나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33783 [3] 경기도 여주시 북내면 중암리 283 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2024.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 북내면 중암리 소재 "중암1리마을회관" 북서측 원거리에 위치하며
주위는 동측 인근에 마을이 소재하고 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하나 버스정류장의 위치 및 배차간격 등을 고려하여 볼??
일반 대중교통편의는 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 동하향 완경사지대 내의 부정형의 토지로 2단으로 조성되어 있는 토지임.
기호2,3 : 남동 하향의 2필 1단지로 2단으로 조성된 부정형의 토지로 건부지임.
기호6,7 : 남측으로 임야와 접한 부정형의 토지로 동하향 완만한 경사지이며 "묵전" 및 일부
"도로" 임.

인접 도로상태

기호1 : 동측으로 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접함.
기호2,3 : 북측으로 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접함.
기호6,7 : 동측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역
300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>

기호2,3 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 300m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>

기호6,7 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

기호1 토지는 지목이 "전"이나 현황 개발행위허가를 득하고 조성한 상태의 토지이며
기호6 토지는 공부상 지목이 "답" 기호7 토지는 "전"이나 현황 "묵전" 및 일부 현황
"도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 : 목조 아스팔트싱글지붕 단층으로
외벽 : 목재판넬위 페인팅 마감 등.
내벽 : 목재붙임 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

기호5 : 목조 아스팔트싱글지붕 2층으로
외벽 : 목재판넬위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호4는 공부상 "근린생활시설" 용도 기호5는 "주택" 용도이나 현황 기호4는 "공실" 기호5는
"주택"이며 내부수리 준비중임. (후첨 "건물개황도", "사진" 참조)

설비내역

위생, 급배수시설 및 개별 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

본건은 공부상 기호2(280번지),3(281번지) 지상에 소재하나 현황 기호3(281번지) 지상에
소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 현황은 '일부 도로'임
- 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음),

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경33783 (3)

소재지: 경기도 여주시 북내면 중암리 283

용도: 전 (일부 묵전 및 일부 도로 포함)

감정가: 43,816,000원

토지면적: 618.00㎡ (약 187평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에서 제외)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

매각대상: 토지매각 (건물은 매각에서 제외됨)

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 제출 필수, 공동담보, 일괄매각 조건 (현황 일부 도로), 임대관계 미상

1.1. 토지 현황 및 이용상태

본건 토지는 경기도 여주시 북내면 중암리 소재 "중암1리 마을회관"에서 북서측 원거리에 위치합니다. 주위로는 농경지와 임야 등이 혼재하는 지역으로, 동측 인근에 마을이 소재합니다. 본건은 동하향 완경사지에 조성되어 있으며, 2단 또는 1단지로 조성된 부정형 토지입니다. 토지 지목은 '전'이나, 일부 필지는 현황 '묵전' 및 '도로'로 이용되고 있으며, 일부 필지는 개발행위 허가를 득하고 조성된 상태입니다. [cite: Provided Data]

1.1. 1. 토지 제시외 면적

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다. [cite: Provided Data]

1.2. 건물 현황 (매각 제외)

본건 토지 위에 건물 기호4(근린생활시설, 공실)와 기호5(주택, 수리 준비 중)가 소재하나, 본 매각 대상은 토지이므로 건물은 포함되지 않습니다. 공부상 건물은 기호2(280번지) 및 3(281번지) 지상에 소재해야 하나, 현황은 기호3(281번지) 지상에 소재하는 것으로 파악됩니다. [cite: Provided Data]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 여주시 북내면 중암리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 한적한 지역입니다. 동측 인근에 마을이 소재하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다. [cite: Provided Data]

2.2. 교통 상황

차량의 출입은 가능하나, 버스정류장 위치 및 배차 간격을 고려할 때 일반 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 것으로 파악됩니다. [cite: Provided Data] 여주역에서 북내면 중암리 돌산마을로 운행하는 버스 노선(981-3번)이 있으나, 하루 1회 편도 운행하는 등 매우 제한적입니다. 향후 '똑버스' 등 대중교통 서비스 확충이 기대됩니다.

