나이스옥션 법원경매 여주 2022타경3511 [3] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

1동(기호2~기호9), 2동(기호10~기호13) 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택으로서 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 알루미늄샷시 이중 창호임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

기호2~기호13 공히 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 상제 내부구조는 후면 '내부구조도' 참고바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태로서 각종 설비의 정상적인 작동여부는 경매참여시 재확인 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

493-2 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거용지), 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-3 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 주거 용지(주거용지), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)임. 493-4 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

기호1토지는 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있으며, 2020.12.17에 옥천리 493-3, 493-4, 493-5로 분할되어 있고, 분할 전 기준으로 기호2~기호13 공동주택 대지권의 목적인 토지입니다. 기호8(1동 401호)은 현관에 501호로, 기호9(1동 402호)는 502호로, 기호13(2동 401호)은 501호로 표기된 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. * 내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구 7번, 8번 각 가압류등기, 을구 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기) 있음
2. 유치권신고인 문윤미로부터 공사대금채권 금 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자 각 유치권신고서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인 문윤미의 점유는 ① 경매개시결정 기입등기 후의 점유개시이고 ② 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며 ③ 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 여주지원 2022타경3511 (3)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 162,000,000원

총 면적: 토지 93.08㎡ (약 28.16평) / 건물 66.19㎡ (약 19.99평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권, 공동담보, 별도 등기

1.2. 건물 정보

건물명: 대현시스타 1동

구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택

건축 허가일: 2018년 06월 05일

사용 승인일: 2020년 12월 14일

해당 층: 2층 201호 (전유 면적 66.19㎡, 약 19.99평)

주차: 총 주차 대수 12대 (건축물대장 기준, 1동 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2020년 01월 30일자 주식회사 뉴로드에셋대부 근저당권입니다.

일반적으로 매각으로 인한 소멸 대상 권리이나, 별도 등기 및 유치권 등은 면밀한 검토가 필요합니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 별도 등기 및 제한사항

대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 존재하며, 갑구 7, 8번 가압류, 을구 7, 9, 10, 11, 12번 근저당권, 을구 8번 지상권이 설정되어 있습니다.

이는 소유권 이전 과정에서 정리되어야 하거나, 경우에 따라 인수될 수 있는 권리이므로 주의가 필요합니다.

특히 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다.

3.3. 유치권 분석

유치권 신고인 문윤미로부터 공사대금채권 140,922,000원을 위한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

경매 신청 채권자는 유치권 배제 신청서를 제출하였으며, 매수인에게 대항할 수 없다는 취지입니다.

유치권의 성립 여부는 최종적으로 법원에서 판단할 사안이므로, 낙찰 후 법적 분쟁 가능성이 존재합니다.

3.4. 기타 등기 현황

다수의 압류 및 가압류 등기가 등기부등본에 기재되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액은 1,776,196,133원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 옥천면은 양평군의 행정 및 생활 중심지 중 하나로, 면소재지 내 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있습니다.

'옥천초등학교' 인근으로 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향

최근 주변 지역의 다세대 및 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 건물의 연식과 면적에 따라 시세가 다양하게 형성되어 있습니다.

2024년 2월 49.05㎡ 연립주택이 8,000만원에 거래되었으며 (건축년도 1985년), 2026년 3월 69.16㎡ 다세대주택이 13,200만원에 거래되었습니다 (건축년도 2010년). 또한, 2026년 3월 52.5㎡ 다세대주택은 8,750만원에 거래되었습니다 (건축년도 2013년).

본건은 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 면적(66.19㎡) 또한 최근 거래 사례와 유사하거나 약간 작은 편에 속합니다.

이 외에도 옥천면 소재 빌라가 95㎡ 면적에 1억 3,800만원에, 102.48㎡ 면적에 1억 3,850만원에 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

본건은 옥천초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

면소재지 내 상가, 관공서 등이 근거리에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주위가 주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.3. 건물 설비 현황

건물에는 위생 및 급배수설비, 난방설비(LPG 가스 보일러), 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이므로 각종 설비의 정상 작동 여부는 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 분쟁 가능성

유치권 성립 여부가 불분명하며, 법적 판단에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 낙찰 후에도 유치권자와의 분쟁이 발생할 수 있으며, 이에 대한 법적 대응 또는 합의 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 복잡한 권리 관계 (별도 등기, 지상권)

대지권의 목적인 토지에 설정된 지상권은 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 토지 사용에 대한 제약을 발생시킬 수 있으며, 건물 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 다수의 가압류 및 근저당권이 존재하여 권리 관계 확인에 신중해야 합니다.

6.3. 내부 미확인으로 인한 하자 위험

현장 방문 시 폐문부재로 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 도배, 장판, 설비, 구조적 하자 등 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지 493-2번지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 접함, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 용도지역 및 개발 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등의 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 혐오 시설 유무 (검색 결과)

주변 시설 검색 결과, 본건(옥천면 옥천리 493-2)과 직접적으로 인접한 지역에서는 혐오 시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 양평군 지평면 무왕리 일대에 폐기물처리시설이 위치하고 있으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양평군 옥천면의 신축급 다세대주택으로, 적절한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 복잡한 권리 관계, 특히 인수될 가능성이 높은 지상권과 성립 여부가 불분명한 유치권은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 내부 확인 불가 및 다수의 토지 이용 제한 사항은 향후 발생할 수 있는 추가 비용 및 제약을 야기할 수 있습니다. 잠재적 리스크를 면밀히 분석하고, 관련 법률 전문가와 상의하여 신중하게 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 기본적인 주거 가치 보유.

* 양평군 옥천면 지역의 꾸준한 주거 수요 기대.

* 복잡한 권리관계로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 존재 가능성.

* 옥천초등학교 인접으로 교육 환경이 우수.

9. 예상 입찰가

본 건은 66.19㎡ (약 20평) 면적의 다세대주택으로, 2020년 사용 승인되었습니다.

감정가는 162,000,000원입니다.

최근 주변 실거래가를 고려할 때, 2010년 준공된 69.16㎡ 물건이 132,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 정상적인 시장 가치는 1억 3천만원 내외로 추정됩니다.

또한, 옥천면 소재 유사 면적 빌라들의 매매가가 1억 3천만원대임을 감안하면, 감정가는 시장 시세와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

하지만 본건은 지상권 인수 가능성, 유치권 분쟁 가능성, 내부 미확인 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 이러한 리스크를 반영하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 113,400,000원 ~ 129,600,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.