나이스옥션 법원경매 여주 2022타경3511 [11] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

1동(기호2~기호9), 2동(기호10~기호13) 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택으로서 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 알루미늄샷시 이중 창호임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

기호2~기호13 공히 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 상제 내부구조는 후면 '내부구조도' 참고바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태로서 각종 설비의 정상적인 작동여부는 경매참여시 재확인 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

493-2 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거용지), 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-3 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 주거 용지(주거용지), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)임. 493-4 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

기호1토지는 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있으며, 2020.12.17에 옥천리 493-3, 493-4, 493-5로 분할되어 있고, 분할 전 기준으로 기호2~기호13 공동주택 대지권의 목적인 토지입니다. 기호8(1동 401호)은 현관에 501호로, 기호9(1동 402호)는 502호로, 기호13(2동 401호)은 501호로 표기된 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. * 내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구 7번, 8번 각 가압류등기, 을구 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기) 있음
2. 유치권신고인 문윤미로부터 공사대금채권 금 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자 각 유치권신고서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인 문윤미의 점유는 ① 경매개시결정 기입등기 후의 점유개시이고 ② 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며 ③ 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2동 3층301호

경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 2동 3층301호

부동산 임의 경매 사건

사건번호: 여주지원 2022타경3511 (11)

2. 물건 현황

2.1. 건물 및 토지 정보

건물명: 대현시스타 2동 301호

용도: 다세대주택

건물면적: 66.19㎡ (약 20.02평)

토지 지분 면적: 93.08㎡ (약 28.16평)

건축년도: 2018년 (사용승인 2020년 12월 14일)

구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트 평지붕, 4층 건물 중 3층

감정가격: 162,000,000원

2.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.3. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 면소재지로서 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 접도 구역(중로2류)에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제를 받습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 경매신청 채권자의 근저당권으로 판단됩니다.

4.2. 등기부상 권리 현황

* 갑구: 7번, 8번 각 가압류등기 존재

* 을구: 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기 존재

* 을구 8번: 지상권설정등기 존재 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

4.3. 유치권 신고

유치권 신고인 문윤미로부터 공사대금 채권 총 140,922,000원을 이유로 본 건물 전부에 대한 유치권 신고가 있으나(2021.4.22.자 및 2024.2.14.자), 그 성립 여부는 불분명합니다. 경매 신청 채권자는 해당 점유가 유치권의 성립 요건을 충족하지 못한다는 취지로 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)를 제출한 상태입니다.

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으나, 유치권 신고인 문윤미의 점유 사실이 언급되어 있어 실제 점유 관계 및 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.

4.5. 등기부채권 총액

3,512,084,346원

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 시세 분석 (입력된 JSON 정보 기준)

본 건과 유사한 다세대주택들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 동원가동 (1985년 건축, 전용 49.05㎡): 2024년 2월 8,000만원에 거래.

* 리더스타운(A,B동) (2010년 건축, 전용 69.16㎡): 2026년 3월 13,200만원에 거래.

* 뉴타운하우스A동 (2013년 건축, 전용 52.5㎡): 2026년 3월 8,750만원에 거래.

본건(2018-2020년 건축, 전용 66.19㎡)의 경우, 리더스타운(A,B동)의 거래 사례와 면적 및 건축연도가 유사한 점을 고려할 때, ㎡당 가격 약 190만원 선으로 환산 시 약 1억 2,670만원 내외의 시세가 형성될 수 있습니다. 다만, 감정가는 1억 6,200만원으로 시세 대비 높게 책정되었습니다.

5.2. 생활 편의 시설

본건이 소재한 옥천면 지역은 면소재지로서 기본적인 편의시설(상가, 관공서, 학교 등) 이용이 가능합니다.

6. 내부 상태 및 설비

6.1. 건물 내부

내부 상태는 폐문부재로 인해 정확히 확인되지 못하였으며, 표준적인 이용상황을 상정하여 감정평가되었습니다. 따라서 경매 참여 시 반드시 현장 답사를 통해 내부 상태, 구조, 이용 현황 등을 직접 확인해야 합니다.

6.2. 설비 현황

위생 및 급배수 설비, 화재 설비, 난방 설비(LPG 가스보일러), 승강기 설비 등이 갖추어져 있으나, 현재 공실 상태이므로 각종 설비의 정상적인 작동 여부는 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 문윤미로부터 신고된 1억 4천만원 이상의 공사대금 채권에 대한 유치권은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 유치권 배제 신청이 제출되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 8번의 지상권이 존재하므로, 낙찰자는 해당 지상권을 인수해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인한 내부 이용 현황 및 설비 작동 여부 미확인으로 인한 불확실성.

* 다수의 권리 관계: 다수의 가압류 및 근저당권이 설정되어 있어 복잡한 권리 관계를 파악해야 합니다.

* 강화된 토지이용 규제: 지역 특성상 환경 및 개발 관련 제한 사항이 많아 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 옥천면 소재의 다세대주택으로, 주변의 주거 및 상업 시설과의 연계성이 있습니다. 그러나 등기부상 다수의 권리 관계와 더불어, 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 권리 분석에 매우 신중해야 합니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 불확실성 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 양평 지역의 개발 가능성과 주거 수요 고려.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대.

* 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 리스크 해소 시 안정적인 투자 가능성.

10. 예상 입찰가

현재 제시된 정보 및 시세 분석, 그리고 상당한 리스크(유치권, 지상권, 내부 미확인 등)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가: 162,000,000원

주변 시세 기반 추정가: 약 126,700,000원

유치권 신고액: 140,922,000원

유치권의 성립 여부가 불확실하고, 지상권을 인수해야 하는 점, 내부 미확인 상태 등을 감안할 때, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 및 리스크를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

본 입찰가 제시는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 유치권의 법적 효력 및 처리 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.