나이스옥션 법원경매 여주 2023타경3273 [1] 경기도 양평군 강하면 동오리 771-15 창고용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 ‘동오2리마을회관’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 전원주택 등이 혼재하는 지대로, 주위상황은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3): 공히 부정형의 완경사 토지로 공부 및 현황 도로로 이용중임.
기호(2) : 부정형의 완경사 토지로 지목은 창고용지이나 현황 주택 건부지로 이용중임.
기호(4) : 부정형의 완경사 토지로 지목은 임야이나 현황 일부 도로, 일부 개발지 상태임.

인접 도로상태

기호(1), (3) : 본건은 공히 지목 및 현황 도로임.
기호(2): 본건 동측으로 노폭 약 3∼4m 내외의 도로와 접함.
기호(4): 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 3∼5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

기호(2): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

기호(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

기호(2)지상에는 제시외 건물 기호(ㄱ) 및 기호(4)지상에는 제시외 건물 기호(ㄴ)∼(ㅂ)이 소재하며, 제시외 건물의 가격은 구조, 용도, 완성도 등을 고려하여 ‘(토지·건물)감정평가명세표’에 산정하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2) : 공부상 지목은 창고용지이나, 현황 주택 건부지로 이용중임.
기호(4) : 공부상 지목은 임야이나, 현황 일부 도로, 일부 개발지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2 공부상 창고용지이나 현황 주택 건부지
- 목록2 지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각제외, 건축인허가 유효여부 확인요함
- 2023. 10 .24. 이선우로부터 목록1,2,3에 대해 공사대금 244,710,000원의 유치권신고서가 제출되었고 이에 대해 유치권이 부존재하다는 화해조서 있음(수원지방법원 여주지원 2025가단11567)
- 신청채권자 지평농업협동조합, 신청 외 착공신고필증 상 건축주 김용만 사이의 '경매물건 지상의 미완공·미등기건물에 대하여 소유자는 권리를 포기하고 주장·행사하지 않고, 낙찰자에 대하여 대상건물 철거 또는 건축주명의변경절차에 협력한다는 등 내용의 합의서'에 대한 공증인 장광수 사무소 작성의 2025년 제1380호 공정증서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 여주지원 2023타경3273 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지평농업협동조합

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 양평군 강하면 동오리 771-15

토지면적: 915.00㎡ (약 276.84평)

1.3. 용도 및 현황

공부상 용도: 창고용지

현황 용도: 주택 건부지 (목록2)

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 221,317,000원

토지면적: 915.00㎡ (약 276.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각 대상에서 제외됨)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지만 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 '동오2리마을회관' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 임야와 전원주택이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입은 가능하나, 인근 버스정류장의 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건(기호2)은 토지 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항 (기호2 기준)

본건 토지는 다음과 같은 토지 이용계획 및 제한사항의 적용을 받습니다.

* 용도지역: 계획관리지역, 보전관리지역

* 가축사육제한구역: 일부제한구역 (220m 내 모든 축종, 350m 내 젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개)

* 기타 제한: 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 5월 20일 접수된 지평농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

3.3. 인수되는 권리 (인수 보증금)

임차인 신유안(신 )은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 유치권 및 법정지상권

* 유치권: 2023년 10월 24일 공사대금 244,710,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 유치권이 부존재한다는 화해조서(수원지방법원 여주지원 2025가단11567)가 제출되었습니다.

* 법정지상권: 목록2 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

3.5. 건물 매각 제외 관련 사항

목록2 지상에 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 소재하나, 본 매각에서는 제외됩니다. 해당 건물의 건축인허가 유효 여부는 별도 확인이 필요합니다. 또한, 신청채권자와 건축주 간 미완공·미등기 건물에 대한 소유권 포기 및 낙찰자에 대한 협력 의사를 담은 공증된 합의서가 제출되었습니다.

3.6. 임차인 현황

* 임차인: 신유안 (신 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 18일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2023년 10월 24일

3.7. 등기부 요약

* 채권 총액 (등기부상 근저당액 기준): 585,000,000원 (근저당권 585,000,000원 + 임의경매 채권액 494,620,277원)

* 주요 등기 내역: 여러 차례 소유권 이전 후, 2020년 10월 12일 김만석에게 소유권 이전(매매)되었으며, 이후 본 건에 대한 임의경매가 개시되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 전원주택과 임야가 혼재된 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업시설 현황

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 다만, '동오2리마을회관' 인근이라는 점을 감안할 때, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변의 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 전원주택 지역의 특성상 마을 단위의 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

5.2. 대중교통 이용 편의성

인근 버스정류장이 있으나 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관련 법적 문제 (법정지상권, 매각 제외 건물)

매각 제외된 지상 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 매각 제외 건물에 대한 철거 또는 건축주 명의 변경 절차 협력에 관한 합의가 존재하나, 관련 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 개발 및 이용 제한

계획관리지역, 보전관리지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 환경 관련 규제가 적용되어 건축 및 개발 행위에 제약이 많을 수 있습니다.

6.3. 도로 확보 문제

본건 토지가 접한 도로의 노폭이 약 3~4m로, 건축 인허가 시 법정 도로 요건 충족 여부 및 차량 진출입 용이성을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 기타 법적 분쟁 가능성

유치권 신고가 있었으나 화해조서로 해소된 것으로 보이나, 경매 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 법적 분쟁 가능성에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양평군 강하면에 위치한 토지로, 공부상 창고용지이나 현황은 주택 건부지로 이용 중입니다. 토지 자체는 매각 대상이나, 지상 건물 중 일부는 매각에서 제외되며 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 권리 분석이 복잡합니다. 또한, 다양한 개발 제한 규제가 존재하여 실질적인 이용 및 개발에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양평 지역의 자연 환경 및 수도권과의 접근성을 고려한 투자 가치.

* 전원주택 부지 또는 세컨드하우스 용도로의 잠재력 (단, 개발 제한 사항 확인 필수).

* 건물 제외 및 복잡한 권리관계를 감안하여 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 경우의 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 221,317,000원

본 건은 법정지상권 성립 가능성, 매각 제외 건물 처리 문제, 다양한 개발 제한 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 법률 전문가와의 상담을 통한 법정지상권 성립 여부 및 관련 법규 검토, 건축 인허가 가능성 등에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 감정가의 상당한 할인율을 적용한 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

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