나이스옥션 법원경매 여주 2022타경3511 [12] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

1동(기호2~기호9), 2동(기호10~기호13) 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택으로서 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 알루미늄샷시 이중 창호임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

기호2~기호13 공히 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 상제 내부구조는 후면 '내부구조도' 참고바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태로서 각종 설비의 정상적인 작동여부는 경매참여시 재확인 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

493-2 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거용지), 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-3 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 주거 용지(주거용지), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)임. 493-4 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

기호1토지는 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있으며, 2020.12.17에 옥천리 493-3, 493-4, 493-5로 분할되어 있고, 분할 전 기준으로 기호2~기호13 공동주택 대지권의 목적인 토지입니다. 기호8(1동 401호)은 현관에 501호로, 기호9(1동 402호)는 502호로, 기호13(2동 401호)은 501호로 표기된 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. * 내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구 7번, 8번 각 가압류등기, 을구 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기) 있음
2. 공부상 401호이나 현황(현관 표기)은 501호임
3. 유치권신고인 문윤미로부터 공사대금채권 금 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자 각 유치권신고서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인 문윤미의 점유는 ① 경매개시결정 기입등기 후의 점유개시이고 ② 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며 ③ 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2022타경3511 (12)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 2동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 157,000,000원

토지면적: 93.08㎡ (약 28.16평)

토지지분: 93.0834㎡ (약 28.16평)

건물면적: 66.19㎡ (약 19.99평) - 전용면적

건물지분: 66.19㎡ (약 19.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다 [cite: appraisal summary].

차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다 [cite: appraisal summary].

토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다 [cite: appraisal summary].

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 소유권 보존등기는 2019년 9월 11일 송경진 명의로 되어 있습니다 [cite: Building Register Summary].

* 말소기준권리는 2020년 1월 30일자 주식회사 뉴로드에셋대부의 근저당권 (455,000,000원)입니다 [cite: Building Register Summary].

* 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 임의경매 개시 결정으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다 [cite: Building Register Summary].

* 등기부채권 총액은 1,756,042,173원에 달하지만, 경매로 인해 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다 [cite: Building Register Summary].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서에 따르면, 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다 [cite: Property Statement Notes].

* 또한, 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 7, 8번 각 가압류, 을구 7, 9, 10, 11, 12번 각 근저당, 을구 8번 지상권 설정등기)가 존재한다고 기재되어 있어, 특히 지상권 등은 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다 [cite: Precautions, Property Statement Notes].

* 유치권:

* 유치권 신고인 문윤미로부터 공사대금채권 140,922,000원을 위한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부가 불분명합니다 [cite: Precautions, Property Statement Notes].

* 경매 신청 채권자 측에서는 유치권 신고인의 점유가 경매개시결정 기입등기 후 개시되었고, 집행관 현황 조사서상 점유 사실이 부존재하며, 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다 [cite: Precautions, Property Statement Notes].

* 따라서, 유치권은 매수인에게 인수되지 않을 가능성이 높으나, 최종 판단은 법원의 결정에 따릅니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다 [cite: Tenant Status].

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 2024년 2월 20일 거래된 옥천면 옥천리 555-9번지 (동원가동, 연립, 49.05㎡)는 80,000,000원에 거래되었습니다 [cite: Recent Sales JSON].

* 2026년 3월 25일 거래된 옥천면 옥천리 733번지 (리더스타운(A,B동), 다세대, 69.16㎡)는 132,000,000원에 거래되었습니다 [cite: Recent Sales JSON].

* 2026년 3월 16일 거래된 옥천면 옥천리 442-9번지 (뉴타운하우스A동, 다세대, 52.5㎡)는 87,500,000원에 거래되었습니다 [cite: Recent Sales JSON].

* 본건(전용면적 66.19㎡)과 유사한 면적의 최근 다세대주택 거래 사례(69.16㎡, 132,000,000원)를 고려할 때, 인근 시세는 약 1억 2천만원에서 1억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 157,000,000원은 현재 인근 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 옥천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다 [cite: appraisal summary].

* 편의시설: 면소재지 내에 위치하여 기본적인 상가 및 관공서 이용이 편리합니다 [cite: appraisal summary].

* 주거환경: 다세대주택 단지로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문 부재로 인해 내부 이용 상태, 마감 상태, 설비의 정상 작동 여부 등을 현장에서 직접 확인하지 못했습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다 [cite: appraisal summary].

* 호실 표기 오류: 공부상 401호이나 현관 표기는 501호로 되어 있어, 실제 점유 및 등기상의 호실과 차이가 존재합니다. 이로 인한 혼선이나 추가적인 정리가 필요할 수 있습니다 [cite: Precautions, Property Statement Notes].

* 권리 관계의 복잡성: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있으며, 유치권 신고인의 주장 및 배제 신청 등 법적 쟁점이 있어 권리 관계에 대한 보다 심층적인 법률 검토가 필요합니다 [cite: Precautions, Property Statement Notes].

* 혐오시설 관련: 주변 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 환경 및 개발 제한 관련 지역으로 지정되어 있습니다. 이는 잠재적 혐오시설의 존재 가능성을 시사하지만, 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 확인되지 않았습니다. (관련 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 발견되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 옥천면 소재 다세대주택으로, 감정가는 1억 5천 7백만원입니다. 면소재지 내 위치하여 교육 및 편의시설 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

등기부상 권리관계가 복잡했으나 대부분 말소될 예정으로, 매수인이 인수해야 할 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존속 여부와 유치권의 실체에 대한 추가적인 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

내부 확인이 불가하고 호실 표기상의 오류가 있는 점은 리스크 요인으로, 현장 조사를 통해 상세 확인이 필수적입니다. 인근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 면소재지 내 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 수요층 확보 가능: 전용면적 66.19㎡(약 20평)는 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 크기입니다.

* 권리관계 정리 후 가치 상승 기대: 복잡했던 권리관계가 경매로 정리되면, 명확한 권리 상태로 전환되어 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 157,000,000원

* 주변 시세: 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 범위 추정

* 리스크 요인: 내부 미확인, 호실 표기 오류, 매각 불소멸 권리(지상권 등) 가능성, 유치권 관련 불확실성 등을 감안할 때, 감정가보다 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보 및 인근 시세를 기반으로 한 추정치이며, 현장 조사 결과, 법원의 낙찰가 추이, 유치권 및 기타 권리관계에 대한 최종 판단 등에 따라 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.