나이스옥션 법원경매 여주 2022타경3511 [8] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

1동(기호2~기호9), 2동(기호10~기호13) 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택으로서 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 알루미늄샷시 이중 창호임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

기호2~기호13 공히 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 상제 내부구조는 후면 '내부구조도' 참고바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태로서 각종 설비의 정상적인 작동여부는 경매참여시 재확인 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

493-2 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거용지), 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-3 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 주거 용지(주거용지), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)임. 493-4 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

기호1토지는 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있으며, 2020.12.17에 옥천리 493-3, 493-4, 493-5로 분할되어 있고, 분할 전 기준으로 기호2~기호13 공동주택 대지권의 목적인 토지입니다. 기호8(1동 401호)은 현관에 501호로, 기호9(1동 402호)는 502호로, 기호13(2동 401호)은 501호로 표기된 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. * 내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구 7번, 8번 각 가압류등기, 을구 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기) 있음
2. 공부상 402호이나 현황(현관 표기)은 502호임
3. 유치권신고인 문윤미로부터 공사대금채권 금 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자 각 유치권신고서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인 문윤미의 점유는 ① 경매개시결정 기입등기 후의 점유개시이고 ② 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며 ③ 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 여주지원 2022타경3511 (8)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 157,000,000원

토지 면적: 93.08㎡ (약 28.16평)

토지 지분: 93.08㎡ (약 28.16평)

건물 면적: 66.19㎡ (약 20.02평)

건물 지분: 66.19㎡ (약 20.02평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물명: 대현시스타 1동 402호

건축 연도: 2018년 (준공일 2020.12.14)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

층수: 4층 중 4층

세대수: 본 건물(1동) 총 8세대 (총괄표제부 기준 12세대)

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 면소재지로서 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

인접 도로: 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (을구 8번).

등기사항:

* 갑구: 7번, 8번 가압류 등기 존재.

* 을구: 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 근저당권 설정 등기 존재. 8번 지상권 설정 등기 존재.

등기부채권 총액: 3,512,084,346원.

유치권: 유치권자 문윤미로부터 공사대금 140,922,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 경매 신청 채권자는 유치권 신고인의 점유가 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 옥천면 옥천리는 면소재지로서 학교, 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 하지만 다세대주택으로 직접적인 상업 시설의 발달보다는 주거지로서의 성격이 강합니다. 주변의 개발 현황 및 향후 발전 가능성은 양평군 전체의 부동산 시장 흐름과 연관 지어 판단해야 합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 옥천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

대중교통: 인근 버스정류장을 통해 지역 내 이동이 가능합니다.

건물 내부 및 설비: 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 각종 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)의 정상 작동 여부를 현장에서 직접 확인하지 못했습니다. 현재 공실 상태로 파악되며, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 지상권 설정의 내용 및 범위에 따라 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 유치권 성립 여부가 불분명하며, 경매 채권자는 이를 배제하려 하고 있습니다. 만약 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 약 1.4억 원 상당의 공사대금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 공부상 402호이나 현관 표기는 502호로 되어 있어, 실제 점유 및 이용에 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 건물 내부 상태 및 각종 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않아, 낙찰 후 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 다양한 규제(가축사육제한, 배출시설설치제한, 폐기물매립시설 설치제한, 수질보전특별대책지역 등)는 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 소유권과 관련된 가압류 및 다수의 근저당권이 설정되어 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 양평군 옥천면 소재 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 접근성을 갖추고 있습니다. 하지만 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하고, 약 1.4억 원 규모의 유치권 신고가 있어 권리관계가 매우 복잡하고 위험 부담이 큽니다. 또한, 건물 내부 상태 확인이 불가하고 공실 상태라는 점도 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고, 명확한 법률 검토와 현장 조사를 통해 인수될 권리 및 예상 수리 비용 등을 정확히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 건물로 비교적 신축에 속함.

* 양평군 옥천면의 주거지 내 입지로, 면소재지의 편의시설 접근성 양호.

* 복잡한 권리 관계(지상권, 유치권)를 명확히 정리하고 내부 상태를 개선할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상입찰가

최근 제공된 주변 시세 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월, 49.05㎡ 연립주택 (3층) 8,000만원 거래.

* 2026년 3월, 52.5㎡ 다세대주택 (4층) 8,750만원 거래.

* 2026년 3월, 69.16㎡ 다세대주택 (4층) 13,200만원 거래.

본건의 건물 면적은 66.19㎡ (약 20평)으로, 최근 거래 사례 중 69.16㎡의 다세대주택이 1억 3,200만원에 거래된 점을 참고할 때, 유사한 가격대를 형성할 가능성이 있습니다. 하지만 본건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 성립 여부가 불분명한 유치권 등 상당한 권리상의 위험 요소를 내포하고 있으며, 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 또한, 감정가 1억 5,700만원은 최근 거래 시세의 상단 범위를 상회하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가의 법률 검토 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 산정하시기 바랍니다.)

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