나이스옥션 법원경매 여주 2022타경3511 [9] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 2동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

1동(기호2~기호9), 2동(기호10~기호13) 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택으로서 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 알루미늄샷시 이중 창호임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

기호2~기호13 공히 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 상제 내부구조는 후면 '내부구조도' 참고바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태로서 각종 설비의 정상적인 작동여부는 경매참여시 재확인 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

493-2 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거용지), 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-3 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 주거 용지(주거용지), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)임. 493-4 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

기호1토지는 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있으며, 2020.12.17에 옥천리 493-3, 493-4, 493-5로 분할되어 있고, 분할 전 기준으로 기호2~기호13 공동주택 대지권의 목적인 토지입니다. 기호8(1동 401호)은 현관에 501호로, 기호9(1동 402호)는 502호로, 기호13(2동 401호)은 501호로 표기된 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. * 내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구 7번, 8번 각 가압류등기, 을구 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기) 있음
2. 유치권신고인 문윤미로부터 공사대금채권 금 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자 각 유치권신고서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인 문윤미의 점유는 ① 경매개시결정 기입등기 후의 점유개시이고 ② 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며 ③ 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2022타경3511 (9)

* 소재지: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 2동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 146,000,000원

* 토지면적: 93.08㎡ (약 28.16평)

* 토지지분: 93.0834㎡ (약 28.16평)

* 건물면적: 66.19㎡ (약 19.99평)

* 건물지분: 66.19㎡ (약 19.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유치권, 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.

* 개발제한: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당합니다. 이러한 지역 규제는 대규모 개발이나 특정 시설 설치에 제한이 있음을 시사합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 1월 30일자 주식회사 뉴로드에셋대부의 근저당권 (을2)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 소유권: 송경진 (2019년 9월 11일 소유권보존)

* 기타 등기 내역:

* 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되었던 토지가 '대'로 지목 변경되었으며, 분할된 이력이 있습니다.

* 본건 대지권의 목적인 토지(493-2)에 별도 등기가 존재합니다.

* 갑구 7, 8번 각 가압류 등기

* 을구 7, 9, 10, 11, 12번 각 근저당권 설정 등기

* 을구 8번 지상권 설정 등기

* 상기 등기사항 중 을구 8번 지상권 설정 등기 는 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 유치권:

* 유치권 신고인 문윤미로부터 공사대금 140,922,000원을 위해 본건 건물 전부에 대해 유치권이 신고되었습니다.

* 그러나, 경매 신청 채권자는 문윤미의 점유가 경매개시결정 이후에 시작되었고, 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며, 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

* 이로 인해 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본건은 전용면적 약 66.19㎡ (약 20평)의 다세대주택입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 중, 2024년 2월에 거래된 49.05㎡ (약 15평) 연립주택은 80,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,630,000원 수준입니다.

* 2026년 3월 거래 예정인 69.16㎡ (약 21평) 다세대주택은 132,000,000원에 거래 예정으로, ㎡당 약 1,910,000원 수준입니다. (참고: 미래 시점 거래 데이터로 실제 시세와 차이가 있을 수 있습니다.)

* 2026년 3월 거래 예정인 52.5㎡ (약 16평) 다세대주택은 87,500,000원에 거래 예정으로, ㎡당 약 1,666,666원 수준입니다. (참고: 미래 시점 거래 데이터로 실제 시세와 차이가 있을 수 있습니다.)

* 가격 동향: 비교적 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 거래 가격은 132,000,000원을 상회할 수 있는 수준이지만, 2024년 거래된 연립주택과 2026년 거래 예정인 소형 다세대주택은 80,000,000원에서 87,500,000원 수준으로, 신축 및 면적에 따른 가격 편차가 있습니다.

* 본건 감정가 146,000,000원 (㎡당 약 2,205,771원)은 최근 거래 사례와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 2010년식 69.16㎡ 다세대주택의 ㎡당 가격 대비 약 15% 이상 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 면소재지 내에 위치하여 학교, 상가, 관공서 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 상태:

* 해당 물건은 2동으로 구성된 '대현시스타' 단지 내 2동 1층 101호입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조, 평지붕 4층 공동주택으로 외벽은 외장석재, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.

* 현재 공실 상태이며, 폐문 부재로 내부 이용 상태 및 각종 설비의 정상적인 작동 여부는 확인하지 못했습니다. 표준적인 이용 상황을 상정하였으니, 입찰 참여 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 화재, LPG가스 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으나, 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 문윤미로부터 주장되는 140,922,000원의 공사대금 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청이 제출된 상태입니다. 이는 가장 큰 불확실성 요소로, 명도 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리 (지상권): 본건 대지권의 목적인 토지에 '지상권 설정 등기'(을구 8번)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 지상권의 내용 및 영향력을 면밀히 파악해야 합니다.

* 별도 등기: 지상권 외에도 여러 건의 가압류 및 근저당권 설정 등기가 대지권 목적 토지에 별도로 등기되어 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문 부재로 내부 이용 상태, 구조, 설비의 정상 작동 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 건축물 대장 및 등기부상 차이: 공부상 지목 변경, 분할, 동·호수 표기 혼동 등의 이력이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 옥천면 소재 다세대주택으로, 감정가는 1억 4천 6백만원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택은 1억 3천만원대 이상의 거래 사례가 존재하나, 본건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

가장 큰 문제는 1억 4천만원에 달하는 유치권 신고와, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정 등기입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하고 지상권 인수로 인해 추가적인 법적, 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 내부 상태를 확인할 수 없어 인수 후 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

따라서 본건은 상당한 리스크를 내포하고 있으며, 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양평군 옥천면이라는 지역적 이점 및 주거 개발진흥지구 내 위치.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보 가능성 (단, 인수되는 권리 제외).

* 현재 공실 상태이나, 리스크 해소 시 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 146,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 및 리스크 분석:

* 주변 다세대주택 시세는 ㎡당 약 160만 원 ~ 190만 원 수준으로 추정됩니다.

* 본건 감정가는 ㎡당 약 220만 원 수준으로, 시세 대비 높게 책정되었습니다.

* 유치권 신고액(140,922,000원)이 감정가(146,000,000원)에 근접하며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정 등기가 존재합니다.

* 이러한 중대한 권리 관계상의 위험은 낙찰가 결정에 있어 매우 중요한 감가 요인이 됩니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 유치권 성립 여부 확인 및 지상권 인수 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 상기 리스크 요소를 감안할 때, 본건은 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 146,000,000원의 60% = 87,600,000원

* 감정가 146,000,000원의 70% = 102,200,000원

* 따라서, 100,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

* 본 정보는 제공된 자료를 기반으로 한 분석이며, 실제 투자 결정은 반드시 법률 전문가와 상의하고 현장 답사를 통해 면밀히 검토한 후 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.