나이스옥션 법원경매 여주 2022타경3511 [5] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

1동(기호2~기호9), 2동(기호10~기호13) 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택으로서 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 알루미늄샷시 이중 창호임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

기호2~기호13 공히 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 상제 내부구조는 후면 '내부구조도' 참고바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태로서 각종 설비의 정상적인 작동여부는 경매참여시 재확인 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

493-2 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거용지), 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-3 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 주거 용지(주거용지), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)임. 493-4 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

기호1토지는 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있으며, 2020.12.17에 옥천리 493-3, 493-4, 493-5로 분할되어 있고, 분할 전 기준으로 기호2~기호13 공동주택 대지권의 목적인 토지입니다. 기호8(1동 401호)은 현관에 501호로, 기호9(1동 402호)는 502호로, 기호13(2동 401호)은 501호로 표기된 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. * 내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구 7번, 8번 각 가압류등기, 을구 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기) 있음
2. 유치권신고인 문윤미로부터 공사대금채권 금 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자 각 유치권신고서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인 문윤미의 점유는 ① 경매개시결정 기입등기 후의 점유개시이고 ② 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며 ③ 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2022타경3511 (5)

* 소재지: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2, 대현시스타 1동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 6,200만원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 경매 신청 채권자: 주식회사 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2020년 12월 14일 (대장 기준)

1.1. 면적 정보

* 전유 부분 건물 면적: 66.19㎡ (약 20.03평)

* 대지권 면적: 93.08㎡ (약 28.16평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 권리 사항 요약

* 말소 기준 권리: 2020년 1월 30일 근저당 (주식회사 뉴로드에셋대부)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (을구 8번)

* 신고된 유치권: 존재 (성립 여부 불분명, 배제 신청 있음)

* 별도 등기: 가압류, 근저당, 지상권 등 다수 존재 (매각으로 소멸될 가능성 높음)

* 총 등기부채권액: 약 17억 5,604만원

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

* 본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 수질보전특별대책지역(1권역), 자연보전권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당하여 환경 관련 규제가 존재합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 경매 신청 채권자의 근저당권(2020.01.30)이 말소기준권리가 되어 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 을구 8번의 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.2. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 2020년 1월 30일자 주식회사 뉴로드에셋대부 근저당권

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑구 7, 8번 가압류, 을구 7, 9, 10, 11, 12번 근저당권, 갑구 6, 9, 10, 11, 13, 14, 18, 19, 20, 21번 압류, 갑구 11번 임의경매 개시결정 등기 등 (을구 8번 지상권 제외)

* 인수되는 권리: 을구 8번 지상권

3.3. 유치권 분석

* 유치권 신고인 문윤미로부터 공사대금 채권 1억 4,092만 2천원을 주장하며 본건 건물 전부에 유치권이 신고되었습니다.

* 그러나 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 경매 신청 채권자는 유치권 신고인의 점유 개시 시점, 집행관 현황 조사서상 점유 부존재, 점유의 계속성 및 객관적 지배 결여 등을 이유로 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다 (2026.06.17).

* 따라서 유치권의 성립 및 대항력은 불확실하며, 낙찰 후 법적 판단이 필요합니다.

3.4. 기타 권리 사항

* 대지권의 목적인 토지(493-2번지)에 가압류, 근저당, 지상권 등이 설정되어 있습니다. 이들은 대부분 매각으로 소멸 대상이나, 지상권은 인수 대상입니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인 중 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

* 본건이 소재한 옥천면은 지역 내 중심지로, 학교, 상업 시설, 관공서 등이 밀집하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 옥천초등학교와 인접하며, 면사무소 등 관공서 이용이 편리합니다.

* 대중교통망이 보통 수준으로, 인근 버스 정류장을 통해 양평 시내 및 주변 지역으로 이동이 가능합니다.

5. 건물 상태 및 특이 사항

5.1. 건물 구조 및 외관

* 본건은 총 4층의 철근콘크리트 구조 공동주택(다세대주택)이며, 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 되어 있습니다.

* 건축물대장상 1동에 8세대가 거주하는 것으로 등재되어 있습니다.

5.2. 내부 상태 (미확인 부분)

* 폐문 부재로 인해 내부 상태, 이용 현황, 설비의 정상 작동 여부 등을 직접 확인하지 못하였습니다.

* 경매 참여 시 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하시기 바랍니다.

5.3. 건축 연도

* 건축물대장상 사용승인일은 2020년 12월 14일이며, 이는 비교적 신축에 속합니다.

5.4. 공부와의 차이

* 등기사항전부증명서상 토지 지목은 '전'으로 되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있습니다.

* 건물 호수 표기가 공부와 다르게 탐문될 수 있으니 참고하시기 바랍니다. (예: 301호가 현관에 501호로 표기된 경우 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 유치권: 공사대금 1억 4,092만 2천원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부가 불분명하며 법적 다툼의 소지가 있습니다. 낙찰자가 인수하게 될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 설정되어 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

6.2. 명도 리스크

* 폐문 부재로 내부 상태를 확인하지 못하여, 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 환경 규제

* 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 속해 있어 향후 개발 행위나 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 옥천면 소재 비교적 신축(2020년 사용승인)의 다세대주택입니다. 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있으나, 1.4억 원 이상의 공사대금 유치권 신고 및 소멸되지 않는 지상권 설정 등기, 폐문 부재로 인한 내부 미확인 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부와 지상권의 내용이 본건의 실질 가치에 중요한 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식으로 인해 하자 발생 가능성이 낮고, 양평군 옥천면 지역 내에서 양호한 주거 환경을 제공합니다.

* 토지 지분 면적이 건물 면적 대비 넓은 편입니다 (93.08㎡ / 66.19㎡).

* 인근 유사 물건의 시세와 비교 시, 감정가 대비 매력적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 권리 관계 해소 비용 고려 필요)

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도를 고려할 때 본건과 유사한 조건의 물건은 약 8,000만원에서 1억 3,200만원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다. 본건은 2020년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하나, 약 1.4억 원에 달하는 유치권 신고와 인수해야 하는 지상권 등 여러 권리상의 부담이 존재합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 감정가 1억 6,200만원을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 유치권 및 지상권 관련 부담을 고려하여 예상 입찰가를 1억 2,000만원 ~ 1억 4,000만원 범위로 제안합니다. 본 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 명확한 법률 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.