나이스옥션 법원경매 서산 2023타경56895 [1] 충청남도 서산시 석림동 796-1 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 서산시 석림동 소재 "서산중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 로변
으로 각종 근린생활시설 및 대단위아파트(센스빌아파트, 서산석림라온프라이빗 아파트), 교
육시설(서림초등학교,서산중학교) 등이 산재하여 있는 노선상가지대로서, 주위환경은 무난
시 됨.

교통상황

대상물건까지 제 차량 출입이 가능하며 남서측에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여
제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 사다리형 평지로서, "대(제시외 상업용 건부지)"로 이용중임.
일련번호(2): 부정형 평지로서, "대(주상용 건부지)"로 이용중임.
일련번호(3): 부정형 평지로서, "전(제시외 상업용 건부지)"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2): 남서측으로 왕복 5차선 아스콘 포장도로에 접함.
일련번호(3): 북동측으로 폭 약 8M 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

일련번호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>임.






일련번호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>임.

제시목록 외의 물건

"제시외 물건 감정평가명세표" 및 후면 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

"토지건물 감정평가명세표" 비고란 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4): 철근콘크리트, 조적조 스라브지붕 2층 건물로서,
외벽: 치장벽돌 및 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등.
창호: 샷시창호임.

일련번호(5): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬 마감 등.
내벽: 판넬 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(4): 1층: "근린생활시설"로 이용중임.
2층: "주택"으로 이용중임.

일련번호(5): 창고시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

대상물건 지상에 일부 소재하는 제시외 물건[후면 “지적 및 건물개황도” 기호(ㄱ)-(ㅅ)
“사진용지”참조.]은 용도, 현상, 및 관리상태 등을 참작하여 감정평가 하였는 바, 추후
경매 진행시 소유권 및 일괄 경매여부에 대한 재확인이 요망됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 컨테이너(ㄱ,ㄴ) 매각에서 제외
- 제시외 창고, 냉동창고(ㄷ~ㅅ) 매각 포함
- 최저매각가격은 매각에서 제외된 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임
- 목록 3 현황 대

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서산지원 2023타경56895 (1)

소재지

충청남도 서산시 석림동 796-1

용도

판매시설 (주요 건물은 근린생활시설 및 주택 용도로 이용 중)

감정가

1,416,171,200 원

토지면적

918. 00㎡ (약 277.7 평)

건물면적

주건물 264.46㎡ (약 79.9 평)

제시외 건물 (창고, 냉동창고 포함) 132.44㎡ (약 40.0 평)

총 건물 면적 (포함 면적 기준): 396.9㎡ (약 119.9 평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

서산농업협동조합

특이사항

공동담보, 대항력있는 임차인

주의사항

- 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

- 제시외 컨테이너(ㄱ,ㄴ)는 매각에서 제외됩니다.

- 제시외 창고, 냉동창고(ㄷ~ㅅ)는 매각에 포함됩니다.

- 최저매각가격은 매각에서 제외된 제시외 건물로 인해 가격이 제한받고 있습니다.

- 목록 3 현황 대 (토지 이용 현황)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 서산시 석림동 소재 "서산중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위로는 각종 근린생활시설, 대단위 아파트 단지(센스빌아파트, 서산석림라온프라이빗 아파트), 교육시설(서림초등학교, 서산중학교) 등이 혼재되어 있어 로변 상가지대로서 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황

차량 출입이 용이하며, 남서측에 간선도로 및 시내버스 승강장이 인접해 있어 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

인접 도로상태

토지 일련번호(1,2)는 남서측으로 왕복 5차선 아스콘 포장도로에 접해 있으며, 일련번호(3)은 북동측으로 폭 약 8M 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1,2,3) 공통: 도시지역, 제2종일반주거지역

- 일련번호(1,2): 대로3류(폭 25m-30m) 접합

- 일련번호(3): 소로2류(폭 8m-10m) 접합

- 모든 토지: 가축사육제한구역(전부제한지역: 모든 축종 불가)

- 일련번호(1): 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

- 일련번호(2): 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

- 일련번호(3): 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

1.2. 건물 현황

주건물 (일련번호 4)

구조: 철근콘크리트, 조적조 스라브지붕 2층 건물

이용상태: 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다.

