나이스옥션 법원경매 여주 2022타경3511 [6] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

1동(기호2~기호9), 2동(기호10~기호13) 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택으로서 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 알루미늄샷시 이중 창호임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

기호2~기호13 공히 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 상제 내부구조는 후면 '내부구조도' 참고바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태로서 각종 설비의 정상적인 작동여부는 경매참여시 재확인 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

493-2 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거용지), 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-3 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 주거 용지(주거용지), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)임. 493-4 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

기호1토지는 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있으며, 2020.12.17에 옥천리 493-3, 493-4, 493-5로 분할되어 있고, 분할 전 기준으로 기호2~기호13 공동주택 대지권의 목적인 토지입니다. 기호8(1동 401호)은 현관에 501호로, 기호9(1동 402호)는 502호로, 기호13(2동 401호)은 501호로 표기된 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. * 내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구 7번, 8번 각 가압류등기, 을구 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기) 있음
2. 유치권신고인 문윤미로부터 공사대금채권 금 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자 각 유치권신고서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인 문윤미의 점유는 ① 경매개시결정 기입등기 후의 점유개시이고 ② 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며 ③ 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2번지, 대현시스타 1동 3층 302호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 여주지원 2022타경3511 (6)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2018년 6월 사용승인을 받았습니다 [cite: provided JSON].

토지 면적은 93.08㎡ (약 28.16평)이며, 건물 면적은 66.19㎡ (약 20.02평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 162,000,000원입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치합니다 [cite: provided text].

주위 환경은 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재된 지역입니다 [cite: provided text].

교통 상황은 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다 [cite: provided text].

본건 북측으로는 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다 [cite: provided text].

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 토지이용 규제가 존재합니다 [cite: provided text].

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 1월 30일자 주식회사뉴로드에셋대부의 근저당권(을2)입니다.

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리 이후에 설정된 대부분의 권리(압류, 가압류, 근저당권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 다음의 권리는 인수될 가능성이 있습니다:

* 을구 8번 지상권 설정 등기: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 인수 대상입니다.

* 유치권: 유치권 신고인 문윤미로부터 공사대금채권 140,922,000원을 위한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하며, 경매 신청 채권자는 점유가 대항력을 갖추지 못한다는 취지의 유치권 배제 신청서를 제출했습니다. 인수 여부가 불확실하며, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 양평군 옥천면 옥천리는 면 소재지로서 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 본건은 '대현시스타' 1동에 속한 공동주택(다세대주택)입니다 [cite: provided JSON].

주변 부동산의 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다:

* 2024년 2월 거래된 '동원가동'(1985년 건축, 연립, 49.05㎡)은 8,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래 예정인 '리더스타운(A,B동)'(2010년 건축, 다세대, 69.16㎡)은 13,200만원에 거래될 예정입니다.

* 2026년 3월 거래 예정인 '뉴타운하우스A동'(2013년 건축, 다세대, 52.5㎡)은 8,750만원에 거래될 예정입니다.

본 건은 2018년 건축된 신축 다세대주택(전용면적 66.19㎡)임을 고려할 때, 주변 신축 다세대 주택의 시세 형성을 참고하여 가치를 평가할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 옥천초등학교가 위치하며, 면소재지로서 상가, 주택, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설 접근이 용이합니다 [cite: provided text].

건물 내부는 폐문부재로 인해 확인하지 못했으며, 표준적인 이용상황을 상정하였습니다. 각종 설비의 정상적인 작동 여부는 입찰 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다 [cite: provided text].

토지 이용 계획상 일부 제한사항이 존재하여 향후 재건축이나 증축 시 고려해야 할 사항이 있습니다 [cite: provided text].

제공된 정보 및 주변 조사를 통해 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 공사대금 채권에 대한 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하며, 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다. 유치권 배제 신청서가 제출되었으나, 법원의 최종 판단 및 실제 점유 관계 확인이 필수적입니다.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 권리관계 및 가치에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 건물 내부 미확인: 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 확인할 수 없어 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 다양한 용도지구 및 규제 사항은 향후 건물 활용 계획에 제약을 줄 수 있습니다.

* 호실 표기 오류: 탐문조사 결과, 일부 호실 표기상 오류가 있을 수 있어 실제 현황 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 옥천면의 주거지역에 위치한 신축 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가는 1억 6,200만원이며 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계가 복잡하여 인수되는 권리(지상권)와 불확실한 권리(유치권)에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 건물 내부 확인이 불가한 점은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다. 주변 다세대주택의 시세 및 본건의 건축 연도를 고려하여 적정 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공).

* 양평군 옥천면의 주거지역 내 입지.

* 면 소재지 생활권 및 편의시설 접근성.

* 주변 유사 신축 다세대 주택의 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석:

* 2024년 2월 거래된 1985년식 연립주택(49.05㎡) 시세: 8,000만원 (평당 약 163만원)

* 2026년 3월 예정인 2010년식 다세대주택(69.16㎡) 시세: 13,200만원 (평당 약 191만원)

* 2026년 3월 예정인 2013년식 다세대주택(52.5㎡) 시세: 8,750만원 (평당 약 167만원)

본 물건은 전용면적 66.19㎡ (약 20.02평)의 2018년식 신축 다세대주택입니다.

신축 건물이라는 점과 주변 신축 건물의 시세를 고려할 때, 평당 170만원 ~ 190만원 수준의 가치 평가가 가능합니다. 이를 바탕으로 예상 시세는 약 13,600만원 ~ 15,200만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본 물건은 인수되는 지상권 및 성립 여부가 불확실한 유치권이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위:

120,000,000원 ~ 140,000,000원

유치권 및 지상권 해결 가능성, 실제 내부 상태 확인 결과에 따라 입찰가 조정이 필요합니다. 해당 금액은 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 충분한 사전 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.