나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35901 [1] 경기도 양평군 양평읍 공흥리 756-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일감정 · 평가일 2024.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 "양일중고등학교" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 진출입이 가능하며, 간선도로에 버스정류장 등이 소재하며, 전반적인 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 평지 토지로 기호3토지의 부속토지(정원)로 이용중임. 기호2: 사다리형의 토지로 기호3토지의 부속토지(정원)로 이용중임. 기호3: 자루형의 토지이며, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2 토지는 공히 맹지로서 현황 기호3토지를 통하여 진출입이 가능함. 기호3토지는 동측으로 노폭 약8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한 지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 기호2토지 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한 지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. 기호3토지 제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(양평소로2-5)(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호 구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역,수질보전특별대책지역(1권역)임.

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

기호2토지는 공부상 지목은 전이나 현황은 기호3토지의 부속토지(정원)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임. 기호3 토지상에 소재하는 제시외건물(ㄱ)의 일부가 인접지인 755-5토지에 걸쳐있는 것으로 육안으로 판단되는 바, 정확한 경계의 확인은 별도의 측량이 필요한 것으로 조사됩니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목구조지붕 2층건으로서 외벽: 외장목재 마감.. 내벽: 내장목재, 일부타일, 인테리어 마감 등. 창호: 하이샷시창호임.

이용상태

단독주택임. 후첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생, 급배수시설, 가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 정자, 차고(감정서상 ㉠,㉡) 포함
- 목록 3 지상 제시외 차고(감정서상 ㉠) 일부가 인접지에 걸쳐있는지 경계확측량 필요할 수 있음.
- 목록 1,2,3 지상 수목, 다마장, 대문등 감정가격에 포함
- 목록 2 공부상 전이나 현황 정원

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

여주지원 2024타경35901 (1)

1.2. 소재지

경기도 양평군 양평읍 공흥리 756-1

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

1,495,344,960원 (14억 9,534만 4,960원)

1.5. 토지면적

886. 00㎡ (약 268평)

1.6. 건물면적

205. 12㎡ (약 62평)

1.7. 건물 제시외면적

50. 40㎡ (약 15평)

1.8. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.9. 경매구분

부동산임의경매

1.10. 채권자

엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.11. 물건명세서 작성일

2026년 3월 3일

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리에 위치하며, "양일중고등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로상태

* 기호1, 2 토지는 맹지로서, 현황 기호3 토지를 통하여 진출입하고 있습니다.

* 기호3 토지는 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호1, 2 토지: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

* 기호3 토지: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(양평소로2-5)(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약 (토지)

* 갑9 (2012-11-01): 이창우 소유권이전

* 갑14 (2020-08-19): 민세웅 소유권이전 (매매)

* 을12 (2020-09-18): 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (말소기준권리)

* 을13 (2020-10-05): 강용상 근저당권

* 을14 (2022-10-05): 이종학 근저당권

* 갑21 (2024-06-21): 성남중부새마을금고 임의경매개시결정 (2024타경35901)

* 을12-3 (2024-08-12): 느티나무제이차유한회사 12번근저당권부채권근질권설정

3.2. 등기부요약 (건물)

* 갑6 (2012-11-01): 이창우 소유권이전

* 갑11 (2020-08-19): 민세웅 소유권이전 (매매)

* 을12 (2020-09-18): 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (말소기준권리)

* 을13 (2020-10-05): 강용상 근저당권

* 을14 (2022-10-05): 이종학 근저당권

* 갑18 (2024-06-21): 성남중부새마을금고 임의경매개시결정 (2024타경35901)

* 을12-3 (2024-08-12): 느티나무제이차유한회사 12번근저당권부채권근질권설정

3.3. 말소기준권리

을12 (2020-09-18) 엠씨아이대부주식회사 근저당권

3.4. 인수되는 권리

모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 교육시설: 양일중고등학교(인근), 양평초등학교(도보 15분), 양평중학교(차량 5분), 양평고등학교(인근)

* 행정/편의시설: 양평군청(약 2km), 양평병원(약 1.5km), 양평읍사무소, 롯데마트(약 3km), 농협하나로마트(인근)

* 상업시설: 양평읍내 다수의 식당, 카페, 금융기관 등 근린생활시설 밀집

* 교통: 경의중앙선 양평역 (약 2km, 차량 5~8분)

4.2. 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 다만, 과거 양평자원순환센터(쓰레기 매립장) 관련 이슈가 있었으나, 현재는 교육/체험형 자원순환 공간으로 변화 중이며, 본건과는 거리가 상당하여 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 마트: 롯데마트 양평점, 농협 하나로마트 등 양평읍내 편의시설 이용 용이

* 병원: 양평병원 등 의료시설 접근성 양호

* 공공시설: 양평군청, 양평읍사무소 등 행정복지센터 근접

5.2. 교육환경

* 인근에 초, 중, 고등학교가 다수 소재하고 있으며, 양평군은 평생학습 및 교육복지 정책을 강화하여 교육 도시로 도약하고 있습니다.

