나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31524 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 214-22 프라임빌 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "동곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주변은 동 유형의 중ㆍ소규모 공동주택 및 소규모 점포 등이 혼재하는 주거밀집지대로서
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 "역곡역"이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층건중 제2층 제201호로서,

외벽 : 드라이비트 및 석재 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 1개 동(다세대주택 12개호, 주차5대, 용적률 244.95%) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대보호구역(동곡초-교육청문의)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 170,000,000원 등기되어 있으며 공실로 탐문조사됨.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경31524 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 214-22 프라임빌 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지면적: 20.18㎡ (약 6.10평)

건물면적: 39.69㎡ (약 12.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

주의사항: 공실임

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 소재하며, "동곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 중·소규모 공동주택 및 소규모 점포가 혼재된 주거밀집지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지 규모는 5층 건물에 총 12세대가 거주하는 프라임빌이며, 철근콘크리트 구조입니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 수도권 1호선 "역곡역"이 소재하여 제반 교통 상황은 양호합니다. 특히 역곡역은 서울과 부천을 잇는 주요 역세권으로, 출퇴근 직장인의 이용이 많습니다.

* 주변 환경

본건 북측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 접해 있으며, 제2종일반주거지역, 중로2류, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

인근에 동곡초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

역곡역 주변으로는 역곡상상시장(구 역곡북부시장)이 있어 농축수산물 및 가공식품 구매가 용이하며, 다양한 만화 캐릭터로 꾸며져 있어 이색적인 전통시장입니다.

대형마트, CGV 영화관, 가톨릭대학교 셔틀버스 정류장 등이 남부역사거리 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

부천시 자원순환센터(쓰레기 소각장, 음식물처리시설 등)가 위치한 대장동 지역은 본건과 다소 거리가 있으나, 혐오시설에 대한 민원 발생 가능성은 인지해야 합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 6월 7일 남동세무서장의 압류(갑9)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

주택임차권: 김현서(주택도시보증공사)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-17

확정일자: 2021-07-16

배당신고일자: 2023-05-03

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리가 아닌, 소멸될 권리로 보입니다.

본 임차인의 보증금 170,000,000원은 인수 대상이 아니며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 이름은 김현서로, 성만 표기하여 김 으로 마스킹 처리합니다.

* 집합건물 등기부 요약

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

- 갑7, 갑8: 소유권이전 (매매)

- 을5: 주택임차권 (말소 예정)

- 갑9: 압류 (말소기준권리)

- 갑10, 갑11, 갑12, 갑13: 가압류, 압류 (모두 말소 예정)

모든 등기사항은 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 역곡역 일대는 부천시의 주요 역세권 중 하나로, 배후 주거단지가 풍부하여 유동인구가 많습니다.

역곡역 북부에는 역곡상상시장이 위치하여 주거 밀집지역 내에서 활발한 소비가 이루어지고 있습니다.

상권은 주로 주택가와 중소규모 상가, 점포 등이 혼재되어 있으며, 서울과의 접근성이 좋아 출퇴근 직장인 수요가 꾸준합니다.

최근 2026년 3월 거래된 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 36.35㎡ (약 11평) 3층: 138,000,000원

- 38.77㎡ (약 11.7평) 4층: 245,000,000원

- 45.33㎡ (약 13.7평) 5층: 144,000,000원

본건(39.69㎡)은 위 사례 중 36.35㎡ 및 38.77㎡와 유사한 면적을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 상·하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다.

인근 동곡초등학교가 있으며, 역곡역 주변으로 홈플러스, CGV, 역곡상상시장 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

주거 밀집지역에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 본건은 현재 공실 상태로, 즉시 명도가 가능하나 임대 수익 발생까지는 시간이 소요될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자이자 관련 당사자로 얽혀 있어, 인수 조건 변경에 대한 정확한 내용을 확인해야 할 수 있습니다. 다만, 보증금 미인수 조건으로 경매가 진행되고 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 근접성: 부천시 자원순환센터와 같은 시설이 인근 지역에 있어, 장기적인 관점에서 잠재적 민원 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 역곡역 역세권 및 동곡초등학교 인접 등 입지 조건이 우수합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 주거 환경이 안정적입니다.

권리분석상 인수해야 할 임차인 보증금이 없고(0원), HUG와의 인수조건 변경 사항도 명확히 처리되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 주변에 쓰레기 소각장 등 혐오시설이 있다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 가격을 고려할 때, 적절한 투자 전략 수립 시 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 역곡역 역세권 및 초등학교 인접으로 인한 거주 편의성 및 투자가치.

* 명확한 권리 관계: 인수 부담 없는 권리로, 낙찰 후 명도 및 활용이 용이합니다.

* 공실로 인한 즉시 명도 가능: 소유권 취득 후 즉시 점유 및 활용이 가능합니다.

* 시세 대비 잠재적 가격 상승 여력: 최근 거래 사례 및 감정가격을 비교하여 투자 매력도 판단 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,000,000원입니다.

건물면적 39.69㎡ (약 12.01평)에 대한 평당 가격은 약 11,985,824원(144,000,000원 / 12.01평)입니다.

주변 시세 분석 결과,

- 2001년식 36.35㎡ (약 11평) 물건이 138,000,000원에 거래되어 평당 약 12,545,454원에 해당합니다. (최근 거래사례 중 유사한 건물연식 및 면적)

- 2012년식 45.33㎡ (약 13.7평) 물건이 144,000,000원에 거래되어 평당 약 10,510,949원에 해당합니다. (최근 거래사례 중 유사한 가격대)

- 2014년식 38.77㎡ (약 11.7평) 물건이 245,000,000원에 거래되어 평당 약 20,940,171원에 해당합니다. (상대적으로 고가 거래 사례)

본건은 공실이며, 권리 인수 부담이 전혀 없습니다. 감정가 144,000,000원(평당 약 11,985,824원)을 기준으로, 가장 유사한 건물 연식 및 면적의 최근 거래 사례(138,000,000원)를 고려하여 산정합니다.

급매 또는 특수 상황 고려 시 감정가 이하도 가능하나, 일반적인 경매 접근 시에는 감정가 수준 또는 소폭 상승을 예상합니다.

본건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 150,000,000원 사이로 판단됩니다.

안정적인 투자를 고려하여 145,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.