나이스옥션 법원경매 여주 2022타경3511 [4] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

1동(기호2~기호9), 2동(기호10~기호13) 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택으로서 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 알루미늄샷시 이중 창호임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

기호2~기호13 공히 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 상제 내부구조는 후면 '내부구조도' 참고바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태로서 각종 설비의 정상적인 작동여부는 경매참여시 재확인 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

493-2 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거용지), 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-3 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 주거 용지(주거용지), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)임. 493-4 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

기호1토지는 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있으며, 2020.12.17에 옥천리 493-3, 493-4, 493-5로 분할되어 있고, 분할 전 기준으로 기호2~기호13 공동주택 대지권의 목적인 토지입니다. 기호8(1동 401호)은 현관에 501호로, 기호9(1동 402호)는 502호로, 기호13(2동 401호)은 501호로 표기된 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. * 내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구 7번, 8번 각 가압류등기, 을구 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기) 있음
2. 유치권신고인 문윤미로부터 공사대금채권 금 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자 각 유치권신고서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인 문윤미의 점유는 ① 경매개시결정 기입등기 후의 점유개시이고 ② 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며 ③ 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2022타경3511 (4)

* 소재지: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 162,000,000원

* 건물면적: 66.19㎡ (약 20.02평)

* 토지 지분 면적: 93.0833㎡ (약 28.16평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물대장상 준공일: 2020년 12월 14일

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재된 생활권입니다.

* 교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용: 본건 토지는 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (을구 8번)

* 등기부채권 총액: 3,512,084,346원

* 집합건물 등기부 요약:

* 대지권 관련 별도 등기:

* 갑구 7, 8번: 가압류 등기

* 을구 7, 9, 10, 11, 12번: 근저당권 설정 등기

* 을구 8번: 지상권 설정 등기

* 유치권 신고: 유치권 신고인 문윤미로부터 공사대금 140,922,000원을 이유로 본건 건물 전부에 유치권 신고가 접수되었습니다 (2021.4.22.자 및 2024.2.14.자). 그러나 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 경매 신청 채권자는 해당 유치권 신고인의 점유가 경매개시결정 기입등기 후 개시되었고, 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며, 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)를 제출한 상태입니다. 이 부분은 매수인에게 인수 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 면밀한 법리 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 비교:

* 비교 물건 1: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 555-9 (동원가동, 1985년 건축, 연립) - 2024년 2월 20일, 49.05㎡ 거래가 80,000,000원 (약 163만원/m², 약 538만원/평)

* 비교 물건 2: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 733 (리더스타운, 2010년 건축, 다세대) - 2026년 3월 25일, 69.16㎡ 거래가 132,000,000원 (약 191만원/m², 약 629만원/평)

* 비교 물건 3: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 442-9 (뉴타운하우스A동, 2013년 건축, 다세대) - 2026년 3월 16일, 52.5㎡ 거래가 87,500,000원 (약 167만원/m², 약 551만원/평)

* 본건 감정가: 162,000,000원 (66.19㎡ 기준, 약 245만원/m², 약 808만원/평)

* 분석: 본건의 감정가는 비교적 최근 거래(2026년) 사례에서 나타난 단위 면적당 가격(약 167만원~191만원/m²)보다 높게 책정되었습니다. 특히, 본건 면적(66.19㎡)으로 환산 시, 최근 거래가 기준으로는 약 1억 1천만원에서 1억 2천 6백만원 사이의 범위로 추정됩니다. 이는 감정가(1억 6천 2백만원) 대비 상당한 차이를 보입니다. 비교 물건들의 건축 연도 및 면적 차이를 감안하더라도, 감정가가 시장 실거래가 대비 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 옥천초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 면 소재지에 위치하여 금융기관, 상업 시설 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 공동주택(다세대주택)으로 아늑하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 내부 상태: 폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 설비의 정상 작동 여부 등을 확인하지 못했습니다. 실제 경매 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 점검해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 위험: 약 1억 4천만원 상당의 유치권이 신고되어 있어, 매수인 인수 시 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 현재 유치권 배제 신청이 제출된 상태이나, 최종 법원의 판단에 따라 유치권의 효력이 결정될 것이므로, 이에 대한 면밀한 법적 검토와 함께 예상되는 추가 비용을 고려해야 합니다.

* 다수 권리 관계: 대지권 목적 토지에 다수의 가압류 및 근저당권이 설정되어 있으며, 지상권 설정 등기 또한 존재합니다. 이러한 복잡한 권리 관계는 물건의 가치 및 향후 처분 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문으로 인한 내부 확인 불가로 인해 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등 각종 도시계획 및 환경 관련 규제(가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등)가 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 옥천면의 생활 편의 시설과 인접한 다세대주택으로, 접근성 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 그러나 경매 절차상 약 1.4억 원에 달하는 유치권 신고가 존재하며, 다수의 별도 등기(가압류, 근저당, 지상권)가 있어 권리 관계가 매우 복잡하고 불확실합니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인할 수 없어 잠재적인 추가 비용 발생 가능성도 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 매수인에 대한 대항력 유무가 본건의 최종 취득 비용 및 가치를 결정하는 가장 중요한 변수가 될 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양평 지역의 지속적인 주거 수요 및 부동산 가치 상승 잠재력.

* 옥천초등학교 인근으로 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 유치권 관련 분쟁이 매수인에게 유리하게 해결될 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로 소유권 확보가 명확합니다. (단, 복잡한 권리 관계 해소 전제)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 162,000,000원

* 최근 시세 분석: 비교 물건의 최근 실거래가(2026년 3월 기준)를 고려할 때, 본건 면적(66.19㎡)의 시장 가치는 약 1억 1천만원에서 1억 2천 6백만원 범위로 추정됩니다.

* 잠재적 리스크 고려: 약 1.4억 원의 유치권 신고액과 다수의 별도 등기, 내부 미확인 등의 위험 요소를 감안할 때, 감정가보다 상당히 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 유치권이 매수인에게 인수될 경우, 예상되는 총 취득 비용이 급증할 수 있습니다.

* 종합 판단: 현재 제시된 정보와 시장 시세, 그리고 잠재적 리스크 요인(특히 유치권)을 종합적으로 고려했을 때, 본건에 대한 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 이 가격대는 비교적 최근의 시장 가격 범위를 반영하며, 유치권 및 기타 권리 관계에 대한 불확실성을 일정 부분 반영한 보수적인 추정치입니다.

* 최종 입찰가 결정 시, 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하시고, 유치권 및 등기상 권리 관계에 대해 법률 전문가와 반드시 상담을 진행하여 최종 결정하시기 바랍니다.

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