나이스옥션 법원경매 서산 2025타경669 [2] 충청남도 서산시 성연면 예덕리 산96-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 예덕리 소재 '하솔마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(3): 대체로 세장형 평지로 농경지로 이용중임.
일련번호(4): 부정형 완경사지로 자연림임.

인접 도로상태

일련번호(1): 동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접함.
일련번호(2): 동측 및 남측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접함.
일련번호(3): 동측 및 북측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접함.
일련번호(4): 지적도상 맹지이나 인접토지의 노폭 약 3m 포장도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(2018-09-12)(예덕천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2018-09-12)(예덕천_소하천예정지)<소하천정비법>

일련번호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(2018-09-12)(예덕천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2018-09-12)(예덕천_소하천예정지)<소하천정비법>

일련번호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(2018-09-12)(예덕천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2018-09-12)(예덕천_소하천예정지)<소하천정비법>

일련번호(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 서산지원 2025타경669 (2)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 예덕리 산96-3

용도: 임야

감정가: 28,560,000원

토지 면적: 1190.00㎡ (약 360평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 성연농업협동조합 (사건번호상 채권자 정보 표기)

1.2. 물건 현황

해당 물건은 충청남도 서산시 성연면 예덕리 소재 '하솔마을' 남측 인근에 위치한 임야입니다. 주위는 농경지와 임야가 혼재하는 지역입니다.

토지는 일련번호(1)~(3)의 경우 대체로 세장형의 평지로 현재 농경지로 이용 중이며, 일련번호(4)는 부정형의 완경사지로 자연림 상태입니다.

토지 이용 계획상으로는 일련번호(1)~(3)은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 소하천구역 및 예정지이며, 일련번호(4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

도로 상태는 일련번호(1)~(3)은 각각 동측, 동측 및 남측, 동측 및 북측으로 약 4m 포장도로에 접해 있으나, 일련번호(4)는 지적도상 맹지이나 인접 토지의 약 3m 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 예덕리 '하솔마을' 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 농경지 및 임야로 이루어진 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 지역 개발 현황

최근 서산시 성연면 일대에 '서산 성연일반산업단지' 조성이 최종 승인되어 2028년 완공을 목표로 개발이 진행될 예정입니다. 이 산업단지는 기존 서산 테크노밸리, 오토밸리와 연계하여 충남 서북부권 산업 경쟁력을 강화하고, 기계·금속·정밀장비 중심의 첨단 산업 집적지로 육성될 계획입니다. 이는 지역 산업 지형 재편과 경제 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 을1 근저당권(성연농업협동조합, 2015-04-28)보다 선순위인 권리는 없습니다.

등기부등본 상 소유권 이전 내역(갑2, 갑3)이 확인되며, 이후 근저당권(을1), 지상권(을2), 가압류 2건(갑4, 갑5), 임의경매 개시 결정(갑6)이 순차로 등기되었습니다.

말소기준권리인 을1 근저당권 외 모든 후순위 권리(을2, 갑4, 갑5, 갑6)는 말소 예정입니다.

따라서 본 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 서산시 성연면 예덕리 지역은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역입니다.

최근 성연일반산업단지 조성 계획이 승인되면서 향후 지역 내 산업 발전 및 배후 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 인근 편의시설

물건의 직접적인 인근에 대규모 상업 시설이나 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 다만, '하솔마을' 인근에 위치하고 있으며, 차량 접근성이 양호하고 시내버스정류장이 존재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 여가

본 물건 자체는 임야로, 주거 또는 상업 시설이 위치한 지역은 아닙니다. 다만, 인근 '하솔마을'은 해바라기 축제로 알려진 지역으로 알려져 있습니다.

서산시는 지역 내 '광역 자원회수시설'을 체험형 관광 시설로 개선하여 전망대, 슬라이드, 물놀이장 등을 운영하며 혐오시설의 인식을 바꾸고 지역 랜드마크로 활용하려는 노력을 하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

일련번호(1)~(3)의 토지는 농림지역, 농업진흥구역에 해당하여 농업적 목적 외의 개발이 제한될 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 소하천구역/예정지로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

일련번호(4)는 보전관리지역, 준보전산지로 지정되어 있어 개발 시 산지 관련 규제가 적용됩니다.

6.2. 도로 접근성

일련번호(4) 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자의 통행권 확보 및 관련 민원 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.3. 혐오 시설 인접 여부

인근 지역 검색 결과, 서산시에는 광역 자원회수시설(소각장)이 운영되고 있으며, 이를 체험형 관광 시설로 전환하는 사업이 진행 중입니다. 해당 시설의 위치와 본 물건과의 거리를 파악하여 환경적 영향 및 민감성을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 예덕리 소재 임야로, 현재 농경지 및 자연림 상태로 이용 중입니다.

서산 성연일반산업단지 조성이라는 지역 개발 호재가 있으며, 이는 향후 주변 지역의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

권리 분석상 특별히 인수할 권리나 위험 요소는 없어 보입니다.

다만, 임야로서 개발 가능성 및 관련 법규(농림지역, 농업진흥구역, 보전관리지역, 준보전산지 등)를 면밀히 검토해야 하며, 특히 맹지인 일련번호(4)의 도로 접근성 확보 방안을 신중하게 고려해야 합니다.

주변에 산업단지 조성 예정이 있어 향후 인구 유입 및 상권 발달 가능성이 있으나, 현재로서는 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서산 성연일반산업단지 조성으로 인한 미래 가치 상승 기대감.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리 없는 안전한 물건.

* 농림지역 및 농업진흥구역 해제 또는 개발 가능성 탐색.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 28,560,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

토지 이용 현황, 주변 개발 계획, 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

추후 개발 가능성, 건축 규제 완화 여부, 인접 토지와의 연계 개발 가능성 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.