나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503741 [2] 세종특별자치시 나성동 OOO OOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 더휴리저브5단지아파트 서측 인근에 위치하는 노블비즈니스타운 제1층 제105호-에이호 외 2개호로서, 인근은 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대로서 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물중 제1층 제105-에이호 외 2개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 인테리어 및 페인트 등 마감, 창호 : 강화유리 새시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점) 용도로서, 현황 인접호수(104호 및 105호)와 호별경계없이 근린생활시설(상호:세사리빙)로 이용중임. 일련번호 2,3 : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로서, 기준시점 현재 폐문상태임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, '상업 및 업무용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로2류 및 서측으로 광로3류와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임. ■ 일련번호 1은 기준시점 현재 호별 구분 없이 인접호수(104호,105호)와 일단의 근린생활시설로서, 집합건축물대장상의 건축물현황도 및 임차인 등의 구두탐문 등을 통해 위치확인하고 평가하였으며, 등기사항전부증명서상 소유권대지권 확인이 불가능하나, 적정 대지지분을 구분건물에 포함하여 평가하였음(의견란 참조) ■ 일련번호 2,3은 기준시점 현재 폐문상태임.

물건 비고

109호. 110호는 구획시설 철거가 일시적인 것으로 물리적 복원이 가능한 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503741 (2)

소재지: 세종특별자치시 나성동 758 노블비즈니스타운 1층 109호

용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(일반음식점))

감정가: 118,000,000원

토지면적: 17.14㎡ (약 5.18평)

건물면적: 66.08㎡ (약 19.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 세종특별자치시 나성동 소재 노블비즈니스타운 내에 위치하며, 더휴리저브5단지아파트 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업 및 업무시설이 혼재된 상업지대로서, 상업지역 중심과의 접근성 및 교통시설과의 편의성을 고려할 때 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 건물 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 토지 및 도로 상태: 대상 토지는 인접 대지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 상업 및 업무용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로는 중로2류, 서측으로는 광로3류와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 본 건물이 위치한 지역은 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로 조건으로는 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 2016-06-27)

* 등기부채권 총액: 2,316,211,232원 (경매개시결정 채권액: 2,643,600,000원)

* 임차인 현황:

* (주)세종전월산임붕철: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2020-06-19, 대항력 없음.

* 세종전월산주식회사: 보증금 100,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업자등록일 2020-05-26, 확정일자 2020-06-19, 대항력 없음. (등기부상 상가건물임차권 을2, 말소 예정)

* 주식회사세종노블이준형: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2022-05-30, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 권리분석 요약: 등기부 상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 을1 근저당을 말소기준으로 하여 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 현재 이용상태: 본 건 109호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 되어 있으나, 현재 폐문 상태로 공실인 것으로 파악됩니다. 인접한 104호, 105호는 제1종근린생활시설(소매점, 상호:세사리빙)로 이용 중인 점과 비교됩니다.

* 상권 특성: 나성동은 세종시 신도시의 중심 상권 중 하나로, 다양한 소매업, 음식업, 서비스업 등이 밀집해 있습니다. 특히, 해당 지역은 상업지대로 계획되어 있어 잠재적인 유동인구와 소비자 접근성이 높은 편입니다. 그러나 최근 경기 침체와 높은 공실률이 상권 전반의 과제로 지적되고 있습니다.

* 주변 시설: 노블비즈니스타운은 상업 및 업무시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지(더휴리저브5단지아파트 등)와 공공기관 시설이 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 높은 편입니다. 현재까지 조사된 내용으로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 더휴리저브5단지아파트 등 주거단지와 인접해 있어 배후 수요가 기대되는 지역입니다.

* 교통 및 편의시설: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 또한, 상업지대에 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 건물 정보: 노블비즈니스타운은 총 8층 규모의 철근콘크리트 구조 건물로, 2015년에 사용 승인되었습니다. 총 155개의 호실을 포함하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 109호는 폐문 상태로 공실로 확인되어, 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 구획시설 복원 관련: 109호 및 110호의 경우, 구획시설 철거가 일시적인 것으로 물리적 복원이 가능한 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 임대차 계약 또는 명도 시 복원 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 대규모 채권: 등기부상 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 대규모 채권이 설정되어 있어, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 권리관계 정리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치한 상가 건물로, 주요 도로에 인접하여 교통 및 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 비록 현재 109호는 폐문 상태이나, 배후 주거단지와 상업/업무시설이 밀집한 지역적 특성을 고려할 때 임대 수요 확보 가능성이 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 견고하며, 주변 개발 계획 등에 따른 추가적인 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 대항력 부재로 인한 인수 부담은 없으나, 구획시설 복원 문제 및 대규모 채권액 등은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최적 입지: 세종시 중심상업지역 내 핵심 상권에 위치하며, 뛰어난 접근성과 주변 인프라를 갖추고 있습니다.

* 임대 수익 잠재력: 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로, 향후 임대 수요 확보를 통한 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 경매 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건으로서, 시세 차익 및 투자 수익률 증대를 기대할 수 있습니다.

* 도시 개발 호재: 세종시의 지속적인 도시 개발 및 인구 유입에 따른 상권 활성화 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. 예상 입찰가는 감정가 118,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 조사, 경쟁 물건 분석, 임대 시세, 예상 명도 비용 및 복원 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자를 결정하시기 전에 전문가와 함께 심층적인 현장 조사 및 시장 분석을 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.