나이스옥션 법원경매 여주 2024타경31633 [1] 경기도 여주시 상거동 354-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원감정 · 평가일 2024.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 상거동 소재 "해슬리나인브릿지C.C" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대
는 신세계아울렛여주, 여주375아울렛 등의 종합쇼핑물단지와 임야지대 등으로 형성된 지역으
로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하고, 인근 노선버스정류장 도보로 이용 가능하여 제반 교통여건
은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1-4 공히 일단의 "도로 등"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호1-4 공히 일단의 "도로 등"으로서 남동측 중로의 아스팔트 포장도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 (354-5, 356-4) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

기호3 (356-6) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

기호4 (357-4) :
계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2017-05-31)(중1-16)(저촉), 가축사육제한구역
(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(2018-11-09)(일부제한지역 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항은 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 상거동 소재 "해슬리나인브릿지C.C" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대
는 신세계아울렛여주, 여주375아울렛 등의 종합쇼핑물단지와 임야지대 등으로 형성된 지역으
로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하고, 인근 노선버스정류장 도보로 이용 가능하여 제반 교통여건
은 보통입니다.

건물의 구조

일반철골구조 아연도제트아이엔케이패널지붕 2층건 중 기호5는 1,2층 101호, 기호6은 1,2층
102호로서
외벽: 드라이비트 등 마감.
내벽: 페인팅 및 목재 판넬, 인테리어 등 마감.
창호: 샷시 페어글라스 창호 구조입니다.

이용상태

집합건축물대장상의 용도는
기호5 : 1, 2층 소매점, 기호6 : 1층 휴게음식점, 2층 일반음식점 입니다.
(후첨 `건물개황도` 참조)

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 중로의 아스팔트 포장도로와 접하며, 남서측 등으로 단지 내 포장도로를 이용 중
입니다.

토지이용계획 및 제한상태

1토지 (357-5) :
계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2017-05-31)(중1-16)(저촉), 가축사육제한구역
(2018-11-09)(일부제한지역 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

2토지 (356-7) :
계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(2017-05-31)(중1-16)(접합), 가축사육제한구역
(2018-11-09)(일부제한지역 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각(목록1. 내지 4.는 지분매각임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경31633 (1)

소재지: 경기도 여주시 상거동 354-5

용도: 근린시설

감정가: 3,173,640,880원

토지면적: 1848.00㎡ (약 559.02평)

건물면적: 376.30㎡ (약 113.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각 (단, 목록1~4는 지분 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 여주시 상거동 소재 "해슬리나인브릿지 C.C" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 신세계아울렛여주, 여주375아울렛 등 종합쇼핑물단지와 임야지대로 형성된 지역으로, 주위환경은 보통입니다.

교통: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장을 도보로 이용 가능하여 제반 교통여건은 보통입니다.

도로: 남동측으로는 중로(폭 20-25m)의 아스팔트 포장도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지의 경우: 을13 (2013-10-22, 국민은행 근저당, 288,000,000원)

건물의 경우: 을4 (2022-12-13, 국민은행 근저당, 1,920,000,000원)

소멸 예상 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

본 건은 부동산 임의경매로 진행되어, 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 선순위 전세권 등)를 제외하고는 매각으로 소멸됩니다.

주요 특이사항으로 '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사새*

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2023-12-28

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사샐*

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입일자(사업일자): 2022-11-25

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사씨엠*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-12

대항력: 있음

인수되는 보증금:

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나 '주식회사샐*' 및 '주식회사씨엠*' 임차인은 대항력이 있으므로, 배당 절차 결과에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히 '주식회사샐*'의 보증금 10,000,000원은 낙찰 시 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

기타 특이사항:

* 유동화물건: 채권이 유동화되어 경매가 진행된 물건입니다.

* 공동담보: 동일 담보로 여러 물건이 묶여 경매에 나왔을 가능성이 있습니다.

* 일괄매각(목록1. 내지 4.는 지분매각임): 본 건 토지 및 건물은 일괄 매각 대상이나, 일부 목록(1-4)은 지분으로 매각될 수 있습니다. 이는 전체 소유권 확보에 대한 잠재적 복잡성을 의미합니다.

1.3. 상권분석

입지: 대형 쇼핑몰 단지(신세계아울렛여주, 여주375아울렛)와 인접하여 풍부한 유동인구 및 소비력 확보가 가능한 유리한 상업적 입지입니다.

용도: 근린시설로 분류되어 있으며, 건물은 소매점, 휴게음식점, 일반음식점 등으로 활용 가능한 것으로 파악됩니다.

잠재력: 대형 쇼핑몰의 집객 효과를 직접적으로 활용하여 높은 상업적 이익을 창출할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 파악됩니다.

편의시설: 인근에 위치한 대형 쇼핑몰을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설: 골프장(해슬리나인브릿지 C.C) 인근에 위치하고 있어 관련 시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 본 건 및 인근 지역에 대한 혐오시설 정보는 현재 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: '주식회사샐*' (보증금 10,000,000원) 및 '주식회사씨엠*' (보증금 0원) 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 또는 협상 지연으로 이어질 수 있습니다. 특히 샐리버리 임차인의 보증금 1,000만원은 배당 상황에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

지분 매각 가능성: 일부 목록(1-4)이 지분으로 매각될 수 있다는 점은 전체 소유권 확보에 대한 잠재적 복잡성을 내포하므로, 명확한 지분율 확인이 필수적입니다.

토지 이용 제한: 본 건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다양한 개발 및 이용 규제를 받고 있어, 향후 활용 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대형 쇼핑 시설과 인접한 탁월한 상업적 입지를 갖추고 있어 근린시설로서의 활용 가치가 매우 높다고 판단됩니다.

등기부상 권리 관계는 복잡한 이력을 가지고 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 인수 부담에 대한 철저한 사전 검토와 주의를 요구합니다.

지분 매각 가능성 및 각종 토지 이용 규제 사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인근 쇼핑몰 단지의 강력한 집객 효과를 활용하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또한 기대해 볼 수 있습니다. (추가적인 시장 조사 및 분석 필요)

넓은 토지 및 건물 면적을 기반으로 다양한 업종의 사업 운영 또는 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 제공된 감정가(3,173,640,880원)를 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

고려사항:

* 인수되는 보증금: '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수액을 반드시 고려해야 합니다.

* 명도 예상 비용 및 소요 기간

* 주변 상가 및 건물의 실제 시세와 임대 수익률 분석

* 토지 이용 제한에 따른 개발 가능성 및 제약 사항

* 본 건물의 현재 상태 및 필요한 수리 비용

상기 정보만으로는 정확하고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서 반드시 전문적인 시세 조사, 현장 답사, 법률 전문가와의 상담을 통해 인수 부담 및 투자 수익률을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.