내외부 마감: 외벽은 치장벽돌 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시입니다.

설비: 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

제시외 건물 (일련번호 5 및 ㄷ~ㅅ)

구조: 경량철골조 판넬지붕 단층 건물

이용상태: 창고시설로 이용 중입니다.

매각 포함 여부: 제시외 창고, 냉동창고(ㄷ~ㅅ)는 매각에 포함됩니다. (총 면적 132.44㎡)

매각 제외: 제시외 컨테이너(ㄱ,ㄴ)는 매각에서 제외됩니다.

1.3. 권리분석

등기부 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 7월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을9)이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 서산농업협동조합의 임의경매 개시결정(갑5)도 말소됩니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 7월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 서산농업협동조합의 임의경매 개시결정(갑2)도 말소됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 김재경(츄이츄이)

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2019-10-22

배당신고일자: 2023-12-05

대항력: 없음

비고:

* 김진원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-06-17

대항력: 있음

비고:

* 김혜자(필름정원)

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2015-10-14

배당신고일자: 2023-12-05

대항력: 있음

비고:

* 박주철

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2019-03-13

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계

0원

임차인 관련 주의 문구

김진원, 김혜자, 박주철은 대항력 있는 임차인으로, 이들의 보증금(총 20,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있음 표기를 감안하여 명도 및 금액 관련 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상이거나 금액이 적더라도 대항력이 있는 임차인은 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

주변 환경

본 물건이 위치한 석림동 일대는 각종 근린생활시설과 대단위 아파트 단지, 학교 등이 밀집한 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 상가지대로서의 기본적인 상권은 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설

서림초등학교, 서산중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

교통

남서측 간선도로 및 시내버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 통한 접근성도 뛰어납니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

김진원, 김혜자, 박주철 세 명의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 이들의 보증금(총 20,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차상 배당 순위 등을 고려한 것으로, 실제 낙찰 시 인수 여부는 명확히 확인해야 합니다.

제시외 건물 관련

매각에서 제외되는 컨테이너와 포함되는 창고 및 냉동창고의 명확한 위치 및 분리 작업, 명도 협의 등에 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한

일부 토지가 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 시 용도 제한이 있을 수 있습니다.

명도 관련

대항력 있는 임차인 외에도 임대차 관계가 미상인 부분이 있어, 정확한 현황 파악 및 명도 협의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

충남 서산시 석림동의 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 좋은 상업 및 주거 복합 건물입니다. 인근의 풍부한 배후 수요(아파트 단지, 학교)를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 주변 시세 및 향후 발전 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 다만, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 및 명도 과정에서 각별한 주의가 요구됩니다. 제시외 건물의 포함 및 제외 사항을 정확히 인지하고, 낙찰 후 예상되는 제반 비용을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

대로변 코너에 가까운 입지로 상가로서의 가시성과 접근성이 탁월합니다.

근린생활시설, 주택, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능하여 다각적인 수익 창출이 가능합니다.

인근 대단지 아파트 및 학교 등 풍부한 고정 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

주변 지역의 개발 계획 및 성장 가능성을 고려 시 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

정확한 권리 분석과 철저한 명도 계획 수립이 선행된다면 안정적인 투자 성과를 얻을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,416,171,200원입니다.

최저매각가격은 별도로 명시되지 않았으나, 일반적으로 감정가의 일정 비율(예: 70~80%)로 산정됩니다.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인(김진원, 김혜자, 박주철)의 보증금 총액은 20,000,000원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 실질적인 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 및 최저매각가격에 더하여 임차인 보증금 인수 가능 금액, 명도 비용, 수리 비용, 향후 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 조사, 임대 시세 확인, 명도 가능성 평가 등 추가적인 정보와 전문가의 컨설팅을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.