나이스옥션 법원경매 여주 2022타경3511 [1] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

1동(기호2~기호9), 2동(기호10~기호13) 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택으로서 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 알루미늄샷시 이중 창호임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

기호2~기호13 공히 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 상제 내부구조는 후면 '내부구조도' 참고바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태로서 각종 설비의 정상적인 작동여부는 경매참여시 재확인 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

493-2 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거용지), 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-3 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 주거 용지(주거용지), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)임. 493-4 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

기호1토지는 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있으며, 2020.12.17에 옥천리 493-3, 493-4, 493-5로 분할되어 있고, 분할 전 기준으로 기호2~기호13 공동주택 대지권의 목적인 토지입니다. 기호8(1동 401호)은 현관에 501호로, 기호9(1동 402호)는 502호로, 기호13(2동 401호)은 501호로 표기된 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. * 내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구 7번, 8번 각 가압류등기, 을구 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기) 있음
2. 유치권신고인 문윤미로부터 공사대금채권 금 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자 각 유치권신고서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인 문윤미의 점유는 ① 경매개시결정 기입등기 후의 점유개시이고 ② 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며 ③ 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 여주지원 2022타경3511 (1)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 정보

토지면적: 93.08㎡ (약 28.16평)

토지지분: 93.08㎡ (약 28.16평)

건물면적(전용면적): 66.19㎡ (약 20.02평)

건물지분: 66.19㎡ (약 20.02평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위환경

본 건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2.교통 및 도로

제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본 건은 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획

계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2020년 1월 30일 접수된 주식회사 뉴로드에셋대부의 근저당권(을구 2번)입니다.

1.2. 2.유치권

유치권 신고인 문윤미로부터 공사대금채권 140,922,000원을 위한 유치권 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자)가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 경매 신청 채권자는 유치권 신고인의 점유 개시 시점, 집행관 현황 조사서상 점유 사실 부존재, 점유의 계속성 및 객관적 지배 결여 등을 이유로 유치권 배제 신청서(2026. 06. 17.자)를 제출하였습니다.

1.2. 3.별도등기 및 기타 권리

대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다. 구체적으로 갑구 7, 8번 각 가압류 등기, 을구 7, 9, 10, 11, 12번 각 근저당권 설정 등기, 을구 8번 지상권 설정 등기가 있습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 본 지상권은 낙찰 후에도 인수될 가능성이 있습니다.

1.2. 4.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.2. 5.등기부채권 총액

등기부에 기재된 채권 총액은 1,756,042,173원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역 특성

본 건이 위치한 옥천면 옥천리는 양평군의 면소재지로서, 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다. 이는 기본적인 생활 편의시설과 공공시설 이용이 용이함을 시사합니다.

1.3. 2.건물 이용 현황

건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 주변 지역의 주거 수요를 충족시키는 용도로 사용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 시설

'옥천초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

1.4. 2.건물 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 공동주택입니다. 외벽은 외장석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시 이중 창호로 마감되었습니다. 다만, 폐문부재로 인해 내부 상태 및 각종 설비의 정상적인 작동 여부는 확인하지 못하였으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.유치권 분쟁 가능성

성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 존재하며, 비록 배제 신청이 제출되었으나 낙찰 후에도 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 위험 요인이 있습니다.

1.5. 2.지상권 인수 부담

등기부상 을구 8번 지상권 설정 등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하여 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다.

1.5. 3.내부 및 설비 미확인

내부 이용 상태 및 설비의 정상 작동 여부를 확인할 수 없어, 추후 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.5. 4.복잡한 권리 관계

다수의 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정되었던 이력이 있어 권리 관계가 복잡합니다.

1.5. 5.토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 환경 규제가 적용되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 주변 지역에 명확한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 옥천면의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 초등학교가 인접하고 기본적인 편의시설 접근성이 양호하나, 성립 여부가 불분명한 유치권 및 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높은 지상권 설정 등기라는 중대한 권리상 하자를 내포하고 있습니다. 또한, 내부 상태 및 설비 확인이 불가하여 잠재적 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.입지적 잠재력

양평군 옥천면 지역은 수도권에서의 접근성 개선과 함께 꾸준히 개발 수요가 있는 지역으로, 향후 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.7. 2.리스크 해소 시 가치 상승

만약 유치권 및 지상권 관련 문제가 원만하게 해결된다면, 정상적인 시장 가치를 회복할 수 있는 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 인근 다세대주택의 최근 매매 사례를 바탕으로 본 건의 시장 가치는 약 1억 1천 8백만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 1억 4천 6백만원입니다.

그러나 본 건은 성립 여부가 불분명한 유치권과 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 중대한 권리상의 리스크를 안고 있어, 입찰 시 이러한 위험 요소를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다. 특히 지상권의 내용에 따라 건물 사용 및 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 이러한 리스크를 고려하여 감정가 및 시장가치보다 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

현재 시점에서 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 제안합니다. 이는 유치권이 배제되고 지상권의 영향이 제한적일 경우를 상정한 보수적인 접근이며, 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 추가 비용 및 제약을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.