나이스옥션 법원경매 여주 2022타경3511 [10] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

1동(기호2~기호9), 2동(기호10~기호13) 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택으로서 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 알루미늄샷시 이중 창호임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

기호2~기호13 공히 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 상제 내부구조는 후면 '내부구조도' 참고바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태로서 각종 설비의 정상적인 작동여부는 경매참여시 재확인 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

493-2 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거용지), 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-3 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 주거 용지(주거용지), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)임. 493-4 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

기호1토지는 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있으며, 2020.12.17에 옥천리 493-3, 493-4, 493-5로 분할되어 있고, 분할 전 기준으로 기호2~기호13 공동주택 대지권의 목적인 토지입니다. 기호8(1동 401호)은 현관에 501호로, 기호9(1동 402호)는 502호로, 기호13(2동 401호)은 501호로 표기된 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. * 내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구 7번, 8번 각 가압류등기, 을구 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기) 있음
2. 유치권신고인 문윤미로부터 공사대금채권 금 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자 각 유치권신고서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인 문윤미의 점유는 ① 경매개시결정 기입등기 후의 점유개시이고 ② 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며 ③ 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2, 대현시스타 2동 2층 201호

1.2. 건물정보

본 물건은 철근콘크리트구조의 공동주택(다세대주택)으로, 2020년 12월 14일에 사용승인이 이루어졌습니다.

1.3. 면적

* 토지 면적: 93.08㎡ (약 28.17평)

* 건물 면적: 66.19㎡ (약 20.03평)

* (참고: 건축물대장상 해당 동(2동)의 총 연면적은 346.2㎡이며, 4세대로 구성되어 있습니다.)

1.4. 감정가

162,000,000원

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 여주지원 2022타경3511 (10)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재, '옥천초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 면소재지로서 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 비교적 안정적인 주거 및 생활 기반 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 본건 북측으로는 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 진출입이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거 용지로 이용 중이며, 주변에 중로 2류(폭 15~20m) 도로가 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 환경 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 송경진 (2019.09.11)

* 말소기준권리: 주식회사 뉴로드에셋대부의 근저당 (2020.01.30, 총액 1,625,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 근저당 등 다수의 권리는 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 산은캐피탈, 수원화성오산축협, 양평군, 각종 세무서 압류 등)

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

2020년 1월 30일자 주식회사 뉴로드에셋대부의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 해당 권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(압류, 가압류, 후순위 근저당 등)는 본 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

3.3. 인수 여지가 있는 권리

* 토지 상의 별도 등기 중, 을구 8번 지상권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이는 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 해당 지상권이 명시된 점으로 미루어 보아 중요하게 검토해야 할 사항입니다.

3.4. 유치권 관련 사항

* 유치권 신고인 문윤미로부터 공사대금 140,922,000원을 위한 유치권 신고가 접수되었습니다.

* 그러나 경매 신청 채권자는 해당 유치권이 대항력이 없다고 주장하며 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다.

* 유치권 성립 여부는 불분명하며, 법원의 최종 판단에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

3.5. 임차인 현황

* 본 물건에 대한 임차인 현황은 별도로 파악되지 않았으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 양평군 옥천면 소재지로, 면사무소, 은행, 소규모 상점 등이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 형태를 보입니다.

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: 옥천초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 면소재지 내 상가 및 관공서 등을 이용할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무 (확인 결과)

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

* 지상권 인수 가능성: 토지에 설정된 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 경우, 토지 이용에 제약을 받거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 권리상 리스크입니다.

* 유치권 존재 가능성: 유치권 배제 신청이 제출되었으나, 최종 판단 결과에 따라 유치권이 인정될 경우 공사대금 채무를 인수하게 되어 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 물건 상태 관련 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 마감재 상태, 각종 설비(난방, 급배수, 위생, 승강기 등)의 정상 작동 여부를 확인할 수 없습니다. 인수 후 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태인 것으로 추정되며, 이는 설비의 장기적인 미작동으로 인한 추가적인 점검 및 수리 필요성을 야기할 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

* 건물 호수 표기 오류 가능성: 탐문 조사 결과, 일부 호수의 현관 표기(예: 501호)와 실제 호수(예: 401호) 간 차이가 있을 수 있다는 점은 내부 확인 시 유의해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 양평군 옥천면에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)인 다세대주택으로, 일괄 매각 대상입니다. 입지 조건상 주거용으로 접근성이 양호하며, 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 토지에 대한 지상권 인수 가능성, 불분명한 유치권 존재 여부, 그리고 내부 상태 미확인 등 상당한 권리 및 물건 상태 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려한다면, 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사 및 분석을 기반으로 신중하게 접근해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

* 입지: 양평군 옥천면이라는 지역적 이점을 가지며, 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 권리 관계가 복잡해질 가능성을 줄여줍니다. (단, 지상권 예외)

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 1985년식 49.05㎡ 연립주택이 2024년 2월 80,000,000원에 거래되었습니다.

* 2010년식 69.16㎡ 다세대주택이 2026년 3월 132,000,000원에 거래되었습니다. (미래 시점 거래가)

* 2013년식 52.5㎡ 다세대주택이 2026년 3월 87,500,000원에 거래되었습니다. (미래 시점 거래가)

본건은 2020년 준공된 66.19㎡ 면적으로, 비교적 최신 건물임을 감안할 때 현재 시세는 2010년식 69.16㎡ 주택의 거래가(132,000,000원)를 기준으로 하되, 면적 및 단지 규모 차이를 고려하여 조정할 필요가 있습니다. 감정가 162,000,000원은 이러한 시장 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 66.19㎡(약 20평) 면적의 2020년 준공 건물입니다. 주변 시세를 바탕으로 현재 가치를 약 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

그러나 토지 상의 지상권 인수 가능성, 유치권 미확정 등의 권리상 리스크와 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 감정가 대비 약 70~80% 수준을 입찰 희망가로 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

* 최적 입찰가 (권리 리스크 고려): 98,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.