나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33077 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 561-15 대림 프라우드빌 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 소사구 송내동 소재 남부천우체국 북서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 소제하는 주택지대이고 경인로변 측으로 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 까지 제반 차량 출입 가능하고 남측 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 인근에 전철 중동역이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 6층 건물이며 사용승인일은 2014-03-11 임.
외벽 : 벽돌타일 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형다세대)으로 이용중임.
(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 옥내 및 옥외 자주식 주차장 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단지의 토지로서 세장형이며 인접 토지와 등고 평탄하고 도시형생활주택(원룸형다세대) 및 제2종근린생활시설의 건부비임.

인접 도로상태등

동측으로 약 6m 정도의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1),2) 준주거지역, 방화지구,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3),4) 준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매사건번호: 부천지원 2025타경33077 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 561-15 대림 프라우드빌 5층 502호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 다세대)

감정평가액: 158,000,000원

토지면적: 15.31㎡ (약 4.63평)

건물면적: 31.87㎡ (약 9.64평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 남부천우체국 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 주를 이루는 주택지대입니다. 경인로변으로는 업무시설 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

대중교통 이용은 남측 인근에 버스정류장이 있고, 북서측 인근에 지하철 중동역이 소재하여 편리한 편입니다. 차량 통행 또한 원활합니다.

토지는 4필지가 일단지로 구성되어 있으며, 세장형의 평탄한 지형으로 도시형생활주택 및 제2종 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

건물은 동측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획으로는 준주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 일부 필지는 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리인 안산세무서장의 압류(갑4) 등기보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 강제경매를 신청했으며, 채권 총액은 175,000,000원입니다.

등기부상 을구 3번 주택임차권(권리자: 김찬기, 금액: 175,000,000원)이 존재하나, 말소 예정 사항이며 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있습니다.

임차인 현황:

* 권민혁: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-13. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김찬기): 보증금 175,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-29, 확정일자 2021-02-19. 대항력 없음.

주의사항: 임차인 중 대항력은 없으나, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다. (본건의 경우 모든 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 및 차임이 명시되어 있습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 송내동 일대는 주택 밀집 지역으로, 주변 경인로변을 따라 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가까운 거리에 전철 중동역이 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근 유사 부동산 매매 사례(2025년 12월 기준)를 살펴보면,

* 59.66㎡ 규모의 다세대주택이 20,000만원에 매매되었습니다.

* 36.92㎡ 규모의 다세대주택이 15,500만원에 매매되었습니다.

* 57.23㎡ 규모의 다세대주택이 16,900만원에 매매되었습니다.

이는 본건의 감정가 15,800만원과 유사한 수준이거나 다소 높은 가격대에서 거래가 이루어지고 있음을 보여줍니다.

5. 생활정보

건물은 2014년 3월 11일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물이며, 본건은 5층에 위치합니다.

내부에는 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 옥내외 자주식 주차장이 확보되어 있습니다.

원룸형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 내부 구조도는 별도 참조가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 해당 조건에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이는 HUG의 보증 이행과 관련된 사항일 수 있으며, 경매 절차 및 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획상 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 송내동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권(중동역 인근)에 위치하여 교통이 편리하고 주거지로서의 기본 요건을 갖추고 있습니다.

감정가는 15,800만원이며, 주변 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때 시세 수준은 적정한 것으로 판단됩니다.

권리분석상 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권(중동역) 인근의 소형 주거 상품으로, 1인 가구 임대 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 추가적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 수월할 것으로 예상됩니다 (다만 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2025년 12월) 중 본건과 면적이 유사한 36.92㎡ 물건이 15,500만원에 거래되었습니다. 본건 건물 면적은 31.87㎡이며 감정가는 15,800만원입니다.

최근 매매가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 불확실성을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 145,000,000원 ~ 158,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.