나이스옥션 법원경매 여주 2024타경37792 [1] 경기도 양평군 양동면 단석리 14-122 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2024.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양동면 단석리 소재 "단석1리마을회관" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 및 전원주택ㆍ농장ㆍ농경지ㆍ미조성 주거나지ㆍ농경지 등이 혼재하는 농
촌지역으로, 북측 원거리 일대에 양동면사무소가 소재하는 주택 및 상가지대가 형성되어
있음.

교통상황

본건 공히 지적도상 맹지이나, 기호2 토지는 차량의 접근이 가능하나 불편한 상태, 기호1
토지는 차량의 이용편 곤란한 상태이며, 공히 인근 버스정류장까지의 거리 및 버스노선 등
으로 보아 대중교통여건은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

본건 공히 집단분할된 상태의 토지로서, 기호1 토지는 대체로 사다리형의 완경사지로서 목
측 및 위성사진상 활잡목이 자생하는 상태의 묵전으로 조사되며, 기호2 토지는 부정형의 완
경사지로서 목측 및 위성사진상 임도 내지 농로 및 묵전 상태인 것으로 조사됨.

인접 도로상태

본건 공히 지적도상 맹지이나, 기호2 토지는 남측으로 현황 임도 내지 농로가 소재하여 동
측 세로와 연결되어 북측으로 왕복2차선의 대중교통편이 운행되는 원양2로(지방도88호선)
과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,
개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 하수처리
구역(양동하수처리구역(양동공공하수처리구역))<하수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건은 인접지와 지적 경계가 불분명한 상태로 추후 필요시 측량에 의하여 경계를 확인
하여야 할 것인 바, 입찰시 유의바람.
(3) 본건은 집단 분할된 토지 중 일부 필지로서, 기호1 토지는 현황 활잡목이 자생하는 상
태의 토지이며, 기호2 토지는 집단 분할된 토지 중 도로개설을 목적으로 분할된 형태로
형상 및 장래의 동향 등 입찰시 각별시 유의하여 현황 등 재확인바람.
(4) 본건 기호2 토지는 수인이 공동 소유하는 토지로서 본 평가는 오성만 지분에 대한 평
가로 입찰시 유의바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
- 인접지와 경계 불명확하여 경계측량필요할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경37792 (1)

소재지: 경기도 양평군 양동면 단석리 14-122

용도: 과수원

감정가: 59,747,000원

토지면적: 1891.00㎡ (약 572.05평)

토지지분: 754.9609㎡ (약 228.37평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환), 인접지 경계 불명확하여 경계측량 필요 가능성 있음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 양동면 단석리 소재 "단석1리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전원주택, 농장, 농경지, 미조성 주거나지 등이 혼재하는 농촌지역임. 북측 원거리 일대에 양동면사무소가 소재하는 주택 및 상가지대가 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건은 지적도상 맹지이나, 차량 접근이 가능하나 불편한 상태이며, 대중교통 여건도 다소 불편한 편임.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 남측으로 현황 임도 내지 농로가 소재하여 동측 세로와 연결되어 북측으로 왕복 2차선 지방도(88호선)와 연결됨.

1.2. 토지이용 및 현황

* 형태 및 이용상태: 집단 분할된 상태의 토지로서, 대체로 사다리형 또는 부정형의 완경사지이며, 목측 및 위성사진상 활잡목이 자생하는 상태의 묵전 또는 임도, 농로 상태로 조사됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m), 자연보전권역, 하수처리구역.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 정보 없음)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김태경(2006.03.03), 오성만(2006.03.06)

* 근저당권 (말소기준권리): 안양농업협동조합 (2023.01.18, 36,000,000원)

* 임의경매개시결정: 안양농업협동조합 (2024.07.30, 31,334,082원)

* 기타 권리: 가압류 (근로복지공단, 2025.08.11, 12,771,620원), 압류 (안성시, 2025.11.17), 압류 (국민건강보험공단, 2026.03.26)

* 등기부채권 총액: 48,771,620원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정임.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주거 및 농경지가 혼재하는 지역임. 인근에 마을회관이 있으나, 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있음. 농업 활동을 위한 기반 시설 외의 상업적 가치는 낮음.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 마을회관이 인근에 위치하며, 면 소재지까지 이동 시 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. 농촌 지역 특성상 도시 대비 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 차량 접근 불편: 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 원활하지 않아 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 인접 토지 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여 측량이 필요할 수 있으며, 이는 추가 비용 발생 요인임.

* 토지 현황: 현재 묵전 상태이며, 활잡목이 자생하고 있어 추가적인 정비 및 개발이 필요함.

* 농지 취득 자격: 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 미반환 등 불이익이 발생함.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공동 소유자들과의 협의 및 관리 문제가 발생할 수 있음.

* 도로 개설 목적 분할 가능성: 집단 분할된 토지 중 도로 개설을 목적으로 분할된 형태일 수 있어, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 주변 혐오시설: 현재까지 공개된 정보상 인접 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등 농업 관련 시설이 있을 수 있으므로 현장 답사를 통해 재확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양평군에 위치한 과수원 용도의 토지 일부 지분 경매 물건임. 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공하나, 맹지, 차량 접근성, 대중교통 불편 등 기본적인 입지 조건에서 아쉬운 부분이 있음. 현재 묵전 상태이며, 지분 매각, 농지 취득 자격 요건 등 고려해야 할 사항이 많음. 다만, 계획관리지역으로 향후 토지 이용 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성은 존재함.

1.8. 투자 포인트

* 농촌 지역 토지 확보: 양평 지역의 토지를 비교적 낮은 감정가에 확보할 기회.

* 계획관리지역: 향후 토지 이용 규제 완화 또는 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

* 자연환경: 전원생활 또는 소규모 농장 운영을 위한 환경.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가 59,747,000원을 기준으로, 물건의 현황(맹지, 묵전, 지분 매각, 접근성 불편 등)과 농지취득자격증명 제출 필요성, 경계 불확실성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직함.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 답사, 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석 등을 통해 산정해야 하며, 본 보고서의 예상 입찰가는 단순 참고용임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.