나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503741 [3] 세종특별자치시 나성동 OOO OOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 더휴리저브5단지아파트 서측 인근에 위치하는 노블비즈니스타운 제1층 제105호-에이호 외 2개호로서, 인근은 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대로서 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물중 제1층 제105-에이호 외 2개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 인테리어 및 페인트 등 마감, 창호 : 강화유리 새시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점) 용도로서, 현황 인접호수(104호 및 105호)와 호별경계없이 근린생활시설(상호:세사리빙)로 이용중임. 일련번호 2,3 : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로서, 기준시점 현재 폐문상태임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, '상업 및 업무용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로2류 및 서측으로 광로3류와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임. ■ 일련번호 1은 기준시점 현재 호별 구분 없이 인접호수(104호,105호)와 일단의 근린생활시설로서, 집합건축물대장상의 건축물현황도 및 임차인 등의 구두탐문 등을 통해 위치확인하고 평가하였으며, 등기사항전부증명서상 소유권대지권 확인이 불가능하나, 적정 대지지분을 구분건물에 포함하여 평가하였음(의견란 참조) ■ 일련번호 2,3은 기준시점 현재 폐문상태임.

물건 비고

109호. 110호는 구획시설 철거가 일시적인 것으로 물리적 복원이 가능한 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503741 (3)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 758 노블비즈니스타운 1층 110호

* 용도: 근린상가 (건축물 현황: 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 122,000,000원

* 토지면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

* 건물면적: 68.44㎡ (약 20.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (대전지방법원 2025타경503741 사건의 임의경매 신청인)

* 주의사항: 109호, 110호는 구획시설 철거가 일시적인 것으로 물리적 복원이 가능한 것으로 조사됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 세종특별자치시 나성동 소재 노블비즈니스타운 1층 110호. 더휴리저브5단지아파트 서측 인근에 위치. 인근은 상업 및 업무시설이 혼재된 상업지대. 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통 수준.

* 교통상황: 본 건물 단지까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 대지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, '상업 및 업무용' 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 동측으로 중로2류, 서측으로 광로3류와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m) 접합, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2016-06-27 접수, 채권최고액 876,000,000원)

* 등기부채권 총액: 2,233,411,232원

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸 예정)

* 임차인 현황:

* * (주)세종전월산임붕철: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2020-06-19, 대항력 없음.

* * 세종전월산주식회사: 보증금 100,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2020-05-26, 확정일자 2020-06-19, 대항력 없음. (본 임차인은 상가건물임차권 등기(을2, 2021-03-15)를 하였으나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸됩니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 노블비즈니스타운은 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합 이용 가능.

* 물건 이용 현황:

* 공부상 용도: 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(일반음식점).

* 현황: 인접 호수(104호, 105호)와 경계 없이 제1종근린생활시설(상호: 세사리빙)로 이용 중인 부분이 있으며, 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 사용되는 부분은 기준시점 현재 폐문 상태임.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상이나, 현재 이용 현황 및 임차인 정보를 종합적으로 고려하여 판단 필요.

1.4. 생활정보

* 주변시설: 더휴리저브5단지아파트 등 주거시설과 다수의 상업 및 업무시설이 인접하여 배후 수요 및 유동 인구가 풍부한 지역.

* 교통: 차량 진출입 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 편리.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 물리적 복원 관련: 109호, 110호의 구획시설 철거가 일시적이며 물리적 복원이 가능하다고 조사되어, 향후 원상복구 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

* 폐문 상태 호실: 일련번호 2, 3에 해당하는 호실이 현재 폐문 상태로, 공실 위험 또는 임대차 확보의 어려움이 있을 수 있음.

* 이용 현황의 복잡성: 현재 110호는 인접 호수와 통합하여 사용 중인 것으로 보이며, 공부상 용도와 현황이 상이할 수 있어 명도 진행 시 세부 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치한 노블비즈니스타운 내 상가로서, 접근성 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 8층 건물 중 1층에 위치하며, 총면적은 약 26.07평입니다. 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 구획시설 철거 관련 주의사항 및 폐문 상태의 호실 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역 내 핵심 입지: 향후 지역 가치 상승 기대.

* 다수의 상업 및 업무시설 밀집: 안정적인 수요 기반 확보 가능.

* 법적 문제 없는 권리 관계: 명확한 권리 분석으로 안전한 투자가능성.

* 복합 용도 건물: 다양한 업종 유치 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 122,000,000원

* 토지 지분 면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

* 건물 지분 면적: 68.44㎡ (약 20.70평)

* 총 면적: 86.20㎡ (약 26.07평)

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 122,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 상권 활성화 정도, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 시점에서는 인수할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 고려해 볼 수 있으나, 시장 상황 및 본건의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.