다.

6.4. 가등기 인수

* 갑12 등기(6번 박성대 지분 이전청구권가등기)는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높습니다. 이는 추가적인 부담이 될 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 토지이용 제한

* 다양한 지역(도시지역, 자연녹지지역, 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등) 및 용도지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 접도구역 등의 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 태안군에 위치한 대규모 임야의 일부 지분 경매 물건입니다. 감정가는 높으나, 지분 매각, 분묘, 맹지, 가등기 인수 가능성 등 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 자연림, 답, 건부지 등 다양한 현황을 가진 토지들이 혼재되어 있으며, 지역별 토지이용계획 및 제한사항이 다양하게 적용됩니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성과 가등기 인수는 낙찰 후 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 자연 환경을 활용하거나 장기적인 관점에서의 투자를 고려할 수 있으나, 단기 시세 차익이나 즉각적인 활용에는 제약이 따를 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지 지분을 상대적으로 낮은 초기 비용으로 취득할 기회입니다.

* 태안 지역의 자연 환경적 가치 및 향후 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 분묘 및 현황 도로 등의 문제 해결을 통해 부동산 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 최저매각가격(1,313,640,900원)을 기준으로 하되, 아래 사항을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

* 지분 매각 비율 및 실제 취득 가능한 면적

* 인수될 수 있는 가등기(갑12)의 가치 및 관련 비용

* 분묘 처리 및 이장 비용, 분묘기지권 관련 법적 리스크

* 맹지 및 현황 도로 문제 해결을 위한 추가 비용

* 공유자 우선매수청구권 행사 가능성 및 이에 따른 낙찰 가격 변동성

* 인수 보증금은 0원이므로, 최종 입찰가는 낙찰가에서 고려됩니다.

* 상기 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.