나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30491 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 3층 324호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""부천대학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은
오피스텔, 상업·업무시설, 다세대주택, 도시형생활주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근의 ""부일로"" 및 ""신흥로"" 로변에 버스정류장이
소재하고, 남동측 인근에 경인전철 ""부천역""이 위치하여 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 3층 324호로서,
외벽 : 복합판넬 및 일부 외장석재붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2005년 3월 5일]

이용상태

""오피스텔""로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비,
도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단지의 유사장방형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 25미터, 동측으로 로폭 약 8미터 및 북측으로 로폭 약 6미터 내외의
포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지 : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

기호(3) 토지 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(부천대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

기호(4) 토지 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합)
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(부천대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

기호(5~7) 토지 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(부천대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 140,000,000원) 등기가 등재되어
있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경30491 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 3층 324호

용도: 오피스텔

감정가: 138,000,000원

토지면적: 5.96㎡ (약 1.80평)

건물면적: 25.86㎡ (약 7.83평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부근은 오피스텔, 상업·업무시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

인근 "부일로" 및 "신흥로" 로변에 버스정류장이 위치하며, 경인전철 "부천역"이 남동측 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

건물은 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 3층 324호이며, 2005년 3월 5일에 사용승인을 받음.

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

건물은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등 복합 용도로 이용되는 토지 위에 건축됨.

본건은 남측 약 25m, 동측 약 8m, 북측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 6월 7일 남동세무서장의 압류 등기임.

본 경매물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위로 배당받을 권리는 없는 것으로 파악됨.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(박 , 보증금 140,000,000원)이 을구 1번으로 등기되어 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정임.

따라서 본 경매물건 취득 시 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건은 부천역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 상업·업무시설이 밀집한 지역임.

부천대학교가 인근에 위치하여 학생 및 관련 종사자 수요가 존재함.

다양한 오피스텔, 상가, 주거시설이 혼재하여 상권이 활성화되어 있으며, 교통 접근성이 좋아 외부 수요 유입에도 유리한 입지임.

5. 생활정보

부천역 로데오 거리 등 상업시설이 발달하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

부천시청, 병원, 공원 등 공공시설 및 문화시설 접근성 또한 비교적 양호한 편임.

인근 교육시설(부천대학교)은 주거 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자로 경매를 진행하며, 과거 임차인 관련 내용이 있었으나 말소동의 확약서 제출로 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됨. 다만, 최종 입찰 전 권리관계 변동 여부를 반드시 재확인해야 함.

감정가와 시세 차이: 본건 감정평가액(138,000,000원) 대비 최근 동일 면적(25.86㎡)의 실거래가(80,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 감정가 대비 낙찰가가 낮아질 가능성이 있음.

공실 위험: 오피스텔의 특성상 경기 변동 및 공급량에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 함. 임대 수요 추이를 면밀히 파악해야 함.

건축물 노후도: 2005년 준공된 건물로 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높음.

권리관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어 인수할 권리는 없는 안전한 물건으로 판단되나, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함.

HUG 관련 권리가 말소 동의 처리되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보임.

8. 투자 포인트

부천역 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 임대 수요 기대.

소형 면적 오피스텔로 초기 투자 비용 부담이 비교적 적음.

권리관계가 명확하여 안전하게 취득 가능.

향후 부천 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 138,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 동일 면적(25.86㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 및 6월에 각각 80,000,000원에 거래된 사례가 확인됨. 이는 감정평가액 대비 현저히 낮은 수준임.

따라서 시장 시세를 반영하여 보수적인 접근이 필요하며, 최근 실거래가 8,000만원을 기준으로 경매 시장 상황 및 본건의 입지 조건을 고려하여 예상 입찰가는 9,000만원 ~ 11,000만원 선으로 제시함.

최종 입찰가 결정 시에는 최신 시세 변동, 현장 답사, 유사 물건 낙찰가 분석 등을 종합적으로 고려해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.