나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4617 [1] 경기도 여주시 가남읍 신해리 508-21 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원감정 · 평가일 2024.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1-8)은 경기도 여주시 가남읍 신해리 소재 "신해1리마을회관" 북서측 근거리에
위치하며, 주위 일대는 농경지, 농업용하우스, 동.식물관련시설, 임야 등이 혼재하는 곳으로
서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장의 거리, 배차간격 등으로 보아 대중교통사정은
다소 불편시 ?눼求？

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 완경사 지세로서 현 "휴경지" 상태이며,
기호2는 사각형의 성토된 평지로서 현 대부분 "휴경지"이고,
기호3-8은 세장형 및 사다리형의 평지로서 동.식물관련시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호1은 북측으로 세로의 포장도로, 기호2는 북동측 비포장도로, 기호3-8은 남서측 및 북서
측으로 세로의 포장도로, 북동측으로 비포장도로를 일단으로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 (508-21) :
생산관리지역(생산관리지역), 성장관리계획구역(산업유통형), 가축사육제한구역(2018-11-09)
(일부제한지역1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)
(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호2-8 (536-3, -4, 537-1, -2, -3, -4, -11) : 공히
농림지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수
도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호3-8 지상에 가설건축물 및 제시외 철파이프조 비닐하우스 등 약 11개동이 소재하고 있습
니다.

공부와의 차이

본건 기호1, 2는 공뷰상 지목"전, 답"이나, 현황은 공히 대부분 "휴경지"이며, 기호3-8 공히
공부상 지목 "답"이나, 현황은 동.식물관련시설(가설건축물 등)의 부지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
- 건축 관련(가설건축물 포함) 신고 사항의 유무 등에 관한 관할관청의 확인을 요함
- 지상 적재함 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경4617 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

감정가: 923,520,000원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 여주시 가남읍 신해리 508-21

용도: 전

토지 면적: 7,696.00㎡ (약 2,328평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

1.3. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 채권자

채권자: 이천새마을금고 (등기부상 임의경매 개시 결정권자)

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출 필요 (매각 결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가)

* 건축 관련(가설건축물 포함) 신고 사항 유무는 관할 관청 확인 필요

* 지상 적재함은 매각 제외 물건임

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 신해리 소재 "신해1리마을회관" 북서측 근거리에 위치합니다. 주위 일대는 농경지, 농업용 하우스, 동·식물 관련 시설, 임야 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 버스 정류장의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

2.3. 도로 접근성

기호1 (508-21)은 북측으로 포장도로와 접하고 있으며, 기호2 (536-3, -4)는 북동측 비포장도로를 이용합니다. 기호3-8 (537-1, -2, -3, -4, -11)은 남서측 및 북서측으로 포장도로, 북동측으로 비포장도로를 일단으로 이용 중입니다.

2.4. 지형 및 이용 상태

* 기호1 (508-21)은 부정형의 완경사 지세이며, 현재 "휴경지" 상태입니다.

* 기호2 (536-3, -4)는 사각형의 성토된 평지로서, 대부분 "휴경지"로 이용되고 있습니다.

* 기호3-8 (537-1, -2, -3, -4, -11)은 세장형 및 사다리형의 평지로서, 현재 동·식물 관련 시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 규제

* 기호1 (508-21): 생산관리지역, 성장관리구역(산업유통형), 가축사육제한구역(1000m, 500m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 기호2-8 (536-3, -4, 537-1, -2, -3, -4, -11): 농림지역, 가축사육제한구역(1000m), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

이 지역들은 개발 및 건축 행위에 대한 다양한 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 농업회사법인가남농산유한회사 (2016-11-17 소유권 이전, 매매가 3억원)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2022-01-28, 1,056,000,000원, 말소기준권리)

* 지상권설정: 이천새마을금고 (2022-01-28, 말소)

* 임의경매: 이천새마을금고 (2024-08-13, 916,882,830원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단, 여주시, 이천세무서장 (모두 말소)

3.2. 말소기준권리

엠씨아이대부주식회사의 근저당권(2022-01-28)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 매각 후 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 제시된 정보에 따르면, 근저당, 지상권, 임의경매, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있습니다.

3.5. 채권 총액 (등기부 기준)

등기부상 채권 총액은 1,056,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 물건은 여주시 가남읍 신해리 지역에 위치하며, 주변은 농경지, 농업용 하우스, 동·식물 관련 시설이 혼재된 지역입니다. 최근 여주시 가남읍 신해리 일원에서 '가남 신해 일반산업단지 클러스터' 확장 및 '가남 신해6 일반산업단지 조성사업'이 추진되고 있어, 향후 산업 및 지역 개발 가능성이 존재합니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

농림지역 및 생산관리지역에 속해 있어 농업 관련 시설이나 제한적 개발은 가능하나, 전반적인 토지 이용은 관련 법규의 적용을 받습니다. 신규 산업단지 조성 사업과 연계될 경우, 지역 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, "신해1리마을회관"이 인근에 위치하고 있습니다. 가남읍 소재지의 하나로마트, 농협, 관공서 등은 차량으로 접근 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 주거 적합성

현재 주된 용도가 농지(전) 또는 휴경지, 동·식물 관련 시설 부지로 이용 중이며, 대중교통 접근성이 다소 떨어지는 점을 고려할 때, 일반적인 주거 목적보다는 농업 활동이나 관련 시설 운영에 더 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지이므로, 매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 사전 준비가 필수적입니다.

6.2. 건축 및 신고사항 확인

현황 지목과 공부상 지목이 다르거나, 가설건축물 및 제시외 물건(비닐하우스 등 약 11개동)이 소재하는 점을 감안할 때, 건축 관련 신고 사항 유무 및 법적 저촉 여부에 대한 관할 관청의 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획상의 제약

생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 자연보전권역 등에 속해 있어, 향후 토지 이용이나 개발에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 매각 제외 물건

지상 적재함은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 인수 대상이 아님을 확인해야 합니다.

6.5. 공동담보

본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 여부에 따른 변동 가능성도 고려해야 합니다.

6.6. 임대 관계 미상

임대 관계는 파악되지 않았으므로, 추후 임차인 존재 시 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. (현재 인수 보증금 합계: 0원으로 명시됨)

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 여주시 가남읍 신해리에 위치한 넓은 면적의 농지입니다. 현재 일부 필지는 휴경지 상태이고, 다른 필지들은 동·식물 관련 시설 부지로 이용 중입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지 이용 계획상의 다양한 규제와 가설건축물 등의 현황으로 인해 법규 확인 및 추가적인 검토가 필요합니다. 최근 주변 지역의 산업단지 개발 움직임은 장기적인 가치 상승의 잠재력을 보여주나, 단기적인 개발 이익보다는 농업 관련 용도나 관련 규제 하에서의 활용 방안을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적으로 다양한 활용 가능성 내포.

* 개발이 진행 중인 주변 지역과의 연계성을 통한 미래 가치 상승 기대.

* 농업진흥구역 및 생산관리지역으로서 농업 관련 목적에 부합.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 923,520,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 기술된 리스크 요인(농지취득자격증명, 토지이용규제, 가설건축물 등) 및 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정 시에는 해당 지역의 부동산 전문가와 상담하고, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 바탕으로 진행하시기를 권장합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.