나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6811 [3] 경기도 이천시 설성면 행죽리 407 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 농지취득자격증명 요함(미제출 시 매수보증금 반환하지 않음)
2. 지상 소재 농업 목적의 파이프조 구조물은 지붕 등이 없고 이전이 용이하여 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경6811 (3)

소재지: 경기도 이천시 설성면 행죽리 407

용도: 전 (밭)

감정가: 301,431,000원

토지면적: 2301.00㎡ (약 696.03 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 설성농업협동조합 (등기부 등본상 확인)

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

1. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환하지 않음.

2. 지상 소재 농업 목적의 파이프조 구조물은 평가에서 제외되었으며, 이전이 용이함.

1.2. 특수물건정보

중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보

1.3. 감정평가서 요약

임차인현황: 인수 보증금 합계 0원. (현재 임차인이 없는 것으로 파악됨)

2. 입지조건

2.1. 지역 개요

본 물건은 경기도 이천시 설성면 행죽리에 위치하고 있습니다. 설성면은 이천시의 남쪽에 자리한 지역으로, 행죽리는 설성면 내에서도 농업 지대가 발달한 지역 중 하나로 파악됩니다. 주변은 주로 전, 답 등 농경지와 일부 자연녹지, 임야 등으로 구성되어 있습니다. 이천시는 경기도 동남단에 위치하며, 산간 지역의 지리적 영향으로 대륙성 기후의 특징을 보입니다.

2.2. 교통

본 물건이 소재한 설성면 행죽리는 농촌 지역의 특성상 대중교통 접근성이 아주 높은 편은 아닙니다. 다만, 인근 도로망을 통해 이천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능할 것으로 보입니다. 주변에 물류센터 개발이 이루어지고 있어 접근성이 개선될 가능성이 있습니다.

2.3. 주변 환경

주변 지역은 주로 농경지와 임야, 그리고 일부 개발된 물류센터 부지 등으로 구성되어 있습니다. 경기도 이천시는 도자 산업, 농업(특히 쌀), 그리고 최근에는 물류 단지 개발 등이 활발한 지역입니다. 설성면 자체는 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있는 것으로 파악됩니다.

2.4. 혐오시설

조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이천시 모가면(설성면과 인접)에 의료폐기물 소각장 건립 추진 사례가 있었으나, 주민 설명회를 통해 갈등이 일단락된 바 있습니다. 일반적으로 물류센터, 폐기물 처리 시설 등이 혐오시설로 분류될 수 있으나, 현재 물건지 주변에서 직접적인 혐오시설로 인한 민원이나 문제가 제기된 사항은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권: 왕호상 (1975-12-05 접수)

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2009-02-13 접수, 260,000,000원)

* 이후 근저당, 가압류, 임의경매, 압류, 소유권이전청구권가등기 등 다수의 권리들이 설정되었으며, 이들은 모두 말소 예정입니다.

* 채권 총액: 1,436,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다. 일반적으로 경매 시 말소기준권리보다 선순위 권리(예: 일부 임차권, 지상권 등)는 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 말소기준권리보다 앞선 권리가 등기부상 명확히 확인되지 않아, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 추가적인 현장 조사를 통해 지상권 등 미등기 권리 존재 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상업성

본 물건은 경기도 이천시 설성면 행죽리의 농경지로서, 일반적인 상업 시설이나 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주변 지역은 농업 활동이 주를 이루고 있으며, 대규모 물류센터 개발이 일부 진행되고 있는 지역입니다. 이는 향후 물류 관련 산업의 성장 가능성을 시사하지만, 직접적인 상업 활동이나 유동 인구가 많은 지역은 아닙니다.

4.2. 개발 잠재력

이천시는 수도권 남동부 지역의 물류 허브로 부상하고 있으며, 설성면 행죽리 인근에도 물류센터 관련 개발이 이루어지고 있습니다. 따라서 토지 자체의 잠재적 가치는 향후 물류 관련 시설 부지 등으로 활용될 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, '전' 용도이므로 농지법 등 관련 법규 검토가 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

설성면 행죽리는 농촌 지역 특성상 대형 편의시설이 집중되어 있지는 않습니다. 면 소재지나 인근 읍/면 지역에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 자세한 편의시설 정보는 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

5.2. 교육시설

설성면 내에는 설성초등학교, 장천초등학교, 경남중학교, 이천세무고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 '전(밭)' 용도로, 농지법에 따라 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 매우 중요한 사항이므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다 [주의사항 1].

6.2. 중복사건 및 공동담보

중복사건으로 진행되고 있으며, 공동담보 물건이 있어 경매 진행 과정 및 낙찰 후에도 영향이 있을 수 있습니다.

6.3. 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 1,436,000,000원으로 감정가(301,431,000원) 대비 매우 높아, 채권 회수를 위한 적극적인 경매 진행이 예상됩니다. 이는 감정가 이하로 낙찰될 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 제외된 현황물건

지상에 농업 목적의 파이프조 구조물이 있으나, 이전이 용이하여 감정평가에서 제외되었습니다. 낙찰 후 해당 구조물 철거 또는 활용 방안에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 설성면 행죽리의 전(밭)으로, 농지취득자격증명 발급이 필수적인 사항입니다. 주변은 농경지와 물류센터 개발 등이 혼재된 지역으로, 향후 물류 관련 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다. 현재 대항력 있는 임차인은 없습니다. 농지 취득 자격, 복잡한 권리 관계, 높은 총 채권액 등이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 물류 중심지로의 성장 가능성

이천시는 수도권 내륙 물류 허브로서의 입지가 강화되고 있으며, 설성면 행죽리 인근에도 물류센터 개발이 이루어지고 있어 향후 토지 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.2. 경기도 이천시의 잠재력

이천시는 도자 산업, 농업, 그리고 최근 급증하는 물류 산업 등 다양한 성장 동력을 가진 지역입니다.

8.3. 농업 기반 토지

전(밭)으로서 농업 목적 활용이 가능하며, 농지법에 따른 취득 요건 충족 시 안정적인 농지 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 301,431,000원을 기준으로, 주변 시세, 농지취득자격증명 발급 용이성, 권리관계 분석 결과, 시장 동향 및 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건은 '농지취득자격증명'이 필수 조건이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는다는 점이 매우 중요합니다. 또한, 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어 경매 취하 가능성보다는 적극적인 경매 진행이 예상됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

이는 잠정적인 예상이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 동향, 해당 농지의 실제 이용 가능성, 농지취득자격증명 발급 요건 충족 여부 등을 면밀히 확인한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.