나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30934 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 193-9 아이원오피스텔에이동 6층 601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재감정 · 평가일 2025.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 ""춘의역"" 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 지식산업센터, 공장, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 내 6층 601호로서,

외 벽 : 석재 및 타일 붙임 등 마감.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경30934 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 193-9 아이원오피스텔 A동 6층 601호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 307,000,000원

토지면적: 24.39㎡ (약 7.38평)

건물면적: 66.57㎡ (약 20.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 지식산업센터, 공장, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역(춘의역)이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 장방형의 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 등이 입주한 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 북서측으로 도로와 접해 있어 차량 및 보행자 접근에 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 등기부 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번의 주택임차권 등기(서진영, 보증금 299,000,000원)는 원래 매각으로 소멸되지 않으나, 본 건의 경우 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 김 (JINHAIYAN): 보증금 3,500,000원, 차임 1,040,000원. 2024년 9월 26일 전입. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (서 ): 보증금 299,000,000원, 차임 0원. 2021년 6월 4일 전입, 2021년 4월 29일 확정. 대항력 없음. (HUG 인수조건 변경 관련)

등기부 채권 총액: 1,077,000,000원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 경기도 부천시 원미구 춘의동 일대는 업무시설, 지식산업센터, 공장 등이 밀집한 지역으로, 이는 젊은 직장인 유동인구가 풍부함을 시사합니다. 또한, 다양한 상업 및 주거시설이 혼재하여 복합적인 상권의 특성을 나타냅니다.

주변 시설: 오피스텔로서 소규모 사무실 또는 1인 가구 주거용으로 활용도가 높습니다. 인근에는 편의점, 식당, 카페 등 기본적인 근린생활시설이 밀집해 있을 것으로 예상되어 편리한 비즈니스 및 생활이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 춘의역(지하철)과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여, 도보 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 생활에 필요한 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

주거환경: 업무시설 및 지식산업센터가 밀집한 지역 내에 위치한 오피스텔로서, 1인 가구나 소규모 사업장에서 거주 및 업무를 겸하기에 적합한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본 건은 주택도시보증공사(HUG)와의 임차권 관련 조건 변경이 중요한 사항입니다. 임차권이 매각으로 소멸될 예정이지만, HUG 관련 절차상의 변동 가능성이나 특이사항에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

높은 감정가와 최근 거래가 차이: 본 건의 감정가는 307,000,000원이지만, 동일 건물 4층에 대한 최근 매매가는 226,500,000원으로 확인되었습니다. 이는 감정가와 실제 시장가치 간의 상당한 괴리가 존재할 수 있음을 시사합니다.

지역 토지이용계획: 준공업지역, 지구단위계획구역 등 해당 지역의 토지이용계획 및 관련 법규로 인한 개발 및 이용 제한 사항을 사전에 충분히 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 소재한 아이원오피스텔 A동 601호로, 2020년 준공된 신축 오피스텔입니다. 춘의역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 업무 및 상업시설이 잘 발달되어 있어 직주근접성이 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 전용면적 66.57㎡(약 20.14평)으로 비교적 넓은 공간을 제공합니다. 권리 분석 결과, 인수할 임차보증금이 없으며 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 유사 물건의 거래가가 낮게 형성된 점과 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 춘의역 도보 거리 내 위치하여 탁월한 대중교통 접근성을 자랑하며, 유동인구가 많은 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

신축 건물의 가치: 2020년에 준공되어 비교적 최신식 설비와 디자인을 갖추고 있어 쾌적한 거주 및 업무 환경을 제공합니다.

권리관계의 명확성: 임차인들이 대항력이 없으며, HUG 임차권 역시 말소 동의로 인해 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자가 추가적인 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

넓은 전용면적: 66.57㎡(약 20.14평)의 전용면적은 1인 가구는 물론, 소규모 사업장으로의 활용 가치도 높아 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 307,000,000원으로 책정되어 있습니다. 그러나 최근 동일 건물 4층 물건이 226,500,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 또한, HUG 임차보증금 299,000,000원이 인수되지 않는다는 점은 낙찰자에게 유리한 요인입니다.

최근 실거래가, 입지 조건, 건물의 신축 연도 및 관리 상태 등을 종합적으로 고려하였을 때, 감정가의 70%~80% 수준인 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이 범위 내에서 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.