나이스옥션 법원경매 서산 2024타경486 [1] 충청남도 태안군 소원면 모항리 10-55 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2024.02.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 소원면 모항리 소재 "만리포해수욕장" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전, 개발중인 토지, 요양원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남측으로 완만한 경사지를 이루는 토지를 자체 지반평탄화한 토지로서 2필지 일단 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일단 서측 및 북측으로 폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참고.

공부와의 차이

공부상 지목 과수원 및 잡종지이나 현황 신축허가를 받고 지상에 건물이 소재하는 건부지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 2개동 내 제가동 제1층 제101호 외 15개호로서
외벽: 석재타일 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감,
바닥: 강마루 등
창호: PVC창호등임.

* 현재 사용승인을 득하지 못하였고, 건물하자소송으로 인하여 일부 호수는 마감을 뜯어낸 상태인것으로 구두 조사됨.

이용상태

다세대주택 16개호 임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기 및 가스보일러에 의한 개별난방 설비 등 갖춤.

부합물 및 종물

건물 옥탑 소재함. (사진용지 참고)

공부와의 차이

사용승인을 득하지 못한 건물로서 건축물대장이 없는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 현장에서 내부확인을 하지 못하여 건축허가 도면 및 외부관찰, 이해관계인 탐문조사 등을 통하여 조사함.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록3~18 갑구 2번 2021.12.27.접수 제26865호 가처분은 매각으로 말소되지 않음, 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임.
- 목록1,2 현황 건부지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경486 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 소원면 모항리 10-55

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 2,862,888,000원

* 토지면적: 1448.00㎡ (약 438.02평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1055.15㎡ (약 319.17평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고흥군수산업협동조합 (고OOOOOOOOO)

* 건축물 관련: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 건축물대장이 없는 상태임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 태안군 소원면 모항리 소재 "만리포해수욕장" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 개발 중인 토지, 요양원 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 교통상황은 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(소/말 사육 불가, 돼지/개/닭/오리/메추리 사육 불가, 젖소/양/사슴 사육 불가)에 해당함.

* 인접 도로상태: 본건 일단은 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을3 근저당권 (2020-10-20 접수, 고흥군수산업협동조합, 1,941,600,000원) 및 집합건물 등기부상 을1 근저당권 (2023-03-09 접수, 고흥군수산업협동조합, 1,941,600,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록3~18 갑구 2번 2021.12.27.접수 제26865호 가처분 (주식회사신양종합건설)은 매각으로 말소되지 않으므로, 낙찰자가 인수해야 함.

* 기타 권리관계:

* 토지 등기부상 소유권 이전 및 다수의 근저당권, 임의경매, 가처분, 가압류 등이 등기되었으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 집합건물 등기부상 소유권 보존 및 다수의 근저당권, 임의경매 등이 등기되었으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

* 주변 지역: 본건은 만리포해수욕장 인근 지역으로, 다세대주택, 단독주택, 전, 개발 중인 토지, 요양원 등이 혼재하는 지역임.

* 유사 부동산 거래 사례:

* 2024년 10월 22일, 38.593㎡(약 11.67평) 다세대주택이 35,000,000원(3억 5천만원)에 거래됨.

* 2024년 12월 26일, 86.86㎡(약 26.27평) 다세대주택이 40,000,000원(4억)에 거래됨.

* 2024년 4월 27일, 46.577㎡(약 14.09평) 다세대주택이 50,000,000원(5억)에 거래됨.

* 상기 거래 사례들은 개별 세대 거래이며, 본건은 건축물 전체 면적 및 토지를 포함하는 경매 물건임. 유사한 조건의 합법적이고 사용승인이 완료된 다세대주택의 경우, 평당 약 300만원~350만원 수준의 시세를 형성하는 것으로 추정됨.

* 그러나 본건은 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태로, 시장 가치가 현저히 낮을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 편의시설: 만리포해수욕장 인근으로 관광 및 휴양 시설 접근성이 양호함. 생활 편의시설은 주변 지역 편의시설에 의존해야 함.

* 주변 시설: 주위 환경은 보통 수준으로, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않으나, 가축 사육 제한 구역으로 일부 가축 사육이 제한됨.

6. 잠재적 리스크

* 건축법상 사용승인 미비: 본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못하여 법적으로 이용 및 거주가 불가능한 상태임. 이는 사용승인 획득을 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 의미함.

* 매각으로 소멸되지 않는 가처분: 목록3~18 갑구 2번 가처분은 매각 후에도 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리임. 이는 법적 분쟁이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소임.

* 건물 하자 및 미비한 마감: 건물 하자 소송으로 인해 일부 호수의 마감이 뜯겨진 상태로 조사되어, 추가적인 보수 및 공사가 필요할 것으로 보임.

* 임대 관계 미확인: 현재 임대 관계가 불분명하여, 잠재적인 임차인 관련 분쟁 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 태안군 소원면 모항리에 위치한 다세대주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 감정가는 28억 6천만원 이상으로 높게 책정되었으나, 건축법상 사용승인을 받지 못하였고, 매각 후에도 말소되지 않는 가처분이 존재한다는 점에서 매우 높은 위험 요소를 내포하고 있음. 또한, 건물 하자 및 미비한 마감 상태는 추가적인 상당한 공사 비용 발생 가능성을 시사함. 이러한 법적, 물리적 제약으로 인해 실제 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 판단되며, 낙찰자는 잔존하는 가처분 문제 해결과 사용승인 획득을 위한 상당한 노력과 비용을 감수해야 할 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 토지 가치: 계획관리지역에 위치한 1448㎡의 토지 자체는 개발 잠재력 또는 활용 가치를 지니고 있음.

* 관광지 인접: 만리포해수욕장과의 근접성은 향후 지역 개발 또는 관광객 대상 활용 시 긍정적인 요인이 될 수 있음.

* 잠재적 활용: 법적 문제를 해결하고 건물을 적법하게 사용할 수 있게 된다면, 다세대주택으로서의 수익 창출 또는 개별 호수 분양 등이 가능할 수 있음.

9. 예상 입찰가

상기 물건은 건축물 사용승인 미비, 매각으로 소멸되지 않는 가처분, 건물 하자 등의 중대한 위험 요소를 포함하고 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요함. 유사한 조건의 합법적인 다세대주택 시세와 토지 가치, 그리고 잠재적 위험 요소 해결에 필요한 비용 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

따라서, 예상 입찰가는 1,200,000,000원 (12억원)으로 제안함. 이 가격은 토지 가치 및 잠재적 가치를 반영하되, 각종 위험 요소를 고려하여 보수적으로 책정된 금액임. 실제 입찰 시에는 법적 문제 해결 비용 및 공사 비용 등을 면밀히 재검토하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.