나이스옥션 법원경매 여주 2022타경3511 [7] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

1동(기호2~기호9), 2동(기호10~기호13) 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택으로서 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 알루미늄샷시 이중 창호임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

기호2~기호13 공히 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 상제 내부구조는 후면 '내부구조도' 참고바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태로서 각종 설비의 정상적인 작동여부는 경매참여시 재확인 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

493-2 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거용지), 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-3 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 주거 용지(주거용지), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)임. 493-4 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

기호1토지는 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있으며, 2020.12.17에 옥천리 493-3, 493-4, 493-5로 분할되어 있고, 분할 전 기준으로 기호2~기호13 공동주택 대지권의 목적인 토지입니다. 기호8(1동 401호)은 현관에 501호로, 기호9(1동 402호)는 502호로, 기호13(2동 401호)은 501호로 표기된 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. * 내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구 7번, 8번 각 가압류등기, 을구 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기) 있음
2. 공부상 401호이나 현황(현관 표기)은 501호임
3. 유치권신고인 문윤미로부터 공사대금채권 금 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자 각 유치권신고서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인 문윤미의 점유는 ① 경매개시결정 기입등기 후의 점유개시이고 ② 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며 ③ 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2022타경3511 (7)

* 소재지: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 5천 7백만원

* 토지면적: 93.08㎡ (약 28.16평)

* 토지분할면적 (토지지분): 93.0833㎡ (약 28.16평)

* 건물면적 (전용면적): 66.19㎡ (약 20.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유치권, 공동담보, 별도등기, 내부 호실 표기 오류 (401호 → 501호)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치

* 주위환경: 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역

* 교통: 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임

* 도로: 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접함

* 토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 규제가 적용됨

1.2. 권리분석

* 등기사항전부증명서 요약:

* 소유권보존: 송경진 (2019.09.11)

* 말소기준권리: 주식회사 뉴로드에셋대부의 근저당권 (2020.01.30, 4억 5천 5백만원) 및 (2020.01.30, 11억 7천만원)

* 기타 권리: 말소기준권리보다 후순위로 다수의 압류, 가압류, 근저당권 등이 등기되어 있으며, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정임

* 총 등기부채권액: 17억 5천 6백 42만 1천 73원

1.2. 1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 을구 8번 지상권 설정 등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리임

1.2. 2. 유치권 신고

* 신고인: 문윤미

* 신고내용: 공사대금채권 1억 4천 9백 22만원을 근거로 본건 건물 전부에 유치권을 신고하였음 (2021.04.22, 2024.02.14)

* 성립 여부: 불분명하며, 경매 신청 채권자는 유치권 신고인의 점유가 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 제출하였음 (2026.06.17)

* 유의사항: 유치권의 성립 여부가 불확실하여 낙찰 후 법적 분쟁이 발생하거나 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요함

1.2. 3. 대지권 관련 별도 등기

* 대지권의 목적인 1토지에 별도 등기 존재 (갑구 7, 8번 가압류, 을구 7, 9-12번 근저당, 을구 8번 지상권 설정 등기)

* 위 등기들 중 을구 8번 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 인수 대상임

1.2. 4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 면소재지에 속해 기본적인 생활 편의시설(학교, 상가, 관공서 등)이 혼재되어 있음

* 유사 물건 거래 동향:

* 2024년 2월, 49.05㎡ 연립주택 (동원가동) 8천만원 실거래

* 2026년 3월, 69.16㎡ 다세대주택 (리더스타운) 1억 3천 2백만원 실거래

* 2026년 3월, 52.5㎡ 다세대주택 (뉴타운하우스A동) 8천 7백 5십만원 실거래

* 시세 분석: 본건의 감정가 1억 5천 7백만원 대비, 최근 유사 면적(69.16㎡)의 실거래가 1억 3천 2백만원 (2026년 3월)을 고려하면, 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음. 다만, 2026년 실거래가는 미래 시점이므로 현재 시세와 차이가 있을 수 있으며, 건물의 연식, 상태, 층수 등에 따라 가치 차이가 발생할 수 있음.

* 접근성: 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 4층 공동주택 (다세대주택)

* 내부 상태: 폐문부재로 인해 정확한 내부 상태, 마감재, 설비 작동 여부 등을 직접 확인하지 못함. 표준적인 이용상황을 상정하였으므로, 경매 참여 시 현장 재확인이 필수적임

* 난방: LPG가스 보일러

* 설비: 위생 및 급배수, 화재, 승강기 설비 등이 되어 있으나, 정상 작동 여부는 재확인 필요

* 주차: 총 12대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이는 공동주택 총 12호 대비 1대/호 수준임

* 호실 표기 오류: 공부상 401호이나, 현관문에는 501호로 표기되어 있어 혼동의 소지가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 분쟁: 1억 4천 9백만원 상당의 유치권이 신고되어 있으며, 성립 여부가 불분명함. 낙찰 후 유치권 소멸 여부에 따라 추가적인 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있음

* 지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 건물 사용 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있음

* 내부 확인 불가: 폐문으로 인한 내부 상태, 설비의 정상 작동 여부, 정확한 이용 현황 등을 확인할 수 없어, 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있음

* 호실 표기 불일치: 공부상 호실과 현관 표기 호실이 달라 발생할 수 있는 혼란 및 관리상의 문제

* 토지 이용 제한: 다양한 지역 지구 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있음

* 복잡한 권리 관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하며, 이 중 지상권은 인수 대상이므로 신중한 검토 필요

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 옥천면 소재의 다세대주택으로, 면소재지로서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 5천 7백만원으로 책정되었으나, 유사 면적의 최근 실거래가와 비교 시 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

가장 큰 위험 요소는 신고된 유치권과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재입니다. 유치권은 그 성립 여부가 불확실하여 낙찰 후 법적 분쟁 가능성이 크며, 지상권은 건물 사용에 직접적인 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 폐문으로 인한 내부 확인 불가로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

이러한 복합적인 위험 요소를 감안할 때, 본 물건은 권리 분석 및 현장 조사를 매우 철저히 수행해야 하며, 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 필수적입니다. 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대지권이 포함된 일괄 매각으로 토지 가치 상승 잠재력 보유

* 면소재지의 기본적인 생활 인프라 이용 가능

* 권리 관계 분석 및 해결 능력에 따라 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 기회 존재

* 향후 내부 수리 및 주변 시세 상승 시 시세 차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5천 7백만원입니다.

최근 2026년 3월 거래된 유사 면적(69.16㎡)의 다세대주택이 1억 3천 2백만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 현재 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

가장 큰 문제는 신고된 유치권(약 1억 4천 9백만원)과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재입니다. 만약 유치권이 인정되거나 지상권으로 인해 실제 사용에 제약이 발생한다면, 이는 낙찰가의 상당 부분을 상회하는 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다. 또한, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인으로 인한 추가 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

이러한 잠재적 인수 비용 및 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 대비 70~80% 수준인 1억 1천만원 ~ 1억 2천 5백만원 사이에서 신중하게 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 유치권 및 지상권 관련 문제 해결 비용, 예상 수리 비용, 그리고 향후 시세 상승 여력 등을 고려한 잠정적 금액이며, 실제 입찰가는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.