나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5924 [1] 경기도 이천시 부발읍 무촌리 110-27 블레싱타운 108동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트감정 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 "부발초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위
는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정
은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 4층 401호로서
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약6미터 정도의 단지내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특
별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

1.1. 1. 사건번호: 여주지원 2024타경5924 (1)

1.1. 2. 소재지: 경기도 이천시 부발읍 무촌리 110-27 블레싱타운 108동 4층401호

1.1. 3. 물건종별: 다세대주택

1.1. 4. 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 건물 및 토지 현황

1.2. 1. 토지 면적: 112.66㎡ (약 34.08평)

1.2. 2. 건물 면적: 52.57㎡ (약 15.90평)

1.2. 3. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 권리관계 요약

1.3. 1. 감정가: 147,000,000원

1.3. 2. 채권자: 주OOOOOOOO

1.3. 3. 총 채권액 (등기부채권 총액): 184,997,452원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 "부발초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임 [cite: report]. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨 [cite: report].

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시됨 [cite: report].

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부 요약에 따르면, 소유권보존(2016-08-03) 및 소유권이전(2016-09-06) 후 신한은행 근저당권(2016-09-06, 151,200,000원)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 가압류(서민금융진흥원, 웰컴저축은행, 신한저축은행), 임의경매(신한은행), 압류(이천시) 등의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임 [cite: report].

3.2. 말소기준권리

신한은행의 근저당권 (접수일자 2016-09-06) [cite: report].

3.3. 인수되는 권리 여부

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 [cite: report].

3.4. 임차인 현황 및 보증금 인수

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보임 [cite: report]. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요함 [cite: report].

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

최근 실거래 자료에 따르면, 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 경우 2026년 3월 26일, 전용면적 48.275㎡가 120,000,000원에 거래되었음 [cite: report]. 또한, 2026년 5월 7일에는 전용면적 73.24㎡가 170,000,000원에, 2026년 3월 28일에는 전용면적 72.28㎡가 140,000,000원에 거래되는 등 지역 내 다세대주택 시세는 평당 약 64만원에서 82만원 수준으로 형성되어 있음을 확인할 수 있음 [cite: report].

4.2. 동일 단지 시세 비교 (JSON 3)

본건과 동일한 '블레싱타운' 단지 내에서 2016년 준공된 전용면적 48.275㎡의 주택이 2026년 3월 26일에 120,000,000원에 거래된 사례가 있음 [cite: report]. 이는 본건(건물면적 52.57㎡)의 거래가액 추정치의 근거로 활용될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 치장벽돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 하이샷시 마감임 [cite: report]. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음 [cite: report].

5.2. 내부 이용 상태

현재 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중임 [cite: report].

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 생산녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있음 [cite: report].

6.2. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 거주자 파악 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있음 [cite: report].

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 이천 지역은 과거 폐기물 소각장 및 화장장 건립 관련 이슈가 있었던 점을 참고할 필요가 있음 [cite: report]. 다만, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 파악되지 않음 [cite: report].

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 부발읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2016년 준공)이며 법정 관리비 인수 부담이 없는 권리 분석상 안전한 물건임. 주변 학교 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 교통 여건도 무난함. 다만, 생산녹지지역 등 토지 이용에 대한 일부 제한사항과 임대 관계 미상이라는 점은 유의해야 할 부분임. 동일 단지 내 최근 실거래 사례를 고려할 때, 경매가를 산정하는 데 있어 시세 반영이 중요함.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건임.

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물임.

* 동일 단지 내 최근 실거래가격을 바탕으로 시세차익 기대 가능성이 있음.

* 인근 부발초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

본 건과 동일한 '블레싱타운' 단지 내에서 2016년 준공된 전용면적 48.275㎡의 주택이 2026년 3월 26일에 120,000,000원에 거래된 사례를 기준으로, 본건(전용면적 52.57㎡)의 시세 가치를 추정할 수 있음. 이를 바탕으로 환산 시 예상 거래가는 약 130,000,000원 내외로 산정될 수 있음. 감정가 147,000,000원을 고려할 때, 보수적인 관점에서 약 130,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.