나이스옥션 법원경매 여주 2023타경3273 [2] 경기도 양평군 강하면 동오리 769-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 ‘동오2리마을회관’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 전원주택 등이 혼재하는 지대로, 주위상황은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3): 공히 부정형의 완경사 토지로 공부 및 현황 도로로 이용중임.
기호(2) : 부정형의 완경사 토지로 지목은 창고용지이나 현황 주택 건부지로 이용중임.
기호(4) : 부정형의 완경사 토지로 지목은 임야이나 현황 일부 도로, 일부 개발지 상태임.

인접 도로상태

기호(1), (3) : 본건은 공히 지목 및 현황 도로임.
기호(2): 본건 동측으로 노폭 약 3∼4m 내외의 도로와 접함.
기호(4): 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 3∼5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

기호(2): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

기호(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

기호(2)지상에는 제시외 건물 기호(ㄱ) 및 기호(4)지상에는 제시외 건물 기호(ㄴ)∼(ㅂ)이 소재하며, 제시외 건물의 가격은 구조, 용도, 완성도 등을 고려하여 ‘(토지·건물)감정평가명세표’에 산정하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2) : 공부상 지목은 창고용지이나, 현황 주택 건부지로 이용중임.
기호(4) : 공부상 지목은 임야이나, 현황 일부 도로, 일부 개발지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지상 제시외 건물(감정서상 ㄴ~ㅂ) 매각제외, 건축인허가 유효여부 확인요함
- 지상 석축 및 수목 토지에 포함하여 평가
- 공부상 임야이나 현황 일부도로, 일부 개발지
- 2023. 10 .24. 이선우로부터 목록4에 대해 공사대금 244,710,000원의 유치권신고서가 제출되었고 이에 대해 유치권이 부존재하다는 화해조서 있음(수원지방법원 여주지원 2025가단11567)
- 신청채권자 지평농업협동조합, 신청 외 착공신고필증 상 건축주 김용만 사이의 '경매물건 지상의 미완공·미등기건물에 대하여 소유자는 권리를 포기하고 주장·행사하지 않고, 낙찰자에 대하여 대상건물 철거 또는 건축주명의변경절차에 협력한다는 등 내용의 합의서'에 대한 공증인 장광수 사무소 작성의 2025년 제1380호 공정증서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2023타경3273 (2)

* 소재지: 경기도 양평군 강하면 동오리 769-5

* 용도: 임야 (현황 일부 도로, 일부 개발지)

* 토지면적: 2536.00㎡ (약 767.14평)

* 감정가: 550,312,000원

* 토지 등기부채권 총액: 849,692,480원

* 매각대상: 토지 (전체 2536㎡)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 지평농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 ‘동오2리마을회관’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 전원주택 등이 혼재하는 지대로, 주변 상황은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입은 가능하나, 인근 버스정류장만으로는 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로상태: 본건은 토지 일부가 도로로 이용 중이며, 북측 및 남측으로 약 3~5m 내외의 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 토지는 계획관리지역, 보전관리지역에 포함되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 공법상 제한을 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 20일자 지평농업협동조합의 근저당권 (을9) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 해당사항 없습니다.

* 유치권: 이선우로부터 공사대금 244,710,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 유치권이 부존재한다는 화해조서가 제출되어 법적으로 문제가 해결되었습니다.

* 법정지상권: 본건 토지 상에 미완공·미등기 건물이 존재하며, 소유자 및 건축주와 낙찰자 간의 건물 철거 또는 명의변경 절차 협력에 대한 공증 합의서가 제출되었습니다. 이를 통해 법정지상권 성립 가능성이 낮아지나, "성립 여부 불분명"이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차인이 없으며, 임차보증금 총액은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 양평군의 전원지역에 위치하며, 주변에 임야와 전원주택이 혼재하는 지역입니다. 상업 시설이 밀집된 지역이 아니므로, 상권 분석보다는 자연환경 및 개발 가능성에 초점을 맞추는 것이 적합합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사 및 관련 기관 확인을 통해 추가적인 사항을 파악하시는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 주변의 편의시설, 학교, 병원 등 생활 기반 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 교통상황에서 언급된 바와 같이, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 임야이나 현황 일부 도로, 일부 개발지 상태: 토지의 실제 이용 현황이 공부와 달라, 관련 법규 위반 여부 및 개발 제한 사항 확인이 필요합니다.

* 건축 인허가 유효 여부 확인 필요: 개발 시 건축 인허가 관련 절차 및 유효성 검토가 필수적입니다.

* 지상 제시외 건물(감정서상 ㄴ~ㅂ) 매각 제외: 매각 대상은 토지이나, 제시외 건물들이 토지 위에 존재하므로, 이들 건물의 법적 지위 및 향후 처리 방안에 대한 명확한 이해가 요구됩니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 합의서가 제출되었으나, 완전히 해소되지 않은 법정지상권 관련 불확실성이 잠재적 분쟁 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군의 자연 친화적인 입지에 자리한 임야로, 일부 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 유치권은 법적으로 해결되었으나, 토지 현황과 공부상의 불일치, 건축 인허가 문제, 그리고 법정지상권의 불확실성 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 특히, 토지 지목과 실제 이용 현황에 대한 명확한 파악과 개발 계획 수립 시 관련 법규 검토가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양평군이라는 지역적 특성을 활용한 전원주택 부지 또는 휴양 시설 부지로서의 잠재력.

* 현황상 개발지로 이용 중인 부분의 활용 가능성.

* 유치권이 해소되어 권리 관계가 비교적 명확해진 점.

* 토지 자체에 대한 투자로서, 향후 부동산 시장 변화에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 토지의 현재 상태, 개발 가능성, 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 현황 도로 부분의 지목 변경 가능성, 개발 행위 허가 가능 여부, 그리고 법정지상권 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없는 점 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.