나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6811 [2] 경기도 이천시 설성면 행죽리 375 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 농지취득자격증명 요함(미제출 시 매수보증금 반환하지 않음)
2. 지상 소재 제시외 건물(파이프조 비닐하우스 약 52㎡)은 매각에서 제외
3. 공부상 지목은 '답'이나 현황 '전'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2024타경6811 (2) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 여주지원 2024타경6811 (2)

소재지: 경기도 이천시 설성면 행죽리 375

용도: 전 (공부상 지목은 '답'이나 현황 '전'으로 사용 중)

감정가: 488,072,000원

토지면적: 2888.00㎡ (약 873.77평)

토지 지분: 2888㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 자산관리회사 (등기부 요약 참조)

1.2. 건물 및 제시외 건물 현황

건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각 대상이 아님)

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

주의사항 2. 지상 소재 제시외 건물(파이프조 비닐하우스 약 52㎡)은 매각에서 제외됩니다.

1.3. 특이사항

중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

* 해당 물건은 경기도 이천시 설성면에 위치한 농지입니다. 설성면은 이천시의 동부에 위치하며, 전반적으로 농경지가 많은 지역입니다.

* 주변 지역은 대부분 농지와 임야, 그리고 소규모 주거지 및 마을로 구성되어 있습니다.

* 주요 도로 접근성은 보통 수준으로, 차량을 이용한 접근이 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. (추후 생활정보 섹션에서 상세 설명)

* 주변에 대규모 산업단지나 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 지역 개발 현황 및 장기적인 도시 계획에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 등기부 요약 및 권리 분석

말소기준권리: 2009년 02월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)입니다.

이하 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부 요약 (주요 내용):

* 소유권이전 (갑1): 황호상 (2000-07-26)

* 근저당권 (을1): 농업협동조합자산관리회사 (2009-02-13, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권공동담보목록 (을3): 주식회사뉴대명대부 (2023-04-11, 450,000,000원) - 말소

* 가압류 (갑3): 권경술 (2023-12-21, 300,000,000원) - 말소

* 임의경매 (갑7): 설성농업협동조합 (2024-12-03, 203,322,788원) - 본 경매 사건 개시 결정

* 소유권이전청구권가등기 (갑9): 서강현 (2025-03-19, 매매예약) - 주의: 해당 가등기는 매각으로 인해 소멸되지 않을 가능성이 있으며, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 압류 (갑12): 이천시 (2025-04-07) - 말소

* 가압류 (갑14): 권경술 (2025-07-30, 426,000,000원) - 말소

* 강제경매 (갑15): 권경술 (2025-10-22, 2025타경31832) - 말소 (중복사건 존재 가능성)

* 압류 (갑16): 기흥세무서장 (2025-12-03) - 말소

* 압류 (갑17): 성동세무서장 (2026-02-02) - 말소

등기부 채권 총액: 1,436,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있으나, 등기부 요약상 '을2' 권리인 지상권 설정은 말소된 것으로 확인됩니다. 이 부분은 현장 확인 및 등기부등본 재확인을 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 설성면 행죽리의 농지로서, 주변에 상업시설이 밀집한 지역이 아닙니다.

* 인근에 소규모 마을이나 개별 농가들이 산재해 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 최소한의 소매점이나 영농 관련 시설이 있을 수 있습니다.

* 본 물건 자체의 상권 가치는 낮으며, 농업적 가치 또는 향후 개발 가능성에 기반한 투자가치가 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 설성면 행죽리 소재지로, 주요 도로망과의 연결성은 보통입니다. 이천 시내까지는 차량으로 약 30분 내외 소요될 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 인근 버스 정류장까지 도보 거리 및 배차 간격 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 설성면사무소, 농협, 소규모 마트 등 기본적인 생활 편의시설은 설성면 소재지에 위치하고 있으며, 차량으로 접근 가능합니다. 종합병원이나 대형 쇼핑몰 등은 이천 시내 또는 인근 도시를 이용해야 합니다.

* 교육시설: 설성초등학교, 설성중학교 등 지역 교육 시설이 있으나, 물건지와의 거리는 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 지역 내 의원급 의료기관은 있으나, 종합병원은 이천 시내에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'(논)이나 실제 현황은 '전'(밭)으로 사용 중입니다. 이는 토지 이용에 큰 제약은 없으나, 관련 행정 절차에서 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 파이프조 비닐하우스 약 52㎡는 매각 대상에서 제외되어, 추후 철거 등 문제가 발생할 수 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기 (서강현): 2025년 03월 19일에 등기된 소유권이전청구권가등기는 매각으로 인해 소멸되지 않을 가능성이 매우 높습니다. 이는 해당 부동산의 소유권 취득에 심각한 영향을 줄 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 반드시 법률 전문가와 상담하여 해당 가등기의 효력 및 낙찰 후 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 중복 사건: 본 사건 외에 다른 경매 사건(2025타경31832)이 존재하여, 사건 진행 상황이 복잡할 수 있습니다.

* 말소되지 않는 지상권: 등기부 요약 상 말소된 것으로 표기되었으나, 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 실제 현황과 등기부상 내용의 불일치 가능성을 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 설성면에 위치한 농지로서, 감정가는 4억 8천만 원대입니다. 농지취득자격증명이 필수이며, 제시외 건물은 매각에서 제외되는 등 몇 가지 유의사항이 있습니다. 권리 관계상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 소유권이전청구권가등기(서강현, 2025-03-19) 라는 중대한 권리가 등기되어 있어, 낙찰 후 소유권 취득에 큰 위험이 따를 수 있습니다. 또한, 공부상 지목과 현황 불일치, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 여부 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 여러 건의 중복 사건이 존재하는 점도 복잡성을 더합니다. 따라서 본 물건은 잠재적 위험이 매우 높으므로, 철저한 법률 검토 없이는 입찰을 고려하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 농지 자체의 투자 가치: 이천시 설성면 지역의 농지 거래 사례 및 향후 개발 가능성을 고려한 가치 평가가 필요합니다.

* 용도 변경 가능성: 장기적으로 주변 개발 계획에 따라 용도 변경 가능성이 있다면 잠재적인 상승 요인이 될 수 있습니다. (현재로서는 낮은 확률)

* (주의) 위에 언급된 권리상의 중대한 하자로 인해, 일반적인 투자 관점에서의 포인트는 거의 없다고 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 소유권이전청구권가등기와 같이 매각으로 인해 소멸되지 않을 가능성이 있는 중대한 권리가 존재하며, 이로 인해 소유권 취득에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 이러한 잠재적 리스크를 고려할 때, 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가, 시세, 권리 관계, 물건의 상태, 지역적 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본 건의 경우, 권리상 리스크가 매우 크기 때문에, 감정가의 상당 부분을 할인하여 접근해야 할 수 있으나, 이는 법률 전문가의 명확한 자문 후 결정될 사안입니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 투자 희망자는 반드시 해당 물건에 대한 법률적, 실무적 전문가의 면밀한 사전 검토를 거친 후 신중하게 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.