나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51360 [2] 충청남도 당진시 송악읍 금곡리 산73-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 송악읍 전대리 소재 '전대초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도수 등을 고려할 때 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 대체로 부정형의 완경사지로서, '전 및 자연림 등'으로 이용중임.
일련번호 2),4) 대체로 부정형의 완경사지로서, '자연림 등'으로 이용중임.
일련번호 3) 대체로 부정형의 완경사지로서, '전 등'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 지적도상 맹지이나, 현황 일련번호 3) 토지를 통하여 접근가능함.
일련번호 2) 지적도상 맹지이나, 현황 일련번호 1),3) 토지를 통하여 접근가능함.
일련번호 3) 본건 남동측으로 노폭 약 3m 포장도로가 소재함.
일련번호 4) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 생산관리지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(2008-12-12)<도로법>, 접도구역(고속국도)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호 2) 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호 3) 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(신평18 일반형) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
일련번호 4) 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 위지상에 제시외분묘가 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51360 (2)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 금곡리 산73-2

용도: 임야

감정가: 74,442,480원

토지면적: 총 3988.00㎡ (약 1206.47평)

토지 지분 면적: 1329.2004㎡ (약 402.07평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 당진시 송악읍 전대리 소재 '전대초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 논, 밭과 같은 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 27일 접수된 11번 최성식지분강제경매 (채권자: 신향숙외 1명, 채권금액: 14,321,095원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항이 없습니다.

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 분묘기지권이 존재합니다.

* 주의사항: 공유자우선매수청구권 행사는 1회로 제한됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 대상 물건은 주로 농경지와 단독주택이 위치한 지역에 속해 있습니다. 인근에 학교가 소재하고 있으나, 활성화된 상업 지구로 보기는 어렵습니다. 지역 기반의 소규모 상권이 존재할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보상 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 주는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 전대초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 주변 지역 특성상 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 나머지 공유자들과의 협의 및 소유권 행사 과정에서 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 분묘기지권: 현장 조사 결과, 토지 상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 맹지: 일부 필지(일련번호 2, 4)는 지적도상 맹지이며, 다른 필지를 통한 접근에 의존해야 합니다. (일련번호 1, 2, 3 토지를 통하여 접근 가능하나, 일련번호 4는 맹지)

* 토지 이용 계획 및 제한: 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 보호구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 따릅니다. (각 일련번호별 상세 내용 상이)

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰 기회를 얻지 못할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 주변 환경은 농경지와 단독주택이 주를 이루며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 관계상 특이사항으로는 공유자우선매수, 지분매각, 분묘기지권 등이 존재하며, 특히 지분 매각과 분묘기지권은 향후 토지 이용 및 관리에 있어 중요한 고려 사항이 될 것입니다. 또한, 일부 필지의 맹지 및 다양한 토지 이용 규제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 이용 규제 완화 가능성: 생산관리지역, 계획관리지역에 속해 있어 향후 용도 지역 변경 또는 개발 가능성이 존재합니다.

* 당진시 송악읍 지역의 성장 잠재력: 지역 개발 계획 및 산업단지 연계 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 부동산 경매를 통한 시세 차익 기대: 지분 매각 및 복잡한 권리 관계를 통해 일반 매수자에게는 부담될 수 있는 부분을 저가 매수의 기회로 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 분묘기지권 존재, 맹지 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가(74,442,480원)를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다. 인수되는 지분 면적(1329.2004㎡)과 해당 토지의 실질적인 활용 가치, 주변 시세, 그리고 공유자와의 원만한 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 분묘기지권의 구체적인 범위 및 인정 여부, 향후 토지 이용 계획에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 하며, 이러한 불확실성을 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 함께 법률 전문가 및 현지 부동산 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.