나이스옥션 법원경매 여주 2022타경3511 [2] 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

1동(기호2~기호9), 2동(기호10~기호13) 철근콘크리트구조 콘크리트구조평지붕 4층 공동주택으로서 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 알루미늄샷시 이중 창호임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

기호2~기호13 공히 건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으며, 상제 내부구조는 후면 '내부구조도' 참고바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으나, 기준시점 현재 공실상태로서 각종 설비의 정상적인 작동여부는 경매참여시 재확인 바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

493-2 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거용지), 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-3 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 주거 용지(주거용지), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 (1권역)임. 493-4 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1)(접함), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 493-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 공공시설용지, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(옥천 중로2-1), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

기호1토지는 등기사항전부증명서상 '전'으로 등재되어 있으나, 토지대장상 '대'로 지목 변경되어 있으며, 2020.12.17에 옥천리 493-3, 493-4, 493-5로 분할되어 있고, 분할 전 기준으로 기호2~기호13 공동주택 대지권의 목적인 토지입니다. 기호8(1동 401호)은 현관에 501호로, 기호9(1동 402호)는 502호로, 기호13(2동 401호)은 501호로 표기된 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. * 내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구 7번, 8번 각 가압류등기, 을구 7번, 9번, 10번, 11번, 12번 각 근저당권설정등기, 을구 8번 지상권설정등기) 있음
2. 유치권신고인 문윤미로부터 공사대금채권 금 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2021. 4. 22.자 및 2024. 2. 14.자 각 유치권신고서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 유치권신고인 문윤미의 점유는 ① 경매개시결정 기입등기 후의 점유개시이고 ② 집행관 현황조사서상 점유 사실이 부존재하며 ③ 점유의 계속성 및 객관적 지배가 결여되어 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.06.17.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2022타경3511 (2)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 1동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 93.08㎡ (약 28.16평)

건물면적: 66.19㎡ (약 20.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축 연도: 2020년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 양평군 옥천면 옥천리 소재 '옥천초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지로 학교, 상가, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(옥천), 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 특히 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 환경 관련 규제가 적용되는 지역입니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다수의 행위 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리 및 인수 권리: 본건은 다수의 근저당권, 가압류 등이 설정되어 있으며, 특히 을구 8번 지상권 설정 등기가 존재합니다. 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 유치권 신고인 문 으로부터 공사대금 채권 금 140,922,000원을 주장하는 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하며 경매 신청 채권자는 유치권 배제를 신청한 상태입니다. 유치권의 성립 및 인수 여부가 본건의 가장 큰 변수입니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 약 3,512,084,346원으로 매우 높게 나타나, 채무 관계가 복잡함을 시사합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 거주자나 점유자 파악에 추가적인 확인이 필요하며, 이에 따른 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설 현황: 본건이 위치한 옥천면 소재지는 기본적인 면소재지 내 상가, 관공서, 학교 등 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 상권 특성: 주거지역과 상업지역이 혼재된 복합적인 성격의 상권으로, 배후 주거 수요를 기반으로 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육/편의시설: 옥천초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 면소재지 내 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대중교통 이용 편의성: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하나, 수도권 중심부와의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 리스크: 유치권 신고인 문 이 주장하는 140,922,000원의 공사대금 채권은 본건의 가치를 크게 훼손할 수 있는 잠재적 부담입니다. 비록 성립 여부가 불분명하고 배제 신청이 제기되었으나, 최종 법원 판결에 따라 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지상권 등 인수 가능 권리: 을구 8번 지상권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높아, 낙찰자가 해당 지상권을 부담해야 할 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 상당한 제약을 가져올 수 있습니다.

* 건물 내부 미확인 상태: 폐문부재로 인해 내부 구조, 마감 상태, 설비의 정상 작동 여부 등을 확인할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생 또는 하자 발생의 위험을 내포합니다.

* 환경 규제: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 용도 변경, 증축, 신축 등 토지 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 양평군 옥천면 소재지 내의 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 선순위 및 후순위 권리 설정, 특히 성립 여부가 불분명한 유치권과 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높은 지상권의 존재는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 건물 내부 미확인 상태와 다수의 환경 규제 역시 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 복잡하고 잠재적인 리스크를 충분히 고려하여 매우 보수적인 시각으로 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 직접적인 건물 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 양평군 옥천면의 입지: 면소재지 내 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이하며, 지역 내에서의 주거 가치를 가집니다.

* 시세 대비 잠재적 차익: 권리 관계 리스크를 해소하거나 관리할 수 있다면, 주변 시세 대비 저가 매수 시 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 3.3㎡당 약 550만원 ~ 630만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본건의 전용면적 66.19㎡(약 20.02평)를 기준으로 시세 범위를 추산하면 약 1억 1천만원 ~ 1억 2천 6백만원 수준으로 볼 수 있습니다.

그러나 본건은 유치권 및 지상권이라는 매우 중대한 인수 부담 가능성이 존재하며, 건물 내부 또한 미확인 상태임을 감안해야 합니다. 따라서 시세 및 감정가(146,000,000원) 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본건의 유치권 및 지상권 인수 가능성을 최소 20% ~ 30% 이상의 리스크 프리미엄으로 간주하고, 감정가 대비 70% ~ 75% 수준을 보수적인 입찰 희망가로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 102,000,000원 ~ 109,500,000원

상기 입찰가는 유치권 및 지상권이 인수되지 않거나, 인수되더라도 그 부담이 매우 적을 경우를 상정한 가격이며, 만약 해당 권리들이 낙찰자에게 인수될 경우, 실제 입찰가는 이보다 현저히 낮춰야 할 것입니다. 입찰 참여 전, 반드시 해당 권리들의 최종 법적 판단 및 인수 여부를 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.