나이스옥션 법원경매 여주 2023타경4634 [3] 경기도 양평군 용문면 다문리 428-42 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은감정 · 평가일 2023.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 북측 직선거리 약900미터 지점에 위치
하며, 인근일대는 야산 남사면에 조성된 전원주택단지로서 주위는 야산, 전원주택, 일부
농경지 및 농가주택 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

왕복2차선 간선도로(연수로) 북동측 직선거리 약350미터 지점에 위치한 지역으로서 본건
까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 인근으로 6번국도(고가)
가 통과하고 있음.

형태 및 이용상태

기호(1-3): 공히 정방형의 토지로서 남하향의 완경사지를 축대를 이용하여 평탄히 조성하
였으며, 제시외 주택부지로 이용중임.
기호(4,5): 부정형의 토지로서 남서하향의 완경사지를 일부 평탄히 조성하였으며, 포장
도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1-3): 기호(4,5)토지 등을 이용한 폭5미터 정도의 포장도로에 접함.
기호(4,5): 남측으로 인접한 개인소유의 사도(428-52번지,지목:도로)와 연계되어 공도로
진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>(기호(1-3)), 자연보
전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)
<수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 제 "Ⅰ-6.그 밖의 사항"란 참조.

공부와의 차이

본건 중 기호(1-3)토지의 의뢰목록상 지목은 "임야"이나 현황 지상에 제시외 주택이 소재
하는 대지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

1. 일괄매각(목록8. 및 9.는 지분매각임)
2. 목록3. 지상에 소유자 미상의 미등기 제시외 건물(주택)이 소재하며, 최저매각가격은 제시외 건물의 소재로 인하여 제한받는 가격임.
3. 목록3. 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 제시외 건물이 소재하는 대지 상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경4634 (3)

소재지: 경기도 양평군 용문면 다문리 428-42

용도: 임야 (현황: 제시외 건물 소재 대지)

감정가: 162,384,500원

토지면적: 1,586.00㎡ (약 480.0평)

토지 지분면적: 430.76㎡ (약 130.3평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 매각 제외)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지평농업협동조합 (말소기준권리)

특이사항:

* 지분매각, 공동담보, 건물매각 제외, 법정지상권 성립 여부 불분명

* 목록3. 지상에 소유자 미상의 미등기 제시외 건물(주택)이 소재하며, 최저매각가격은 제시외 건물의 소재로 인하여 제한받는 가격임.

* 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 제시외 건물이 소재하는 대지 상태임.

* 일괄매각 (단, 목록8. 및 9.는 지분매각임)

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1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 북측 직선거리 약 900미터 지점에 위치함.

* 주변환경: 인근 일대는 야산 남사면에 조성된 전원주택단지로서, 주위는 야산, 전원주택, 일부 농경지 및 농가주택 등으로 이루어진 지역임.

* 교통: 왕복 2차선 간선도로(연수로) 북동측 직선거리 약 350미터 지점에 위치하며, 차량 접근 가능함. 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 인근으로 6번 국도(고가)가 통과하고 있음.

* 토지형태 및 이용상태:

* 기호(1-3) 토지: 공히 정방형의 토지로 남하향의 완경사지를 축대를 이용하여 평탄히 조성하였으며, 제시외 주택부지로 이용 중임.

* 기호(4,5) 토지: 부정형의 토지로 남서하향의 완경사지를 일부 평탄히 조성하였으며, 포장도로로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

* 기호(1-3) 토지: 기호(4,5) 토지 등을 이용한 폭 5미터 정도의 포장도로에 접함.

* 기호(4,5) 토지: 남측으로 인접한 개인 소유의 사도(428-52번지, 지목:도로)와 연계되어 공도로 진출입 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당함.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 29일 지평농업협동조합 근저당권 (을5)

* 등기사항 요약:

* 공유자전원지분전부이전 (갑1, 갑8)

* 근저당권 (을5, 을10, 을11, 을12): 모두 말소됨.

* 압류 (갑23, 갑24): 모두 말소됨.

* 가압류 (갑25): 말소됨.

* 임의경매개시결정 (갑26): 본 경매 사건의 개시 결정 등기.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 지상에 소재하는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함. 이는 인수될 가능성이 있으므로 주의 필요.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-06

* 확정일자: 2021-07-16

* 배당신고일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-05

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (두 임차인 모두 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

* 총 등기부채권액: 522,950,000원

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1.3. 상권분석

* 본 물건은 경기도 양평군 용문면의 전원주택단지 내에 위치한 임야 일부 지분입니다.

* 주변 환경은 야산, 전원주택, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 농림 지역의 특성을 보입니다.

* 대규모 상업 시설이나 집객 시설에 대한 정보는 제공된 자료에 없으며, 주로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

* 주변에서 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않습니다.

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1.4. 생활정보

* 교육시설: 다문초등학교가 인근에 위치하여 도보 또는 차량 접근이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 주요 간선도로 및 국도 접근성이 양호하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 대중교통 이용은 버스정류장 소재 여부에 따라 결정될 것으로 보입니다.

* 환경: 자연 친화적인 전원 환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 토지 일부 지분 매각: 전체 토지 소유권 중 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 토지 이용 및 처분에 있어 협의가 필요하며 분쟁의 소지가 있습니다.

* 미등기 제시외 건물 및 법정지상권 불분명: 공부상 지목은 '임야'이나 현황 대지로 이용 중인 미등기 주택 건물이 소재하며, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 법적 분쟁이나 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다. 경매로 소멸되지 않는 권리가 될 수 있습니다.

* 지목과 현황의 불일치: 공부상 지목이 '임야'임에도 불구하고 현황이 대지로 이용되고 있어, 토지 이용에 제약이 발생하거나 추후 관련 법규 적용 시 문제가 될 수 있습니다.

* 전원주택단지 내 위치: 쾌적한 주거 환경을 제공하지만, 기반 시설 및 편의 시설 접근성이 도심 지역에 비해 떨어질 수 있습니다.

* 개발 제한 구역 다수: 도시지역, 자연녹지지역, 준보전산지, 자연보전권역 등 다수의 개발 제한 구역에 포함되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군의 전원주택단지 내에 위치한 임야 일부 지분입니다. 주변 환경이 쾌적하고 도로 접근성이 양호한 편이나, 가장 큰 특징은 미등기 주택 건물이 소재하며 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 또한, 토지 일부 지분 매각이라는 점과 공부상 지목과 현황의 불일치 등은 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 복합적인 요소들이 감정가 및 향후 시세에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

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1.7. 투자 포인트

* 양평의 전원 생활을 위한 입지: 자연 친화적인 환경과 상대적으로 양호한 교통 접근성을 갖추고 있어 전원주택 부지로서의 잠재력을 가집니다.

* 잠재적 가치: 미등기 건물의 존재와 법정지상권 불분명성 등 리스크 요소를 감안하더라도, 해당 부지가 주택 부지로 활용되고 있다는 점은 장기적인 관점에서 가치 상승의 여지를 시사합니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 초기 자금 부담을 줄여줍니다.

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1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 162,384,500원입니다.

이는 토지 일부 지분에 대한 감정가이며, 미등기 건물 존재 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 토지 지분 매각 등 여러 복합적인 리스크 요소를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 법정지상권 문제에 대한 명확한 법리적 검토와 해당 건물의 활용 가치 및 철거 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

따라서, 제시된 감정가는 참고 자료로 활용하되, 상세한 권리 분석 및 현장 조사, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 잠재적 법정지상권 부담액을 감안한 입찰 전략 수립이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.