나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39101 [1] 경기도 여주시 북내면 상교리 산51 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건감정 · 평가일 2024.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 북내면 상교리 소재 "고달사(사찰)" 남동측 인근에 위치하며 주변
은 임야, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건인근까지 차량접근 가능하며 근거리에 노선버스 정류장이 있으나, 운행빈도 및 거리
등을 감안하면 대중교통편의 이용은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1, 기호2 : 부정형 완경사의 토지로서 "묵전" 상태임.
기호3 : 부정형 완경사의 토지로서 자연림상태임.

인접 도로상태

기호1, 기호3 : 맹지임.
기호2 : 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 :
생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 1000m), 역사문화환경보존지역,배출시설
설치제한지역, 자연보전권역.
기호2 :
생산관리지역, 소로1류(폭 10m-20m)(국지도88호설)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지
역 1000m), 가축사육제한구역(일부제한지역 1300m), 접도구역(국지도88호선), 역사문화
환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보존권역, 영농여건불리농지.
기호3 :
생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 1000m), 역사문화환경보존지역,배출시설
설치제한지역, 자연보전권역.

제시목록 외의 물건

후면 "사진" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1,2 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 보증금 반환하지 않음)
- 목록2 지상 컨테이너 1개동, 비닐하우스용 철파이프 매각제외
- 목록 1,3 맹지이고 목록 2 소로와 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경39101 (1)

소재지: 경기도 여주시 북내면 상교리 산51

용도: 임야

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 해OOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각 대상: 토지매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 231,062,000원

토지 면적: 6184.00㎡ (약 1871.32평)

토지 지분: 6184㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 여주시 북내면 상교리 소재 "고달사(사찰)" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임. 여주시 북내면 지역은 농촌 마을 종합개발 사업 등 지역 활성화를 위한 개발 계획이 추진된 바 있으며, 여주시 전체적으로는 역세권 개발 및 산업단지 조성 등 도시기본계획을 통해 인구 증가와 도시 개발을 도모하고 있으나, 본건 소재지는 농림지 및 산지 위주의 자연환경을 유지하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 있으나 운행 빈도 및 거리를 감안할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 1000m), 역사문화환경보존지역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역.

기호2 : 생산관리지역, 소로1류(폭 10m-20m)(국지도88호설)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역 1000m), 가축사육제한구역(일부제한지역 1300m), 접도구역(국지도88호선), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 영농여건불리농지.

기호3 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 1000m), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑10 (2019-05-30): 소유권 이전 (김정현)

* 갑11 (2019-08-23): 소유권 이전 (김양태, 교환)

* 을11 (2022-06-16): 근저당권 (에스제이엔피엘대부주식회사, 금153,400,000원) - 말소기준권리

* 을12 (2022-06-16): 지상권 설정 (해남군산림조합) - 말소

* 을13 (2024-05-24): 근저당권 (이광오, 금160,000,000원) - 말소

* 갑12 (2024-09-03): 임의경매개시결정 (해남군, 122,385,063원) - 말소

등기부채권 총액: 313,400,000원

3.2. 말소기준권리

을11 근저당권 (에스제이엔피엘대부주식회사, 2022-06-16)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

일반적으로 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수될 수 있으나, 본건 등기부 요약상 을구의 모든 권리는 '말소' 처리되어 있어 인수되는 권리는 명확히 확인되지 않습니다. 다만, 물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있으나, 등기부 요약상 을12 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있어 해당 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 명시된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 전, 답, 임야 등이 혼재하는 농림지역으로 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통이 불편하여 지역 내 상권의 직접적인 영향은 제한적입니다. 다만, 여주시 전반의 개발 계획 및 인근 지역의 발전 추세를 장기적인 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

차량 이용이 필수적이며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지나 여주시내를 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 조용하고 자연 친화적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

목록 1, 2에 해당하는 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각허가결정 시까지 미제출 시 보증금 반환이 불가합니다.

6.2. 맹지

목록 1, 3 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 건축 등 토지 이용에 제약이 따릅니다.

6.3. 매각 제외 물건

목록 2 지상 컨테이너 1개동 및 비닐하우스용 철파이프는 매각에서 제외됩니다.

6.4. 기타 제한 사항

생산관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

6.5. 권리관계 불명확성

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 기재와 등기부 요약상 지상권 말소 기재 간의 불일치로 인해, 실제 인수될 권리가 있는지에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 북내면의 농림 및 임야 지역에 위치한 토지입니다. 감정가는 231,062,000원으로 산정되었으나, 맹지인 토지가 있고 농지취득자격증명이 요구되며, 다수의 토지 이용 제한 및 개발 규제가 적용되는 점을 고려해야 합니다. 또한, 권리관계 중 지상권 관련 불명확한 부분이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 지역의 개발 가능성은 있으나, 본건 토지 자체의 즉각적인 활용에는 제약이 따르는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적에 비해 낮은 감정가를 고려한 잠재적 가치 평가.

* 주변 지역의 개발 동향에 따른 장기적인 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 상태이므로, 감정가 231,062,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 각종 리스크(맹지, 농지취득자격증명, 토지 이용 제한, 권리관계 불명확성 등)를 충분히 고려하여 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.