나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33783 [2] 경기도 여주시 북내면 중암리 278 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2024.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 북내면 중암리 소재 "중암1리마을회관" 북서측 원거리에 위치하며
주위는 동측 인근에 마을이 소재하고 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하나 버스정류장의 위치 및 배차간격 등을 고려하여 볼??
일반 대중교통편의는 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 동하향 완경사지대 내의 부정형의 토지로 2단으로 조성되어 있는 토지임.
기호2,3 : 남동 하향의 2필 1단지로 2단으로 조성된 부정형의 토지로 건부지임.
기호6,7 : 남측으로 임야와 접한 부정형의 토지로 동하향 완만한 경사지이며 "묵전" 및 일부
"도로" 임.

인접 도로상태

기호1 : 동측으로 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접함.
기호2,3 : 북측으로 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접함.
기호6,7 : 동측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역
300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>

기호2,3 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 300m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>

기호6,7 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

기호1 토지는 지목이 "전"이나 현황 개발행위허가를 득하고 조성한 상태의 토지이며
기호6 토지는 공부상 지목이 "답" 기호7 토지는 "전"이나 현황 "묵전" 및 일부 현황
"도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 : 목조 아스팔트싱글지붕 단층으로
외벽 : 목재판넬위 페인팅 마감 등.
내벽 : 목재붙임 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

기호5 : 목조 아스팔트싱글지붕 2층으로
외벽 : 목재판넬위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호4는 공부상 "근린생활시설" 용도 기호5는 "주택" 용도이나 현황 기호4는 "공실" 기호5는
"주택"이며 내부수리 준비중임. (후첨 "건물개황도", "사진" 참조)

설비내역

위생, 급배수시설 및 개별 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

본건은 공부상 기호2(280번지),3(281번지) 지상에 소재하나 현황 기호3(281번지) 지상에
소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
- 개발행위허가를 득하였으나 현재 효력 여부 및 승계 여
부는 관할관청에 확인을 요하며, 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경33783 (2)

소재지: 경기도 여주시 북내면 중암리 278

용도: 전

감정가: 66,895,000원

토지면적: 787.00㎡ (약 238평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 여주시 북내면 중암리 소재 "중암1리마을회관" 북서측 원거리에 위치하며, 동측 인근에 마을이 소재하고 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 출입은 가능하나, 버스 정류장의 위치 및 배차 간격을 고려할 때 일반 대중교통 편의는 다소 불편함.

인접 도로상태:

* 기호1: 동측으로 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접함.

* 기호2,3: 북측으로 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접함.

* 기호6,7: 동측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 23일 접수된 여주시산림조합의 근저당권 (을21).

총 채권액: 등기부상 채권액 총계는 580,900,000원임.

매각으로 소멸되는 권리: 본 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원임.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 박종근 (2015-02-09), 김경선 (2017-10-18)

* 근저당: 여주시산림조합 (2018-10-23, 42,900,000원)

* 지상권 설정: 여주시산림조합 (2018-10-23)

* 근저당: 주식회사뉴동림대부 (2022-11-16, 195,000,000원), (2023-02-13, 255,000,000원)

* 근저당부채권질권: 한미정 (2023-02-14, 130,000,000원), (2023-02-14, 170,000,000원)

* 근저당: 주식회사동림컨설팅대부 (2023-12-26, 88,000,000원)

* 임의경매 개시: 주식회사뉴동림대부 (2024-05-08, 2024타경33783), (2026-01-08, 2025타경32126)

1.3. 상권분석

본 물건은 여주시 북내면의 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치함.

주변에는 마을이 소재하고 있으나, 상업 시설이나 주요 편의 시설에 대한 언급은 없음.

전반적으로 농업 활동을 중심으로 하는 지역적 특성을 보임.

1.4. 생활정보

본 물건이 위치한 지역은 주로 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공함.

차량 이동은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

가까운 편의 시설이나 생활 기반 시설에 대한 정보는 제공되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 매각 결정 기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환받지 못함.

* 개발행위허가 관련 불확실성: 개발행위허가를 득했으나, 현재 효력 여부 및 승계 가능성은 관할 관청 확인이 필요하며, 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있음.

* 토지 현황과 공부상 지목 차이: 기호1 토지는 지목은 '전'이나 현황은 개발행위허가를 득하고 조성된 상태이며, 기호6, 7 토지는 현황 '묵전' 및 일부 '도로'로 사용 중임.

* 중복 사건 존재: 유사한 물건 번호의 경매 사건이 추가로 접수되어 있는 것으로 보임 (2025타경32126).

* 지역 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역으로 지정되어 있어 개발 및 건축에 대한 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 북내면의 농업 진흥 지역에 위치한 전(밭) 토지임.

토지 자체의 매각 대상이며, 감정가는 66,895,000원임.

주변 환경은 농경지와 임야가 혼재된 전형적인 농촌 지역이며, 대중교통 접근성은 다소 떨어짐.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없음.

주요 리스크로는 농지취득자격증명 제출 의무, 개발행위허가의 효력 및 승계 불확실성, 그리고 원상회복 명령 가능성이 있으며, 토지의 현황과 공부상 지목 간 차이가 존재함.

1.7. 투자 포인트

* 농지취득자격증명 발급이 가능한 투자자는 향후 개발 가능성을 염두에 두고 투자를 고려해 볼 수 있음.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 허가 사항을 명확히 확인한다면 개발 잠재력을 가질 수 있는 토지임.

* 현재는 농경지 및 임야가 혼재된 지역이나, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 외부 자료 조사를 수행하지 않았으므로, 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 개발 가능성 등에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.