나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5375 [1] 경기도 이천시 백사면 조읍리 600-4 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도감정 · 평가일 2024.10.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 신대리 소재 '백사중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소 규모공장, 물류창고, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제 반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3)토지는 사다리형으로서 일단의 창고 및 관리사부지로 이용중이며, 기호(4)토지는 사다리형으로서 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(3)토지는 기호(4)토지(현황 도로)를 이용하여 접근이 가능하며, 기호(4)토지는 남 동측으로 소로를 이용하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대 보호구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) -기호(3),(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 인슈판넬조 인슈판넬지붕 단층으로서 내 벽: 판넬마감 창 호: 샷시 창호임

이용상태

일반건축물대장상 용도는 창고 및 관리사이며, 현황은 공실 상태임.

설비내역

급배수 설비가 갖추어진 것으로 관찰되나 경매진행시 정상적인 작동여부를 별도로 확인을 요함.

부합물 및 종물

후면 '건물개황도', '사진용지' 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 건물은 등기된 부분과 제시외 부분을 구분이 불가능한 바 향후 실측를 하였을 경우 면적차이가 발생할 수 있는바 경매진행시 유의바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 창고(감정서상 ㉠) 매각 포함, 제시외 쇠파이프조(감정서상 ㉡) 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경5375 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 백사면 조읍리 600-4

용도: 창고시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 615,079,360원

토지면적: 1115.00㎡ (약 337.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 150.24㎡ (약 45.44평)

건물 제시외면적: 50.00㎡

건물(감정서상 ㉠)은 매각에 포함되며, 건물(감정서상 ㉡)은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 이천시 백사면 신대리 소재 '백사중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 소규모 공장, 물류창고, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 08월 27일 접수된 부발농업협동조합의 근저당권 (금312,000,000원)입니다.

경매 진행 시 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수 대상이 되나, 본 건 등기부 요약상 말소기준권리보다 선순위인 권리 중 인수될 만한 권리는 확인되지 않습니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 확인된 강제경매 및 가압류 등기들은 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

토지 등기부채권 총액: 337,562,859원

건물 등기부채권 총액: 337,562,859원

3.2. 임차인 현황

본 건에는 현재 여러 임차인이 거주 중입니다.

* 유준선: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-09-14, 대항력 있음.

유준선 임차인은 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 김가빈: 보증금 50,000,000원, 차임 1,150,000원, 전입일자 2018-11-09, 대항력 없음.

* 곽상순: 보증금 10,000,000원, 차임 240,000원, 전입일자 2021-08-05, 대항력 없음.

* 주식회사에이치투제이: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-02, 대항력 없음.

* 전영희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-17, 대항력 없음.

* 정재욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-15, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 (유준선 임차인의 보증금 30,000,000원을 기준으로 할 경우) 30,000,000원입니다. (단, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충될 수 있어 실제 권리분석 시 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

주변이 소규모 공장, 물류창고, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 산업 활동 및 물류 기능을 중심으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 신규 물류 창고 또는 소규모 제조업체의 입지로 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 백사중학교가 인근에 위치하고 있으며, 기본적인 근린생활시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 주거 편의시설에 대한 상세 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 유준선 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있어 총 매입 비용에 포함해야 합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 제시외 건물: 감정서상 ㉠으로 표시된 제시외 창고는 매각에 포함되나, ㉡으로 표시된 제시외 쇠파이프조는 매각에서 제외됩니다. 이 점을 고려한 현장 확인이 필요합니다.

* 면적 불일치 가능성: 건물은 등기부와 현황상 구분 구분이 불가능할 수 있으며, 실측 시 면적 차이가 발생할 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

* 공실 상태: 현재 건물은 공실 상태로, 이는 향후 임대 수익 발생까지 공실 위험을 고려해야 함을 시사합니다.

6.3. 혐오시설 확인

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 토지 이용 계획상 가축 사육 제한 구역 및 배출 시설 설치 제한 구역에 포함되어 있어, 인근 지역의 환경 규제 사항을 추가로 확인해 볼 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 백사면의 창고시설로, 주변 공장 및 물류창고 등과 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 적절하며, 감정가는 615,079,360원입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인 유준선 씨의 보증금 30,000,000원 인수는 주요 고려사항입니다. 제시외 건물에 대한 매각 포함/제외 사항을 정확히 파악하고, 건물 면적 차이 가능성에 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 이천시 지역 내 창고 및 물류 시설 투자 기회

* 적절한 토지 및 건물 면적으로 활용도 높음

* 정상적으로 권리가 소멸될 경우, 상대적으로 명확한 권리관계

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 615,079,360원을 기준으로, 대항력 있는 임차인 유준선 씨의 보증금 30,000,000원을 인수한다고 가정할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 550,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 결과에 따라 달라질 수 있는 참고 가격이며, 실제 입찰 시에는 인수 보증금 30,000,000원을 추가로 고려한 총 매입 비용을 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.