* 본건 토지이용계획상 교육환경보호구역, 상대보호구역에 포함되어 있어 유해시설 입점이 제한됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건명세서 주의사항

* 일괄매각으로 제시외 정자, 차고(감정서상 ㉠, ㉡)가 포함됩니다.

* 목록 3 지상의 제시외 차고 일부가 인접지에 걸쳐있을 가능성이 있어 경계확인 측량이 필요할 수 있습니다.

* 목록 1, 2, 3 지상 수목, 담장, 대문 등도 감정가에 포함되어 있습니다.

* 목록 2 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 정원으로 이용 중입니다.

6.2. 건축물대장상 특이사항

제공된 건축물표제부 정보상 주소지가 '경기도 양평군 양평읍 공흥리 755-53번지'로 기재되어 있어, 본건의 소재지 주소(756-1번지)와 미세한 차이가 있습니다. 이는 실제 토지 경계나 등기사항과의 차이일 수 있으므로, 정확한 현장 확인이 필요합니다. 건축물은 2008년 10월 6일에 사용 승인되었으며, 일반 목구조의 2층 단독주택입니다.

6.3. 경계측량 필요성

제시외 차고(감정서상 ㉠) 일부가 인접지(755-5번지)에 걸쳐있는 것으로 육안 판단되어, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

* 토지 기호2: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 기호3 토지의 부속토지(정원)로 이용 중입니다.

* 건축물대장상 주소와 본건 소재지 주소(756-1번지 vs 755-53번지) 간의 차이가 있어 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 종합

* 장점:

* 양평읍 중심부와 인접하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 넓은 토지 면적(약 268평)은 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 단독주택으로서 개인의 라이프스타일에 맞춘 주거 공간 구현이 가능합니다.

* 제시외 부속물(정자, 차고 등)이 포함되어 있어 추가 가치를 기대할 수 있습니다.

* 단점:

* 일부 제시외 건물의 경계 침범 가능성으로 인한 측량 필요성이 있습니다.

* 토지 지목(전)과 현황(정원)의 차이가 존재합니다.

* 건축물대장상 주소와 등기부상 주소의 미세한 차이에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획상 다양한 제한(용도지역, 환경보호구역 등)이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 매력

* 양평읍 생활권 내에서의 안정적인 거주를 위한 실수요자 투자.

* 넓은 토지를 활용한 추후 증축, 개축, 전원주택 단지 조성 또는 토지 분할 등 잠재적 개발 가치 보유.

* 양평 지역의 자연 환경과 도시 접근성을 동시에 누릴 수 있는 입지.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보는 연립/다세대 주택 위주로, 본건 단독주택과의 직접 비교는 어렵습니다.

* 양평 공흥리 지역 단독주택의 경우, 토지 면적(약 268평)이 상당히 넓어 토지 가치가 높은 비중을 차지할 것으로 예상됩니다. 유사 면적의 토지 시세는 평당 100~200만원 이상으로 형성될 수 있으며, 이를 기준으로 토지 가치만 최소 3.2억원 이상으로 추정 가능합니다.

* 건축물 면적(약 62평)과 제시외 면적(약 15평)을 고려할 때, 감정가(약 14.9억원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 건물의 연식(2008년 준공)과 건축 구조(일반 목구조)를 감안할 때, 감정가의 상당 부분이 토지 가치에 반영되었거나, 건물의 특수 가치가 반영되었을 수 있습니다.

* 전반적인 양평 지역 단독주택 매매가는 3억~10억원 이상까지 다양하게 분포하나, 본건과 같이 넓은 토지를 가진 단독주택은 10억원 이상으로 거래될 가능성이 높습니다.

* 다수의 근저당 및 질권이 설정되어 있어 채권 총액이 16.19억원에 달하며, 이는 경매 참여자들의 적극적인 참여를 유도할 수 있는 요인이 됩니다.

9.2. 감정가 대비

본건의 감정가는 1,495,344,960원입니다.

9.3. 추천 입찰가

보수적으로 토지 가치 3.2억원을 제외하고 건물 가치를 산정하면 약 11.7억원 내외가 됩니다. 일반적으로 경매에서는 감정가의 80~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본건은 채권 총액이 높고 유사 단독주택의 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시점에서는 감정가의 80% 수준인 약 12억원 내외를 보수적인 입찰 희망가로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 초기 추정치이며, 현장 답사, 주변 시세 추가 조사, 세금 등 부대 비용을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.