나이스옥션 법원경매 여주 2023타경4634 [2] 경기도 양평군 용문면 다문리 428-40 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은감정 · 평가일 2023.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 북측 직선거리 약900미터 지점에 위치
하며, 인근일대는 야산 남사면에 조성된 전원주택단지로서 주위는 야산, 전원주택, 일부
농경지 및 농가주택 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

왕복2차선 간선도로(연수로) 북동측 직선거리 약350미터 지점에 위치한 지역으로서 본건
까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 인근으로 6번국도(고가)
가 통과하고 있음.

형태 및 이용상태

기호(1-3): 공히 정방형의 토지로서 남하향의 완경사지를 축대를 이용하여 평탄히 조성하
였으며, 제시외 주택부지로 이용중임.
기호(4,5): 부정형의 토지로서 남서하향의 완경사지를 일부 평탄히 조성하였으며, 포장
도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1-3): 기호(4,5)토지 등을 이용한 폭5미터 정도의 포장도로에 접함.
기호(4,5): 남측으로 인접한 개인소유의 사도(428-52번지,지목:도로)와 연계되어 공도로
진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>(기호(1-3)), 자연보
전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)
<수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 제 "Ⅰ-6.그 밖의 사항"란 참조.

공부와의 차이

본건 중 기호(1-3)토지의 의뢰목록상 지목은 "임야"이나 현황 지상에 제시외 주택이 소재
하는 대지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

1. 일괄매각(목록6. 및 7.은 지분매각임)
2. 목록2. 지상에 소유자 미상의 미등기 제시외 건물(주택)이 소재하며, 최저매각가격은 제시외 건물의 소재로 인하여 제한받는 가격임.
3. 목록2. 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 제시외 건물이 소재하는 대지 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경4634 (2)

소재지: 경기도 양평군 용문면 다문리 428-40

용도: 임야

감정가: 162,384,500원

토지면적: 1586.00㎡ (약 479.77평)

토지지분: 430.76㎡ (약 130.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 북측 약 900미터 지점에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 야산 남사면에 조성된 전원주택단지로서, 주위 환경은 야산, 전원주택, 일부 농경지 및 농가주택 등으로 이루어져 있습니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 왕복 2차선 간선도로인 연수로에서 직선거리 약 350미터 지점에 위치합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 남동측 인근으로는 6번 국도(고가)가 통과하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 토지 일부 지분에 대한 임의경매 물건입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 지상에 소재하는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

등기부 상에는 다수의 근저당, 압류, 가압류 및 임의경매 개시 결정이 있었으나, 말소기준권리인 지평농업협동조합의 근저당(2017-11-29)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부채권 총액은 571,950,000원에 달합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

두 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 양평군 용문면은 용문역과 용문버스터미널을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 서울 및 수도권과의 접근성이 개선되면서 전원주택 단지 및 관광지로 발달하고 있으며, 지역 내 기본적인 상업 시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 본건 주변은 전원주택 단지와 농경지가 혼재된 지역으로, 직접적인 상업 활동보다는 배후 주거지로서의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 다문초등학교와 근접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 용문버스터미널과 용문역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 수도권으로의 이동이 용이합니다. 주변에는 산과 자연녹지 지역이 많아 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. 요양 시설 등 사회 복지 시설도 용문면 일대에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 활용 및 개발 시 다른 지분권자와의 협의가 필수적입니다.

* 미등기 제시외 건물 및 법정지상권: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 대지로 사용되고 있으며, 소유자 미상의 미등기 주택이 소재하고 있습니다. 이로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: '임야'로 등록된 토지가 현재 '대지' 상태로 이용 중이므로, 관련 법규 검토 및 필요시 지목 변경 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 용문면의 자연환경이 좋은 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 접근성 및 주변 환경은 양호하나, 미등기 건물 존재로 인한 법정지상권 성립 가능성, 지분 매각이라는 점이 주요한 권리 및 명도 상의 리스크 요인입니다. 토지 이용 현황과 공부상 지목의 차이 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 전원주택지 또는 소규모 개발 가능성을 가진 입지입니다.

* 양평군 지역의 지속적인 개발 및 수요 증가를 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 미등기 건물 및 법정지상권 문제를 명확히 해결할 경우, 토지의 활용 가치가 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 산정은 감정평가액을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(법정지상권, 지분매각 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가는 162,384,500원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.