나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5542 [1] 경기도 이천시 백사면 조읍리 231 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티감정 · 평가일 2024.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 백사면 조읍리 소재 "백사면행정복지센터" 남서측 직선거리 약1km지점에
위치하는 토지로서 인근일대는 농경지, 창고 및 공장, 농가촌락, 야산 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

70번 지방도로 남동측 인근에 위치한 지역으로서 인접지를 경유하여 본건까지 차량접근
가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 맹지로서 본건 서측을 통과하는 폭2-3미터 정도의 구거복개로를 이용하여 접근
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)) 가축사육제한구역(일부제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자
연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출요(매각허가결정시까지 미제출시 보증금 반환하지 않음)
- 지적상 맹지로 구거복개로 통하여 접근가능

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경5542 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 백사면 조읍리 231

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 714,493,000원

* 토지면적: 3233.00㎡ (약 978.0평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동경기인삼농업협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 이천시 백사면 조읍리 소재 "백사면행정복지센터" 남서측 직선거리 약 1km 지점에 위치하며, 인근 지역은 농경지, 창고 및 공장, 농가촌락, 야산 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 70번 지방도로 남동측 인근에 위치하여 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서 북하향 완경사지를 평탄하게 조성하였으며, 현재 전(밭)으로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 지적상 맹지이나, 토지 서측을 통과하는 폭 2~3미터 정도의 구거복개로를 이용하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형))

* 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

* 자연보전권역<수도권정비계획법>

* 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권이전 (갑3): 2022-10-06, 이상용

* 근저당권 (을8): 2023-07-27, 동경기인삼농업협동조합, 588,000,000원 (말소기준권리)

* 지상권설정 (을9): 2023-07-27, 동경기인삼농업협동조합 (매각으로 소멸되지 않음)

* 임의경매 (갑4): 2024-09-23, 동경기인삼농업협동조합 (말소)

* 소유권이전 (갑5): 2024-10-21, 김영순 (상속)

* 가압류 (갑6): 2025-01-10, 웰컴저축은행주식회사, 12,155,786원 (말소)

* 총 등기부채권액: 600,155,786원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임대차가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (을9)은 매각으로 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 할 권리입니다.

4. 상권분석

* 주변 개발 및 물류 시설: 물건지 인근에 이천 백사 물류센터가 위치하여 물류 허브로서의 입지를 보여주고 있습니다. 또한, 이천시 전 지역에 걸쳐 원룸, 빌라, 아파트, 전원주택, 상가 등 다양한 부동산 거래가 활발히 이루어지고 있으며, 지역 개발 계획도 진행 중입니다.

* 농지 및 지역 특성: 해당 지역은 농경지가 혼재된 농촌 지역으로, 백사면 일대에서는 전, 임야 등 토지 거래가 이루어지고 있으며, 일부 토지 거래 시세 변동이 확인됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 이천시 백사면 일대에는 주유소, 약국, 병원, 교육시설, 관공서, 전통시장, 버스정류소 등 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있습니다.

* 공공시설: 이천시시설관리공단에서 관리하는 추모의집이 백사면 지읍로에 위치하고 있으며, 이 외에도 다양한 공공시설 및 지역 특화 시설에 대한 정보가 제공됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 매각허가결정 시까지 미제출 시 낙찰자 본인의 귀책 사유로 보증금이 반환되지 않으니 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

* 맹지 및 접근로: 지적상 맹지로서, 구거복개로를 통해서만 접근이 가능하므로 차량 이용 및 건축 시 도로 확보에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 최근 이천시 백사면 조읍리 일대에 사설 화장장 건립 추진과 관련하여 주민 반대 집회가 있었던 것으로 확인되었습니다. 해당 물건지와의 정확한 거리 및 영향에 대한 추가 확인이 필요하며, 관련하여 민원 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 백사면 조읍리에 위치한 전(밭)으로, 감정가는 7억 1천 4백만 원대입니다. 토지면적은 약 978평이며, 현재 건물은 없는 나대지 상태입니다.

주변에 물류센터가 위치하고 있어 교통 접근성은 양호한 편이나, 지적상 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점이 주요 특징입니다. 또한, 최근 해당 지역 인근에서 사설 화장장 건립 관련 주민 반대 이슈가 있었던 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

등기부상 근저당권 및 가압류는 매각으로 소멸될 예정이나, 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리라는 점은 매우 중요하게 검토되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 978평의 넓은 전(밭)으로, 향후 개발 또는 농업용 목적으로 활용 가치가 있습니다.

* 수도권 접근성: 70번 지방도로 인근에 위치하여 수도권 접근성이 양호합니다.

* 지역 개발 가능성: 이천시의 지속적인 개발 계획과 물류 시설 인접은 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

* 유사 토지의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 토지이용계획 및 제한사항에 따른 개발 가능성 및 가치 평가.

* 인근의 혐오시설(사설 화장장 추진 등) 관련 이슈의 영향력 분석.

* 인수해야 하는 지상권의 구체적인 내용 및 가치 평가.

* 기타 경매 시장 동향 및 경쟁 물건 분석.

'인수 보증금'은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.