2.3. 지역 개발 및 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역에 해당하며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다. [cite: Provided Data] 북내면 지역에서는 삼양그룹의 연구시설인 '삼양글로벌센터' 건립 사업이 추진되고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 첨단 R&D 산업 유치에 기여할 것으로 예상됩니다. 또한, 면청사 건립, 그라운드골프장 조성, 관광형 산책로 조성 등 지역 발전을 위한 다양한 사업이 논의 및 추진되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2018년 10월 23일 접수된 여주시산림조합의 근저당권(을21)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. [cite: Provided Data]

3.1. 1. 소유권 관련 권리

* 박종근 (2015-04-06 접수, 소유권이전) [cite: Provided Data]

* 김경선 (2017-10-18 접수, 소유권이전, 매매) [cite: Provided Data]

3.1. 2. 담보권 및 제한물권

* 여주시산림조합 근저당권 (2018-10-23 접수, 금 42,900,000원) - 말소기준권리 [cite: Provided Data]

* 여주시산림조합 지상권설정 (2018-10-23 접수) [cite: Provided Data]

* 주식회사 뉴동림대부 근저당권 (2022-11-16 접수, 금 195,000,000원) [cite: Provided Data]

* 주식회사 뉴동림대부 근저당권 (2023-02-13 접수, 금 255,000,000원) [cite: Provided Data]

* 한미정 26번 근저당권부채권질권설정 (2023-02-14 접수, 금 130,000,000원) [cite: Provided Data]

* 한미정 28번 근저당권부채권질권설정 (2023-02-14 접수, 금 170,000,000원) [cite: Provided Data]

* 주식회사 동림컨설팅대부 근저당권 (2023-12-26 접수, 금 88,000,000원) [cite: Provided Data]

3.1. 3. 임의경매 개시 결정

* 주식회사 뉴동림대부 임의경매 (2024-05-08 접수, 2024타경33783) [cite: Provided Data]

* 주식회사 뉴동림대부 임의경매 (2026-01-08 접수, 2025타경32126) [cite: Provided Data]

3.2. 총 채무액

등기부채권 총액은 580,900,000원입니다. [cite: Provided Data]

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 별도로 명시되어 있지 않으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상입니다. [cite: Provided Data]

4. 상권분석

본건은 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하여 직접적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 가장 가까운 마을과의 인접성을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의 시설 또는 농업 관련 시설이 입지할 가능성이 있습니다. 북내면 지역의 개발 계획(삼양글로벌센터 등)은 향후 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 본건까지의 직접적인 상권 영향은 제한적일 수 있습니다. [cite: 6, 7, Provided Data]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건에서 차량으로 이동 가능한 거리에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 여주시 내에는 도자기 마을, 여주 프리미엄 아울렛 등 관광 시설 및 쇼핑 시설이 있어 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

북내면 및 인근 지역의 학교 및 의료 시설에 대한 정보는 상세히 제공되지 않았으나, 여주시 소재 교육 및 의료 시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건 토지의 지목이 '전'이며, 농지 취득 자격 증명이 매각 결정 기일까지 제출되지 않으면 보증금이 반환되지 않는 중요한 조건이므로, 반드시 확인 및 준비가 필요합니다. [cite: Provided Data]

6.2. 현황 도로 포함

본건 토지의 일부(기호6, 7)가 현황 '도로'로 이용되고 있어, 해당 부분에 대한 지분 소유권 및 이용에 따른 제약이 발생할 수 있습니다. [cite: Provided Data]

6.3. 가축사육제한 및 환경규제

계획관리지역 내에서 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 대한 환경적 규제가 존재합니다. [cite: Provided Data]

6.4. 주변 혐오시설 가능성

과거 북내면 지역에서 폐쓰레기 소각장 건립에 대한 주민 반대 사례가 있었으며, 인근 지역에서도 유사한 민원이 발생한 바 있습니다. 직접적인 해당 지역에 혐오시설이 존재하지는 않으나, 주변 지역의 개발 계획 및 환경 시설에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여주시 북내면의 농림지 내 토지로, 매각 대상은 토지이며 건물은 포함되지 않습니다. 토지 자체는 '전'이나 일부는 '묵전', '도로'로 이용되고 있으며, 개발행위가 일부 이루어진 필지도 있습니다. 대중교통 접근성은 다소 불편하나, 차량 접근은 가능합니다. 특히, 농지 취득 자격 증명을 반드시 제출해야 하는 조건이 있으며, 일부 토지가 현황 도로로 이용되는 점은 신중한 검토가 필요합니다. 주변 지역은 농경지와 임야가 혼재하며, 일부 개발 계획(삼양글로벌센터 등)이 진행 중입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 여주시 북내면 지역의 개발 가능성: 삼양글로벌센터 건립 등 지역 발전 계획이 진행 중입니다.

* 토지 활용의 유연성: 계획관리지역으로 향후 개발 행위 시 건폐율 및 용적률 적용이 가능합니다. [cite: Provided Data]

* 상대적으로 낮은 감정가: 넓은 토지 면적 대비 감정가가 높지 않아, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 매각으로, 제시된 감정가는 43,816,000원입니다. 실제 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 농지 취득 관련 법규 준수 가능성, 그리고 본건의 현황 도로 포함 여부 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 별도의 부담은 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다.

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