나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503956 [2] 대전광역시 유성구 장대동 331-8 금수빌딩 1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 장대동 소재 '유성초등학교' 남동측 인근에 위치하는 금수빌딩 1동 2층 201호 외 1개호로서, 주위는 근린생활시설, 상업, 업무시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 유성 IC 가 인근에 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 2층 201호, 3층 301호로서, 사용승인일: 2002.10.23 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 201호는 근린생활시설(일반음식점), 301호는 근린생활시설(의원)이나, 현황 사무실(통칭 'PhiloSpace')로 인테리어 되어 폐문중임.

설비내역

공동 위생급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 35미터 내외, 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로 포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(장대지구 토지구획정리사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(유성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-27)(유성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 사무실(통칭 'PhiloSpace'로 인테리어 되어 폐문중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503956 (2)

소재지: 대전광역시 유성구 장대동 331-8 금수빌딩 1동 3층 301호 (신주소: 대전광역시 유성구 유성대로 773)

용도: 근린상가

감정가: 490,000,000원

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2002년 10월 23일

1.2. 면적

토지면적: 83.24㎡ (약 25.18평)

토지지분: 83.23999999999998㎡ (약 25.18평)

건물면적: 219.96㎡ (약 66.54평)

건물지분: 219.96㎡ (약 66.54평)

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOO (고산농업협동조합으로 추정)

1.4. 특이사항

공동담보, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 장대동 소재 '유성초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설, 상업 및 업무시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 유성 IC가 가까이 소재하여 광역 교통망 이용 또한 우수합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로는 노폭 약 35미터, 남서측으로는 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(장대지구), 대로2류(폭 30~35m), 소로1류(폭 10~12m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 유성초등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역, 중점경관관리구역(유성)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 06월 20일 접수된 고산농업협동조합의 근저당권 (을10)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 임차인 인수 여부는 별도 확인 필요)

3.2. 권리 내역 요약

* 집합건물 등기부요약 상 소유권 이전, 지분 이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

* 주요 채무 내역:

* 고산농업협동조합 근저당: 900,000,000원 (2018.06.20) 및 240,000,000원 (2021.01.06)

* 국민건강보험공단 압류 (2025.07.28)

* 주식회사아이비에스앤티 가압류: 30,763,790원 (2025.09.09)

* 고산농업협동조합 임의경매 (2025.12.03)

* 유성구 압류 (2026.03.13)

* 등기부채권 총액: 1,170,763,790원

3.3. 임차인 현황 및 분석

본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 대부분 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (총 6명):

* (주)대하 (전입/사업일자: 2018-04-04)

* 강 (전입/사업일자: 2018-04-30)

* 김 (전입/사업일자: 2018-03-06)

* 윤 (전입/사업일자: 2018-05-11)

* (주)탑솔라강릉 (전입/사업일자: 2018-04-12)

* 케스텍 (전입/사업일자: 2017-12-28)

상기 대항력 있는 임차인들의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 명도 시 보증금 인수 여부 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 위 6명을 제외한 나머지 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상 모든 임차인의 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대전광역시 유성구 장대동은 준주거지역으로, 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재된 복합 상권입니다.

4.2. 유동인구 및 배후수요

유성초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모, 지역 주민을 주요 배후수요로 확보할 수 있습니다. 또한, 주변 상업 및 업무시설 종사자들의 이용 가능성도 있습니다.

4.3. 업종 분석

건축물대장상 본건은 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용 가능합니다. 현재는 사무실(통칭 'PhiloSpace')로 인테리어 되어 폐문 중인 상태이나, 이는 향후 다양한 업종 전환 및 활용 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

유성초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 및 의료시설

주변 상업지역 내 마트, 은행, 병원 등 기본적인 편의시설 및 의료시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설

유성 IC, 버스정류장 등 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

가장 큰 리스크 요인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 인정될 경우 명도 과정에서 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 특히, 2018년 이전부터 전입/사업자 등록을 한 임차인들의 경우 더욱 면밀한 검토가 필요합니다. (주)대하 , 강 , 김 , 윤 , (주)탑솔라강릉 , 케스텍 등 총 6명의 임차인에 대한 주의가 요구됩니다.

6.2. 현황 폐문 중

현장에서 폐문 상태로 내부 확인이 어려워 정확한 건물 상태, 내부 구조, 점유 현황 등을 파악하는 데 제약이 있습니다. 이는 명도 협상 및 물건 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 담보물 전체의 경매 진행 및 채무 규모가 클 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

6.4. 토지이용 제한

유성초등학교 주변 상대/절대보호구역, 중점경관관리구역 등 지역지구 제한 사항을 확인하여 건축 및 개발 행위에 제약이 없는지 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 주요 지역인 장대동에 위치한 상가 건물로, 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호하여 잠재력은 있으나, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며 이들의 보증금이 0원으로 기재되어 있어 명도 리스크가 높습니다. 현황 폐문 중으로 내부 상태 파악의 어려움, 높은 채권 총액 및 공동담보 물건이라는 점 또한 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구 장대동의 준주거지역 내 상가 물건으로, 향후 지역 개발 가능성 기대.

* 유성초등학교 인근으로 안정적인 수요층 확보 가능성이 높음.

* 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류)가 말소 예정으로, 인수되는 권리관계는 명확함 (단, 대항력 있는 임차인 제외).

* 건축물대장상 근린생활시설 및 운동시설 등 복합 용도 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 490,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하고 현황 폐문 상태로 내부 확인이 어려운 점, 공동담보 물건이라는 특수성을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율 적용이 필요할 것으로 예상됩니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 임차인과의 명도 협상 가능성, 건물 내부 상태, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 통상적으로 이러한 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 건의 경우 명도 리스크가 높으므로 보다 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.